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掌握資訊 破解購屋三陷阱

掌握資訊  破解購屋三陷阱

邱妍曦

房地產掃瞄

593期

2008-05-01 10:54

不論是自住或投資,買賣房子由於金額龐大,一旦被騙,損失慘重,以下這三個故事,都是購屋時不慎吃大虧,可以作為購買房地產的參考。

「練就一身好武藝,再出去跟人打架,才有勝算!」一位在台北東區做了三十年仲介的顏忠章巧妙比喻說,房屋買賣市場是極度的資訊不對稱,一般購屋族就像手無寸鐵、毫無武功底子的人,在嗜血的房地產市場中,面對實戰經驗豐富、功夫底子深厚的房仲或代書,經常被矇騙而不知。

以下三大陷阱,不論是購屋自住或投資都可能碰到,值得留意。


 
陷阱一
頂樓加蓋標價過高


二○○六年底,陳金生(化名)婚後在北縣永和中正路,花了五百多萬元買下人生第一棟房子。

結識當地房仲業務之後,房仲業務告訴他,永和四號公園附近房地產後市看漲,慫恿他當投資客,於是○七年三月他在捷運景安站約十分鐘路程,買了巷內四樓頂樓加蓋三十年的中古屋,沒想到這件投資案竟是夢魘的開始。

當時仲介向他吹噓說,這間四樓的頂樓加蓋,只有四樓有二十坪的產權,五樓面積也將近二十坪(無產權),使用面積高達四十坪;而且這邊舊公寓行情每坪要二十萬元到二十二萬元之間,賣方現在急著脫手,一坪只賣十六萬元。總價六百四十萬元,就可以買四十坪的使用空間,而且頂樓加蓋使用權只有四樓屋主可用,屬於「既有違建」,不會被舉報拆除。

他打探市場行情後發現,一坪十六萬元的確低於市場行情,距離捷運站又不遠,心一橫不殺價就花了六百四十萬元買下,交屋後委由原來的仲介業務銷售,這名仲介信誓旦旦說,一坪就算只賺三萬元,轉手至少就可以賺進一百二十萬元,陳金生以為他遇到貴人了。

然而一、二個月過了,這名房仲業務遲遲沒有消息,連帶看的機會都很少,他一度還以為自己買到凶宅,才會賣不掉,於是又請其他房仲也來賣這個房子。

當其他房仲來估價時,才告訴他,「沒有產權的頂樓加蓋,在中永和的價格頂多只能算三分之一,如果是北市精華地段,也許還可估價到二分之一。」換言之,這間五樓頂樓加蓋只能概算六.六七坪,如市價每坪二十二萬元,四、五樓應以二十六.六七坪計算,合理房價約五百八十七萬元,但他花了六百四十萬元,等於一坪買二十四萬元。

才喜孜孜當了投資客的陳金生,有如青天霹靂,心中不斷淌血,但無奈專業知識不足,也只能任人宰割。半年後這間房子以五百八十萬元認賠賣掉,除了房屋價差實虧六十萬元,前後房仲費付了三十餘萬元,加計房貸利息成本,買這間房子讓他虧了將近一百萬元,他心中懊悔不已。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,無權狀的頂樓加蓋一般計算方式,台北精華地段以市價二分之一計算,北縣精華地段差不多三分之一,偏遠的甚至連三分之一都不到;但較正確的算法應是興建頂樓加蓋的成本,按年折舊攤提,所以頂樓加蓋的殘餘價值都不高。


 
陷阱二
停車場當主建物計算


從事電子貿易工作二十多年的老闆邱宏智,原本住北縣永和的老公寓,工作多年攢了一些錢,想搬進台北市大安區。

去年上半年透過房仲,相中安和路上一棟權狀四十坪的電梯大樓住宅,四十坪含車位八坪。仲介告知他,附近房價每坪要五十萬元,最後邱老闆以市價每坪五十萬元,總價二千萬元買下這棟房子。

從專業的法拍投資客楊麗華眼中來看,邱老闆不懂得車位要另外計算,因此買貴了。大安區安和路一帶,平面坡道一個車位約二百五十萬元;以投資客的計算方式,假設市價每坪是五十萬元,權狀雖然是四十坪,但應該先扣除車位八坪,剩下三十二坪的房子,以市價每坪五十萬元計算,總計一千六百萬元,加上一個車位二百五十萬元,總價一千八百五十萬元才是合理價格。但是邱老闆花了二千萬元,等於多付出了一百五十萬元的購屋成本。

「房地產的計算方式其實五花八門,」東森房屋帝寶店業務李成全表示,一般民眾買房殺價,大都是總價殺法。例如,開價二千四百萬元的房子,多數人都殺二、三百萬元的整數,有時殺到屋主都不願意賣;但高桿的投資客除了會依房子坪數、車位坪數計算出市值,再分別砍房子和車位的價格,用專業去折服屋主。

北區房屋副總謝萬雄指出,車位概分為坡道平面、坡道機械、機械平面、機械機械,價格都不一樣,建議購屋民眾,還是得向仲介探詢清楚。


 
陷阱三
買店面被假租約誤導


投資店面是進階投資,顏忠章說,有些剛入門的店面投資客,不曉得店面投資的眉角,往往付出慘痛代價。

他舉例說,投資店面最怕遇到「假租金合約」,一流的店面投資客往往和許多知名品牌服飾或連鎖店關係良好,租給這些品牌,往往租金比較高,未來店面脫手價格還能翻兩番。不過,投資店面最怕遇到「假租金合約」。

舉例來說,台北市大安區某間三角窗店面,當初投資客以九千多萬元買進,分隔成兩間出租,其中一間小間店面,投資客賣了六千萬元;另一間較大的店面最近準備賣出,其實際合約月租二十萬元,但租賃雙方另外擬了一份「假租金合約」,合約載明租金是每月三十萬元。若以大安區店面投報率四%計算,假租金合約估算店面市價值九千萬元;但若以實際租金合約每月二十萬元計算,店面僅值六千萬元。一些初入門的店面投資客,看到高租金報酬就一古腦兒栽下去,恐會損失不少。

而且若原屋主以假合約將店面脫手,承租方每月要多付十萬元的租金,雖早於另外一份租賃合約中,載明由賣方支付到合約期滿為止,或是該店違約不租賃,賠償的兩個月押金,由原賣方承受。不過,對賺進三千萬元的賣方來說,每月支出租金十萬元不過是九牛一毛。所以買到店面的人,只能大嘆人心險惡,要將租金調回每月三十萬元,簡直難如登天。

謝萬雄表示,以台北市忠孝東路四段店面為例,忠孝復興三角窗的雄獅旅遊月租金八十五萬元,隔壁店面詩篇眼鏡行坪數比雄獅旅遊還大,租金才十萬元,所以一樓店面沒有所謂的行情價。

為避免被假租金合約矇騙,投資者要多比較商圈、人潮、面寬、租金行情等條件,才能精算出安全水位的投資價格。

徐佳馨表示,投資不動產最忌諱借錢投資,投資時不僅要精算房價、仲介服務費、銀行貸款利息成本,以及房屋移轉過戶產生的稅負都要一併計算,不然很容易賠了夫人又折兵。


 
買什麼屋都會有要小心的問題
中古屋——海沙屋、輻射屋、地震屋、泡水屋、凶宅、漏水、壁癌、裝潢再賣,小心瑕疵屋

 
預售屋——夾層違建,即報即拆、陽台外推變成室內空間,屬違建即報即拆、交屋坪數不符、一案建商,求償無門、高額房貸成屋奴或買了貸不到款的套房
 
法拍屋——原屋主賴皮不搬遷或破壞屋況
 
商業區公告現值高,加上土地持分大恐繳高額土增稅
法拍屋沒有物的瑕疵擔保請求權,所以房子標出後,法院會在15天內發「不動產權利移轉證明書」給得標人,此後,得標人就要自負保管責任

帶有租約的法拍屋,由於《民法》第425條買賣不破租賃的規定,是不點交案例的最大宗;甚至有人製造假租約形成「占有」,要求搬家補償費。

 
倒楣標到被占有的房子,可能會纏訟經年
製表:北區房屋

作好對策 拒絕買爛屋
類型 對策
漏水、壁癌 賣方須負民法物之瑕疵擔保責任,買方可要求修復或折價
泡水屋   台北市府防災網,可查曾發生嚴重淹水區
地震屋   向當地工務局查詢,各縣市政府網站也可查詢
海沙屋   台北市政府工務局建築管理處,列有已查報的海沙屋名冊
輻射屋   可從行政院原子能委員會查詢汙染建物
凶宅    多向左鄰右舍及管理員打聽,或向管區派出所員警詢問
 

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