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甲桂林廣告董事長張裕能VS.戴德梁行董事總經理顏炳立

甲桂林廣告董事長張裕能VS.戴德梁行董事總經理顏炳立

陳翊中

房地產

613期

2008-09-18 15:54

房市景氣渾沌不明,《今周刊》特別邀請兩位大師級專家,從景氣趨勢、價格走向與看好區域三個面向,為讀者分析未來房產多空走向。

甲桂林廣告董事長張裕能、戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立,一位是國內老牌房地產代銷公司的操盤人,近幾年事業版圖更跨越至對岸,在兩岸代銷界擁有豐富經驗;一位則是以敢言著稱的房地產名嘴。

放眼台灣房市的未來,張裕能(以下簡稱張)認為修正之後還是繼續向上走,顏炳立(以下簡稱顏)則認為保守但不悲觀。以下兩位大師級專家以景氣走向、價格走勢與看好區域三個面向,分析未來房產多空走向。

 

看景氣

 

張裕能:台商回流,帶動錢潮

顏炳立:房市凍僵期,為時兩年

 

張:三二○到五二○的噴出行情,讓房市價格飆升一○%,但隨著通膨上升、股市下跌,行情又急轉直下,馬英九的六三三政見跳票風波,更讓房市產生信心危機。但我認為台灣根本不必妄自菲薄,因為很多在大陸房地產賺到錢的台資與外資正虎視眈眈,準備大舉回台。

 

「低利率」、「政策趨向開放」是台灣最吸引人的兩大條件!現在上海,搞房地產已經賺不到錢,政府對房地產的態度根本是趕盡殺絕,尤其高達八%、九%的利率,很多投資客和開發商吃不消。過去幾年大陸房地產翻倍地漲,很多人從中賺到大錢;即使有人套牢,但口袋深、且有意願回台投資的人,還是很多,尤其兩岸正式通航以及遺贈稅、營所稅等稅制改革後,他們回來的意願更強。

 

我對台灣的觀察是,過去八年GDP成長率或許不高,但「台灣人」所擁有的財富卻非常高。台商在大陸、在東南亞賺到大錢的人很多,但如今大陸房地產已無法提供一年獲利一○%、二○%的機會,這些流竄國際的熱錢,如果把上海的物業賣掉,但還想留在亞洲,只有擁有「低利率」與「政策趨向開放」兩大王牌的台灣可以選擇。

 

以現在的氛圍,民眾很難想像真正開放之後的榮景,然而,就像網際網路、捷運一樣,當趨勢由點到線進而形成面之後,每增加一條路線,所產生的效益不是一倍,而是一.五倍。從鴻海、旺旺等指標性台商宣布加碼台灣開始,當更多台商前仆後繼地回流,將不是相加,而是相乘效應。

 

其他地方是從「最好到崩盤」,台灣則是從「最不好變好」,房地產市場在短暫修正之後,還是繼續往上走。

 

顏:目前房地產的市況,一言以敝之是:「台北天氣變冷了、台中降霜、高雄結凍!」去年底立委選舉過後,因為馬英九效應,很多人樂觀期待兩岸和解的未來,吸引投資客進場,在總統大選後激情達到高峰。但隨著景氣修正,很多人「贏贏賭,博到輸輸去」,現在正處於樂觀後的悲觀階段。

 

部分學者預測,台灣房市將泡沫化,我認為可能性極低。從目前市況來看,買方出價謹慎,但賣方因為對兩岸和解行情仍有期待,仍不願削價求售,多空之間對於價格認知不同,造成目前成交量快速萎縮。這樣的「房市凍僵期」,可能要維持兩年左右,因為量沒了,對開發商、房仲業者來說將是大考驗。

 

政府不會讓營建業大量倒閉,再度重演金融風暴,會盡量維持低利率的環境。對投資客來說,利率是最大成本,目前他們的利率成本還在二%到三%之間,即使持有三年,成本也不過增加七%至八%,對比兩岸交流更密切後,可能有二○%的漲幅,資金成本還是低的,賣方不會輕易降價求售;但買方因為大環境不佳,也缺乏追價的動能,買賣之間價格認知差距大,造成成交量急縮。不過,我認為房價全面崩盤的機會很低,籌碼鬆動,起碼要等兩年以後!

 

看價格

 

張裕能:修正後繼續向上走

顏炳立:回歸租金回報率

 

張:從過去經驗來看,房價大幅下跌,一定是建商、銀行大量倒閉,斷頭貨大量釋出,造成價格鬆動。這一波房市景氣循環和上一波相比,建築業已經有結構性的改變,建商體質普遍大幅改善,主要基於三個原因:第一、過去五年房市大好,建商累積的實力增加;第二、幾乎每個建案都信託,預收款專款專用;第三、建商風險意識大增,很少以案養案的情況發生,建商倒閉的可能性大降。

 

再者,政府知道,營建業這個火車頭產業如果垮掉,對經濟的殺傷力極大,所以會盡量營造低利率的環境;對於國際級的基金和投資客來說,低利是很重要的誘因,再加上台灣所獨有的稅制改革和兩岸開放題材。因此,我認為在修正總統大選後多漲的一○%之後,台灣房市還是會緩步往上走。

 

顏:我不認為台北市房價會大幅下跌,主要因為「低利率」和「容積單價沒有下降」兩個因素。國泰人壽以每坪三○一萬元標下建國北路二段的國有地,遠雄人壽以破紀錄的每坪六九八萬元取得信義計畫區A1土地,顯示台北市的地價並沒有降。

 

以住三地目為例,法定容積二二五%,加計陽台、屋突、樓梯、地下室等公設後,可銷售容積提高為四○○%,以每坪二八八萬元的地價除以四,每建坪土地成本為七十二萬元,再加上建築成本二十萬元、管銷、利潤,每坪一二○萬元的開價還算合理。但大台北郊區、台中、高雄,土地供應量大,景氣低迷時,價格下修壓力自然很大。

 

面對未來兩年房市凍僵期,對於買方來說,我的建議是六字真言:「看、再看、一直看!」直到看到合理房價出現,再下手。至於賣方,在部分供應量大地區,趁市場有餘溫時,應趕快出手,以免最後賣不掉。

 

合理房價可以用「資金成本」和「租金回報率」兩項指標作為參考。預計一年內獲利了結的短線操作,以房貸利率的一.五倍,作為買進價格和租金回報率(年租金收入/?房屋總價)的標準;如果是長期投資,則以兩倍為標準。例如,房貸利率為二.五%,短期操作的租金回報率為三.七五%,長期投資的回報率則為五%。包括商辦、店面、套房等產品,可以此為基準,但郊區要考慮價格下修因素,租金回報率就要拉高。

 

至於住宅合理租金回報率為三%到三.五%,像大安森林公園附近只有二.五%到二.七%,房價就偏高。

 

看區段

 

張裕能:交通便捷,北縣機會大
顏炳立:市區修正,看好南港

 

張:在大台北捷運網形成後,台北縣與台北市之間的差距已經不是那麼大。如新店和木柵,關渡和北投的差距就不大。目前台北縣市之間最大的鴻溝是教育預算,但在台北縣市合併後,預算差距就會拉近,價格低的台北縣就有機會。

 

就像洛杉磯南方八十公里的Laguna Beach,原本只是出產龍蝦的小漁村,但因為有優美海景,近幾年吸引許多藝術家進住,每年舉辦的全美藝術節,更吸引數十萬觀光客,美國債券天王葛洛斯(Bill Gross)、投資大師巴菲特都在那裡置產,一戶面海的景觀豪宅要價三千萬美元。

 

顏:在景氣修正期,供應量小、交通方便、環境佳、生活機能好的市區,跌得一定較慢,跌幅也比較小。北從民權東路、南到和平西路、西從新生南路、東到基隆路所包圍起來的中山、中正、大安、信義四個行政區就是台北的「黃金四角」。

 

反之,愈是邊陲的郊區,如淡水、林口、三峽,因為交通不便、生活機能不佳加上供應量大,修正的幅度相對會比較大。

 

雖然整體大環境不好,但我認為南港應該還有上漲空間。比較南港和內湖,從信義計畫區搭捷運,坐二、三站就到南港,通勤時間不到十分鐘,但內湖捷運開通後,到內湖還要由板南線轉車,經過大直才到內湖,通勤時間最少要耗費半個鐘頭。當內湖預售屋每坪房價衝上七十萬元,但在南港還可以買到三、四十萬元的新成屋或中古屋,從「效用一樣,價格低的優先」觀念來看,當然選南港。

 

雖然有人批評南港腹地比較小,但隨著辦公大樓陸續完工,帶動就業人口的流動,也將帶來住宅的需求,如南港軟體園區完工,就把部分內湖的需求吸過來,未來效應將愈來愈大。


房市論戰,多空對決

 

項目

多方 甲桂林廣告董事長張裕能

空方 戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立

景氣走向

稅制改革與兩岸三通後,資金將大舉流入,台灣格局大不同

房市將有2年凍僵期

價格走勢

修正10%之後,繼續緩步上揚

未來2年台北市房價不跌或小跌,三峽、林口、淡水、台中、高雄價格下跌壓力大

看好

淡水、關渡、紅樹林

南港

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