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房地產 北中南最佳地段公開

房地產  北中南最佳地段公開

李建興

房地產掃瞄

600期

2008-06-19 11:22

停滯性通膨時代,物價漲薪水不漲,讓房市布局陷入兩難,專家建議,房市續漲態勢已定,買房保值已是常識。無殼蝸牛最好趕緊布局購屋;但手上房子太多的投資客,應適量調節,勿過分投資房地產而讓金流卡死。

「不是說『馬上』就會好的嗎?那A按呢?」三十五歲的陳淑鈴望著電視新聞及報紙上斗大的標題:「受馬上任利多出盡、停滯性通膨衝擊,房市買盤轉淡!」她不禁搔著頭,嘴裡直嘟囔地說。
 

在公家機關上班的陳淑鈴,原本只是單純的受薪階級,這幾年眼看著薪水不漲,物價卻節節上升,讓她深深意會到:「光靠死薪水而不投資,不但存不到錢,還可能成為負債一族!」

於是今年立委選後,房地產情勢一片看好之際,她砸下畢生積蓄,在台中買了一戶三十多坪的大樓住宅,心想:「翻身,就靠這次了!」果不其然,兩個月後,隨著馬英九總統當選,所有房市利多衝上了頂點,陳淑鈴用每坪十五萬元買的房子,立即聽說有人用十七萬元搶進。

 

房地產泡沫化?房市客人人自危

 

當時陳淑鈴一度想趁機獲利了結,但身邊的朋友卻言之鑿鑿,「五二○馬上台後,宣布直航、陸客來台等更強的利多後,真正的行情才正要開始呢!」於是陳淑鈴就像等著上台領獎的準勝利者似的,抱著房子惜售,等待更大的暴利。

 

孰料,五二○後的房市買氣,卻像洩了氣的皮球,利多出盡以及油價上漲讓眾多買家財務緊縮,紛紛縮手。雖然陳淑鈴的房子目前並沒跌價,而她也一再安慰自己,「只要物價持續上漲,房地產就算不增值也能保本!」

 

但想著想著,陳淑鈴又憶起自己的父親二十年前也曾在景氣上揚、通膨的年代,在台中高價買下大批的房子,最後竟然捱不住經濟反轉的衝擊,慘遭腰斬。眼看著今年全球經濟都在下修,加上未來央行不排除會祭出升息政策因應通膨,屆時房貸將成為重擔,她深怕當初自以為聰明的投資乏人問津,可能淪為房奴。

 

事實上,值此經濟情勢曖昧不明之際,陳淑鈴的煩惱,絕對是萬千房市一族的寫照,人人都想問,「房地產到底會怎麼走?」

 

「房地產不可能永遠持續上漲,偶爾會小幅修正;但就目前而言,還會有上漲空間! 」對於房市的前景,台灣房屋首席總經理彭培業斬釘截鐵地預測,未來二至三年油價將持續上漲;因此這期間,房地產仍是保值的投資工具。

 

他進一步說:「一九七三年第一次世界能源危機時,台北市林森北路、長安東路一帶,新成屋房價從每坪一萬元左右,隔年立即漲到一.五至一.七萬元,漲幅近五成。而七九年二次能源危機時,忠孝東路四段在兩年內,每坪上漲三至四萬元,漲幅高達四成以上。」

 

而對於眾所疑慮的房市泡沫化危機,台中順天建設副董事長王忠正卻自信滿滿地表示:「九○年代的房市大崩盤是因為當時是『泡沫性通膨』,跟這次的『成本上推型通膨』截然不同!」

 

原物料將帶領房市繼續上漲

 

他認為十幾年前的房價大跌,肇因於當時熱錢湧入,造成泡沫經濟。而目前則因美元貶值帶動產油國漲價回補利潤所致,加上環保意識抬頭,油源緊縮,未來甚至不排除會有每桶二百美元的天價,才讓全球物資成本上推,「房地產現在還沒有跌的,至少不會再崩盤狂跌了。」

 

「就算需求不增,光原物料上漲,也讓房價不得不漲!」台中代銷界龍頭、萬群廣告總經理謝坤成,呼應王忠正的看法。他指出,今年以來鋼筋、水泥持續大漲,光今年整體建材成本就上揚二至三成,而為反映成本,許多建商都改蓋高價豪宅,推案也改採取先建後售或採取三三四(預售三成、動工再售三成、完工再售四成)逐步調價方式應變。

 

對此,高雄代銷業者上揚際總經理林聰麟就證實:「以往以低價取勝的高雄市場,目前新建案開盤,每坪單價都漲個三萬至五萬元來反映成本!」

 

至於當前最令人頭痛的「停滯性通膨」,身兼中華財經策略協會常務理事的中信房屋副總劉天仁則樂觀地表示:「停滯性通膨的壓力,最遲將在一年半後改善!」

 

他認為,目前即使全球經濟下修,但台灣由於在直航、開放的前景下,經濟情勢大有可為;就算目前效應不大,但最慢在明年下半年或後年初會有明顯的成效,「事實上許多外商都來卡位了!」

 

劉天仁以今年七月底台灣首度舉辦全球不動產高峰會為例指出,包括美、日、港、澳等十多國的房地產從業人員,皆看好台灣房市未來,紛紛前來投石問路。

 

而商辦天后——第一太平戴維斯總經理朱幸兒也認為,儘管今年商辦的成交量不如去年,但主因卻是賣方惜售、價位一下衝高所致(亞太會館案流標即為實例),並不代表台灣房市有行無市,「最快今年底,在直航一一被落實後,商辦價位一定將再改寫紀錄!」

 

綜觀各方看法,劉天仁認為,目前即使房市會盤整,卻應不會壓回,因此可以選擇買房保本。不過通膨勢必帶來資金壓力,礙於房地產變現不易,因此房子過多,也將有資金無法周轉的風險。「通膨態勢已定,無殼蝸牛和房地產過多的『房產員外』都將是輸家!」如何操盤今年房市,他建議:「沒房的,得趕快進場布局,房子過多的,得適時適量調節。」

 

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民,更進一步對於「自住客」和「投資客」分別提供明確的購屋方向。他認為:「在通膨時代,自住者『抗跌比增值務實』,選擇抗跌房子較重要;投資客就得瞄準長期投資增值潛力大『贏面大』的標的,而非甘冒風險選短期『賠率高』的物件!」

 

自住型  選保本物件最抗通膨

 

首先自住型方面,張欣民建議要恪守「買前,心不衝動;買時,錢不多付;買後,跌不下來」三大原則。亦即買的時候不要太衝動,價格要合理,不要追高價、買抗跌好區域,買後就不會跌下來。

 

住商不動產董事總經理陳錫琮則認為,雖然通膨時代房子保值,但也不是所有的房子都具有抗通膨的能耐。

 

以台灣房價來說,過去二十多年大台北房價翻倍,但許多城市房價還是反而縮水,因此進場時必須多做功課,「貨比十家絕對不吃虧」,並得懂得議價。

 

至於到了買定離手「付款」階段,謝坤成則認為,「景氣動向越料不準,資金周轉越重要,因此買房子自備款越低越好。」他指出,倘若消費者擔心買房後價位會跌,那麼就爭取付出愈低的自備款,寧願多留現金在手,分散風險。尤其目前許多建案為刺激買氣,推出極低的優惠貸款方案,加上不乏將裝潢計入貸款額度的方案,皆可充分利用。

 

標的選擇  中古屋漲幅不如預售屋

 

至於標的選擇,陳錫琮則認為「新不如舊」,由於這幾年中古屋漲幅遠不及預售屋,價位偏低,補漲空間大,尤以台北市屋齡三十年以上的老公寓為首選。

 

由於老公寓土地持分較高,在寸土寸金的台北市,一坪土地的差異動輒數百萬元;未來一旦有機會都市更新,改建後的土地持分愈高,可以分回的樓地板面積就愈大。因此,自住型買家買都市中心的老房子,不但成本低,未來又可能因都市更新而翻倍,是增值與保值兼具、進可攻退可守的好標的。

 

此外,補漲區亦為自住客適合介入的抗通膨概念屋。對此,高雄福懋建設總經理涂耀斌則指出,台北近郊和中南部不乏地段優渥,但價位仍低的好房,很適合保本型的族群進駐。

 

以高雄為例,部分優質成屋,機能佳、區域發展性良好,但由於建造時期,土地成本低且沿用舊建照(公設比較低,室內坪數較大);諸如高雄農十六、台北縣淡水、三峽、林口等案量較大區域,若能慎選,仍可撿到便宜好房。

 

投資型買家  直航概念房具潛力

 

至於投資客,陳錫琮則認為,通膨時代,投資房地產一定要選擇投資報酬率高於利率和物價的標的。因此,漲幅較大的都市精華區,抗跌性與保值性都較郊區為佳,就算不自住,出租也比較容易;如果預算可行,可介入。

 

另外,由於兩岸直航在即,包括中國觀光客、中資、外資常出沒的商圈,店面和商辦都可列為投資標的。

 

陳錫琮另也指出,投資房地產不一定要短期套現,長期經營收租也能坐收漁利。投資人進場前可想一想,如果是想要轉租,那可從優質商圈、學區著手。

 

景氣時比的是眼力,不景氣時比的是腦力,然而不管眼力或腦力都得借助扎實的研究功夫;在多空交織的房地產市場,只要做足準備,就可能當下一個贏家。

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