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放掉台北經驗 穩賺高雄房市財

放掉台北經驗  穩賺高雄房市財

趙曉慧

房地產掃瞄

593期

2008-05-01 15:32

去年初高雄房市開始加溫,引來許多台北投資客,卻也有人慘遭套牢,深究原因,過於用台北思惟看高雄房市,是失敗主因。想要投資高雄房市,了解高雄特質與購屋特性,避開五大地雷,是致勝關鍵。

三月二十二日總統大選投票日晚上七點多鐘,馬英九篤定當選,競選總部歡聲雷動,期盼新總統能夠再創台灣經濟的新局。遠在高雄市的一名投資人,從電視轉播裡看到這一幕,趕緊拿起電話撥給他的房仲專案經理:「我不想再等了,一億就一億,就直接買了吧!免得再拖下去,一周之後又被人家追高買走。」

這位投資人買的是高捷紅線站出口的店面,選前因觀望氣氛濃厚,買賣雙方議價議了一年多都還沒成交,價格始終在九千萬元及一億元之間周旋,直到總統大選結果出爐,才補上臨門一腳,終於成交。

永慶不動產高雄大統店商仲部專案經理陳冠維說:「總統大選之後,原先賣方開出的價格,現在都賣得掉,這是高雄房市有史以來買氣最熱絡的波段!」


 
「馬上」效應
房市大翻身年 買氣一路長紅


今年堪稱是高雄房市的大翻身年,今年立委及總統大選都由泛藍勝出,加上通貨膨脹、高捷紅線終於正式通車的雙重因素刺激下,農曆年後,高捷沿線的房地產買氣一路轉熱。

高雄市代銷公會理事長黃炯輝表示:「每周成交量增加一倍,銷售速度也加快了!不過,房價的漲幅因站而異,北高雄最紅火的是R13至R16站,南高雄是R6至R8站。」另據信義房屋統計,捷運通車之後高雄房市「價量齊揚」,較去年同期上漲一成。

這一股暢旺的買氣,在總統大選之後再上一層!根據永慶不動產高雄大統店的統計,一般單月平均業績約一百五十萬元至二百萬元,但三月二十二日總統大選至三月底,業績卻一舉暴增到三百萬元至四百萬元,成交案件多集中在新興、苓雅區等高雄市中心以及左營高鐵。

馬英九勝選之後的「馬上效應」,就連高雄最冷門的A級辦公大樓,也跟著動起來,從立委選舉完至今已成交上百戶。三多R8捷運站的A辦「遠東曼哈頓」、「東帝士八五大樓」等,每坪均價八萬元漲至十四萬元,雖然還未漲回二十萬元的歷史價位,但A辦已是上漲最迅速的產品。

陳冠維說:「這些買家有七成是投資客,主要是來自中北部或隱藏在台商背後的陸資。買下這些A辦之後,五成多半都先放著,想要比照香港經驗,等到兩岸三通之後價格回到歷史水位。另外五成就先出租,以每坪四、五百元租給已經開始布局對岸觀光客來台的旅行社業者。」


 
行情啟動
外地投資客青睞 比率高達七成


不僅台北投資人青睞,就連日本人也來湊熱鬧。近期已有日本銀髮族到高雄考察,認為高雄的物價低、生活步調慢,已向高雄市政府表達有意長住的計畫。

不過,相較捷運沿線的店面、A辦等產品的熱絡,首購型住宅反而沒有變化,建商在總統大選之後將原本每坪十二萬元的產品調高至十四萬元,嚇退許多首購族。一戶四十五坪含車位的三房,每坪跳漲二萬元,總價一口氣暴增九十萬元,薪水階級根本無力負擔,這使得原本打算買屋的一名上班族搖搖頭說:「現在房價是高點,我不想買房子了!」

高雄這一波房地產景氣,究竟是初升段還是末班車?這一波行情錯過了,下一波的機會又在哪裡?錢進高雄的買房術又該注意些什麼?

中信房屋高雄一心店經理鄭榮發表示:「高雄捷運行情才剛剛啟動而已,今年下半年才是攤牌時刻,下一波起漲點約在七、八月分,看看馬英九七月的直航支票能否兌現。」


 
跟交通走
未來十年布局 捷運商圈相對抗跌


從高雄的產業變化來看,北高雄因比鄰路竹科學園區,將以科技為主;中高雄因有中正路及高雄港,將成為高雄的金融及港口貿易中心;南高雄則有數個貨櫃中心,將是物流重鎮。而高雄第一至二十二號碼頭長達二十年的變裝計畫,也將促使沒落已久的鹽埕區由黑翻紅。

敦煌廣告總經理陳世雷建議,未來十年的購屋策略應該「跟著交通建設走」。除了高雄捷運紅線已經通車,後續還有高雄橘線、環狀輕軌工程、鐵路地下化要陸續完工,都將通過高雄市中心,這些路段的第一排店面、第二排之後的靜巷住宅,值得進場布局。

無論是投資或自住,最夯的明日之星區段仍是「捷運商圈」,包括三多圓環、新堀江商場、高雄火車站前、漢神巨蛋商圈等,生活機能完善,房價也相對抗跌。


 
避免迷思
留意房地產特性 勿觸五大地雷


儘管高雄房市的增值潛力雄厚,但台北經驗未必每戰皆捷,要避免五種常見迷思。最常見的就是忽略高雄房市的供需關係,這一類又以農十六、高雄美術館為代表。一位台北客因為驚訝高雄的房價僅及台北的五分之一,在兩年前貪便宜買了四戶三房產品,沒想到二、三房的產品出現餘屋量賣壓,導致整整套牢兩年,近期才以持平房價賣掉,但還是損失了八十萬元的仲介費及規費。

另外有一組台北投資客,從二○○二年開始收購高雄市十年內的中古屋,總共收購五十棟,每坪約以七、八萬元取得。沒想到遇上新成屋的賣壓出籠,有些撐不住的建商以每坪八萬元出清,法拍屋以每坪六萬元現身,導致他們的房子一年才賣出三、四戶,每年還要繳四百多萬元的利息支出。

其次是台北的二線店面概念,不適用於高雄。台北捷運站的第一排店面面積大、租金貴,很多中小型商家便退居二線街道,這類店面向來搶手,但在高雄卻是相反,主要是人口密度不一樣,人潮必經之處還是在第一排店面,第二排則有集客力不足的問題。導致台北客興匆匆地買進,往往就套牢認賠賣出收場。

台北市的B級、C級商辦產品,因價位低且有都市更新前景,也是目前正夯的投資產品,但在高雄市卻非如此。很多台北客在高雄買進一坪僅四、五萬元的同類產品,但卻忽略高雄的產業不如台北活絡,只有A級辦公大樓才是外來企業的首選,買了冷門的B級、C級商辦,短期內恐怕還有一段坐冷板凳的尷尬期。

管理不易,也是台北投資人常見的困擾之一。藝人熊海靈就趁著南下高雄拍戲之便,到高雄美術館看屋,後來訂了一戶透天別墅產品,但是因為她遠在台北,覺得遙控式管理高雄的房產很麻煩,最後還是退訂了。

此外,一個房地產物件在台北約三個月就可以成交出場,但高雄卻需要半年至一年,這拉長成交期當中的利息及時間成本,得有心理準備。

而從高雄北端的楠梓到南端的小港,車程僅需四、五十分鐘,台北、高雄的幅員面積大不同,空間及距離感自然也會折半。對台北人來說,捷運站一公里之內、走個十分鐘的地段都算「捷運概念屋」,但高雄因為天氣炎熱,能忍受的捷運站步行範圍可能只有五分鐘。且高雄生活圈集中,區域性格強烈,不若台北人習慣於在縣市之間遷居搬移。這些購屋特性,都無法用台北經驗僵化的複製。

台北投資人若想避開這些地雷,陳世雷首先建議,要正確解讀高雄房市的供需關係。雖然高雄建商已有節制的緊縮房地產推案,今年將控制在五千戶之內,但首購產品仍然占約八成,投資時就要避開這類產品的賣壓。

此外,房市涵蓋豪宅、換屋、首購三大類產品,要全部都賣得很好,房市結構才健康,目前高雄房市僅豪宅一枝獨秀,顯示房市仍有隱憂。而投資人最好抱持中長期持有的心態,讓房價緩步推升一年漲一成,這遠比跳空漲停十分劇烈來得穩健,細水長流。

台北投資人蔡先生則建議,高雄過去以三房產品為主流,現在已屆換屋至四房的時機,加上四房產品在高雄仍屬稀有產品,四房將更有機會立於不敗,保值性也比較高,是不錯的投資標的。


 
台北投資人
小心高雄房市五大地雷

1.不要以為便宜就好,忽略區域內的房屋供需關係,造成滯銷或認賠殺出。

2.高雄人口密度不高,二線街道無集客力,不適合投資店面產品。

3.產業活力不同,台北的B、C級商辦,在高雄仍屬冷門產品。

4.高雄的房屋成交期需要半年以上,比台北的三個月多上一倍。

5.高雄人區域性格強烈,天氣炎熱,捷運步行距離僅能忍受五分鐘。
 

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