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聰明迎戰房貸增壓時代

聰明迎戰房貸增壓時代

莊芳、楊紹華

房地產掃瞄

shutterstock

609期

2008-08-21 10:39

在物價高漲、利率調升的當下,若選擇不適合的房貸,對日後的負面影響恐將比想像嚴重。因此,除了在選擇房貸前必須把握正確觀念、聰明選擇之外,若不幸已面臨房貸升高壓力,就該精算出合理的談判空間,讓銀行心甘情願地陪你共度小月。

通膨壓力對市井小民的影響,除了物價升高之外,還有央行必須以升息手段來抑制通膨,而造成房貸利率隨之上揚的副作用。

在薪水遲遲未漲的情況下,現在正要準備選擇房貸的民眾,必須格外謹慎挑選最划算的房貸商品;而一直以來背負沉重房貸壓力的房貸戶,恐怕得要擬妥策略,和銀行好好談判一番,共商一套度小月的利率條件。

 

聰明選擇/把利率條件擺在最後順位

 

「很多人要辦房貸,第一件事就是攤開報紙,開始比較各家銀行的房貸利率水準,其實,這是一種本末倒置的錯誤。」遠東銀行松江分行資深業務協理錢俊男表示,買房子、選擇房貸最基本的一個標準,就是自己要能夠支付每月應繳金額,「而影響個人支付能力的關鍵因素,絕對不會是房貸利率。」

 

一般來說,房貸所須支付的本金加上利息,最好是以不超過月薪的三分之一為限。也就是說,月薪收入若有六萬元,房貸的每月本息攤還金額最好能壓在二萬元以下,比較不會造成過重負擔。一位公股銀行房貸部門的資深主管就鄭重地說:「唯有能夠達到上面的標準,你才有資格買房子!」

 

達到標準的方法,一是讓自己的薪水變高,要不,就是得靠銀行幫忙,從貸款條件的篩選,降低還款壓力。

 

錢俊男說,所有貸款都有三大重點:成數額度、繳款天期、貸款利率。其中,成數額度夠高,才不會造成貸款戶的短期資金調度捉襟見肘;而天期夠長,才能明顯降低每月應繳的本利支出。「對於貸款戶的支付能力來說,這兩項才是關鍵!」他說,很多房貸戶總誤以為利率低就是一大優勢,卻忽略了更重要的貸款額度與繳款天期的條件。

 

除了成數與天期之外,選擇貸款商品的第三順位,或許還輪不到利率,而應該是「銀行往來熟悉度」。錢俊男表示,優惠利率再低,畢竟最多只有前兩年,未來十幾年的利率能否調降,很大的部分是取決與你和銀行之間的互信基礎。也就是說,愈是選擇往來密切的銀行申辦房貸,未來談利率的空間愈大。

 

整體而言,他建議選擇房貸首先應該要衡量自己所需的貸款成數,並且確認自己能夠負擔未來每期必須攤還金額之後,才能從符合需求的銀行當中,再去進一步地尋找相對較有往來的銀行,最後,才是挑選貸款利率。

 

破解迷思/誘人的優點背後必有缺陷

 

事實上,急著從利率角度作為選擇房貸的優先指標,除了是種邏輯錯誤之外,更有可能誤觸風險。

 

公營行庫的資深主管表示,申請貸款的民眾,經常看到銀行提供的優惠利率就急著跳進去,完全忽略優惠期過後的實際情況。「結果都只賺到前面幾期,而往後期數的利率調整高於預期,就只有認栽的份。」她說,現在銀行競爭激烈,為了搶拉客戶,總是會端出看似物美價廉的商品,等客人真正進門以後,才知道根本不是這麼回事。

 

舉例來說,她就曾接過民眾抱怨,表示某家銀行前兩年雖然提出低於一般水平的利率優惠,但第三年開始卻是「機動調整」,至於到底是何種機動法?卻只有銀行自己清楚!所以,民眾必須詳細了解銀行提供的利率條件,就連往後每期還款的標準都應考慮進去,「最好是寫下白紙黑字,才能保護自身權益!」

 

投資思惟/交易與出租各有適合商品

 

除了利率之外,一般民眾常犯的另一錯誤,就是會被各種房貸商品的優點所吸引,卻忽略了商品背後的限制與缺點,甚至採用了不適合的房貸商品。

 

像是有些銀行為了吸收更多存戶,提出「抵利型房貸」方案,供存戶利用存款來折抵房貸本金,減少利息支出並降低每月攤還金額。但是,多數銀行對於存款額度多有限制,「抵利」的程度也就受限,而且,這類型房貸的利息之出,無法自綜合所得稅中列舉扣除。

 

至於具有利率逐漸降低特色的「利率遞減型房貸」,其實和一般民眾的直覺想像或許也有一些差距。錢俊男表示,所謂的遞減,減的是「加碼利率」,而非基礎利率,換言之,若在利率向上的趨勢之中,遞減型房貸雖可逐漸降低加碼利率,但基礎利率卻不斷向上,民眾可能也很難體會到房貸支出遞減的感覺。

 

另一方面,遞減型房貸會定期評估房貸戶是否合乎利率遞減的資格,「但只要你在這一階段當中,曾有『一天』遲繳房貸,很可能就不能享受這個階段的利率遞減待遇了。」

 

而所謂的「利率固定式房貸」,在現階段的利率向上趨勢當中,格外受到市場關注。不過,固定式房貸多半是由壽險業者承辦,往往必須搭配長天期的壽險保單,因此,除非是有壽險投保需求,否則並不適合為了採用固定式房貸,而增加一張沒有必要的壽險保單。

 

假使購屋是以投資為目的,又可分為兩種屬性來討論。首先,若是準備低買高賣,則因為考量到可能於短期內賣出,最好選擇前面幾期享有低利率的方案。這種房貸又稱作「階梯式房貸」,或是「分段式房貸」。也就是說,銀行會依不同專案,於前半年、一年或是二年期間,提供房貸戶較低的優惠利率,待優惠期滿,利率即會走高。

 

《買到夢想家》一書的作者張伯彥就建議投資客,若要短期內出售,盡量挑選前二年內維持低利率的優惠專案較佳。「因為短期持有房屋者,若是選擇固定式利率,根本無法享受到優惠,更別談利率由高往低走的遞減型房貸了!」他進一步解釋說,由於利率走勢高低難以預測,而固定式利率較無彈性的特色,就會在未來利率可能走低之時,增加所須負擔成本。

 

至於投資房地產的目的是想要成為房東,考慮長期出租房屋的人,選擇貸款的重點考量絕非利率,而是繳款年期必須最長,以每月負擔房貸支出較少的方式,再直接用收取的租金來攤還本金,這麼一來,即可大大降低房東的壓力。「評估的重點,是每月的收租能不能支應每月的房貸。足以支應,甚至能有賺頭,才值得借。」張伯彥強調。

 

聯傑財務顧問公司執行長蘇英孝表示,很多人會受到銀行提出前二年的寬限期影響,總覺得自己應該可以負擔得起每月為數不多的貸款利息,「但他們卻不知道,銀行的寬限期就是誘惑你用高價買房的陷阱之一!」

 

勇敢談判/寬限期與利率皆可協商

 

他舉例,假使貸款前二年使用寬限期,每個月只需支出一萬五千元的房貸利息,自然會讓屋主覺得像在繳房租一樣,感到很輕鬆自在。但殊不知在接下來漫長的十八年,可能必須每月繳出五萬元的本利,一下子增加三倍以上的支出,「但房子都已經買了,到時只能乖乖付錢,慘狀可想而知!」

 

對於這種已誤入陷阱的房貸戶,蘇英孝的建議是,勇敢去找銀行談。「事實上,房貸戶還可再次向銀行要求寬限期。」蘇英孝說,銀行的條款與規則其實可視情況協商,就像購買商品索取優惠折扣一樣,只要平時信用良好,幾乎都有機會談判成功。

 

但他也強調,在取得寬限期後,最好能善加利用負擔較輕的時間,積極儲備資金實力,待寬限期過後,一次大舉償還本金,才能有效降低未來的負擔。

 

除了為寬限期和銀行周旋之外,一般房貸戶,當然也有向銀行爭取更優利率的空間。至於這個空間有多大?錢俊男表示,可從「轉貸與否的差異程度」來加以評估。他建議,貸款戶不妨先了解轉貸所需的既定成本,如設定費與代書費等,再評估轉貸之後未來兩年優惠期所能省下的錢,是否在扣掉轉貸成本之後,仍能少於繼續在目前銀行繳款的金額。「若是,就有和銀行談判的條件了。」

 

錢俊男進一步指出,如果銀行仍不買帳,則可實際找到另外一家銀行,進行轉貸的評估,真實地計算出轉貸與否的未來兩年繳費差異,接著再找目前的銀行,進行第二回合談判。「第一,這樣一來你的談判空間會很清楚,知道應該要求銀行的利率調降多少才算合理;第二,因為轉貸已經箭在弦上,所以銀行會怕,更有幫你調降利率的壓力。」他接著說:「如果做到這種地步,銀行還是不買帳的話,那麼,不必多說,轉貸吧!」

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