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房市冷鋒過境 蟄伏等春天

房市冷鋒過境 蟄伏等春天

趙曉慧

房地產

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613期

2008-09-18 15:57

今年的房地產買氣,堪稱是最像洗三溫暖的一年!新政府就任的五二○是景氣的分水嶺,上半年急漲,下半年冷鋒過境。全球油價、原物料的價格不穩,加上下半年台股表現失色,許多建商索性將豪宅案延後公開,或是乾脆不蓋了,先養地再說。

今年上半年在泛藍陣營取得立委、總統大選的氣氛帶動下,對兩岸三通的樂觀期待,急速推升今年三至五月房地產的買氣。以今年陸資、港資、台商購屋題材不斷的台中市七期重劃區為例,頂級客層對一戶總價六千萬至一億元的豪宅,下手絲毫不手軟;在七期推出「大謙」建案的由鉅建設協理吳媛媛形容:「當時就像在超市裡買蘋果一樣,客戶們搶成一團,平均一個小時內就成交一戶,我們自己都看傻了!」

馬英九新政府上任前,股市樂觀的預期心理高漲,看好「上萬點」絕對不是問題。孰料,「停滯性通膨」這隻巨獸現身,打亂一盤棋局。五二○之後,景氣及股市連連下挫,全台灣的房地產也無法倖免。

今年以來,全球油價、原物料的價格不穩,急漲急跌,加上下半年台股表現失色,驚得許多建商將豪宅案延後公開,或是乾脆不蓋了,以養地為先。

台北的豪宅建案包括「台北信義」、「文華苑」、「敦南苑」等案,都是從今年三二九檔期就開始聽到「樓梯響」的超級大案,到底何時推出?開價多少?房市各界莫不屏息以待。不過,半年過去了,直到九二八檔期才看到遲來的身影。

 

景氣冷 大建案延遲推案腳步

 

市場盛傳「台北信義」每坪開價二五○萬元,但代銷此案的海悅廣告協理劉亮君表示,「價錢其實都還沒有跟業者談定,這個案子預計今年十月底才會推出。」

 

至於前中泰賓館原址的「文華苑」,位於敦化北路、慶城街,外傳因豪宅市場買氣轉弱,「文華苑」有意調降坪數。達欣工程代理發言人鄭雙慶表示,「坪數至少還是二百坪以上,每坪開價二百萬元,公開的時間點會延後一些,基本上預計在今年第四季推出。」

 

台北縣中和市的建商頂高建設,去年成功整合台北市南京東路一段國王大飯店旁土地,正對一.三萬坪的林森公園,去年年底還掛出大型帆布,公告將推出景觀豪宅。今年下半年整地完畢後,因申請建照需要半年,於是先改作停車場之用。

 

新光金控在取得信義聯勤俱樂部土地之後,原本計畫要推出只租不賣的高檔商務住宅「大安傑仕堡」,但由於建材價格高漲,新光金控董事長吳東進在今年六月初公開表示要暫停工程發包,研議如何做才會划算。但一個多月後,便將土地賣給國泰金控蔡鎮宇、元利建設林敏雄。

 

再看台中市,若從烏日高鐵站搭車往七期重劃區方向,沿路上的T霸、街角帆布架等各式出租廣告看板,幾乎空蕩蕩的乏人問津,與以往搶手的盛況大相逕庭。房市頻吹冷鋒,七期建商紛紛進行潛銷,不打廣告、不搭接待中心,靜待冷鋒離境。

 

不悲觀 建商看台中房市短空長多

 

預計在今年下半年進場的指標大案,包括聯聚建設的「雍和大廈」、寶輝建設市政北二路口角地案、聚合發惠來路新案,以及龍寶、冠德合作推出的市政路新案,目前都不約而同採潛銷方式,來測試市場行情。

 

同業採取潛銷,國雄建設則是忍痛認賠殺出。五月分國雄以每坪一三二萬元,標得市政北一路、惠民路口的一一五號抵費地,但一看市況急凍不妙,立即宣布棄標,先前繳出的四千萬元保證金頓時化為烏有。

 

聯聚建設總經理王于娟坦言,今年六、七月房市確實冷,不過從八月分起,部分頂級企業主逆向操作,想在不景氣時找到更多議價空間,這波客源又悄悄進場了。

 

「台中房市有重大建設支撐,特別是七期重劃區物以稀為貴,所以未來台中房市仍是短空長多。」

 

台中房市走過上半年的急速增溫,下半年買氣急轉直下,吳媛媛持平看待:「房市的激情冷卻,回歸自然機制,完全合理,有助於房市細水長流發展。」

 

至於南台灣的大高雄地區,愛河畔的「京城凱悅」、高雄市政府正對面的「民權四維」,是今年以來最受矚目的百億元豪宅大案,目前也是進行潛銷。除了潛銷試探買氣,高雄建商也縮減案量,今年九二八檔期的大樓推案僅五案,原因之一就是飽受房價追不上地價之苦。

 

根據江鎮廣告經理蔡宸祐估計,高美館、農十六等明星區段的地價三年漲一倍,第一排建地更是上漲二、三倍,但是房價從去年年底到現在,大樓與郊區的透天案僅上漲一、二成,豪宅透天上漲二至五成。地主趁機哄抬地價,讓高雄建商苦不堪言。

 

儘管九二八檔期的房市冷到不行,但蔡宸祐認為,十月、十一月的台股應該會有小反彈,到時候將會為房市帶來一小波段的行情。

 

等待最佳時機—全台停工、延期、潛銷豪宅狀況

 

區域

行政區

建案名稱

建商

目前狀態

台北市

信義區

台北信義

太子建設

延遲推案,10月底推出

皇翔信義F4

皇翔建設

因容積移轉延宕,年底推出

大安區

 

大安傑仕堡(原信義聯勤俱樂部土地)

新光金控

6月停工,7月土地賣給國泰金控蔡鎮宇、元利建設林敏雄

敦南苑

金鴻莊實業

延遲推案,928檔期推出

松山區

文華苑

達欣工程

延遲推案,第四季推出

中山區

頂高建設南京東路案

頂高建設

建照申請中,先作停車場

士林區

鄉林士林官邸

鄉林建設

建照申請延宕

台中市

西屯區

七期重劃區抵費地

國雄建設

得標後棄標

聯聚雍和大廈

聯聚建設

延遲公開,潛銷中

寶輝市政北二路新案

寶輝建設

聚合發惠來路新案

聚合發建設

市政路新案

冠德、龍寶

高雄市

前金區

京城凱悅

京城建設

苓雅區

民權四維

隆大、城揚

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