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景氣寒流來襲 建商推案減量制價

景氣寒流來襲 建商推案減量制價

趙曉慧

房地產掃瞄

shutterstock

613期

2008-09-18 15:51

受到全球經濟景氣衰退、台股表現失色的衝擊,台灣氣候未到冬天,但今年928檔期的房市,卻已經先感受到陣陣寒意。北、中、南三大都會區休息盤整的氣氛濃厚,各建商紛紛蓄積第四季房市反彈的動能。

今年房市九二八檔期銷售的寫照就是「等無人」、「成交少」。「這一波新政府五二○就任之後的房地產景氣,比二○○三年SARS那一個波段還要差,實在令人料想不到!」一位建商談到近來的房市時,有感而發地說。

受到通膨巨獸席捲全球、美國次級房貸風暴深不見底的影響,台灣經濟也深陷窘境,加上馬政府新手上路的手忙腳亂、失誤連連,使得台股上萬點的美夢宣告幻滅。股市表現慘綠,首當其衝的就是營建股,近五個月來許多上市櫃建商的股價慘遭「腰斬」,跌幅高居各族群之冠。

隨後預售屋的買氣跟著「急凍」,台北某知名建商的接待中心,從今年農曆過年到泛藍陣營勝選立委、總統大選之間,每周的平均來客量還有一二○組,成績相當不錯;但到了今年下半年,情況急轉直下,一周平均來客量已經萎縮至三十組,足足驟減四分之三!

儘管如此,一位房地產業者卻語出驚人地表示:「這已經算是不錯了!」言下之意,還有銷售狀況更差的建案。許多接待中心現場門可羅雀,早已是公開的祕密。

房市在持續五年的多頭之後,從去年就開始漸漸步入修正,建商不做無謂的犧牲,開始節制案量。

 

大台北量縮價漲 頂級豪宅頻頻喊價

 

《今周刊》蒐集《住展雜誌》、台中市建商公會、高雄市代銷公會的統計數字,得知今年九二八檔期北、中、南三大都會區的推案總量為一八○三億元,較去年同期的二八五三億元減少了三六%,其中又以台中地區的降幅為最大,推案量急縮九成!

 

與去年同期相比,今年為「量縮價漲」格局,大坪數換屋產品仍是主流。頂級豪宅仍然頻頻喊價,台北市信義區喊出二五○萬元,台中市七期喊到六十五至八十萬元,高雄市的海景豪宅喊到七、八十萬元,但「有行無市」的氣氛濃厚。

 

《住展雜誌》統計,今年北部地區九二八檔期案量為一五六九億元,較去年同期的一七一三億元減少一四四億元,幅度約八‧四%;儘管如此,仍是近六年的九二八檔期之次高案量。

 

今年的推案領頭羊仍屬豪宅產品,重量級建案就有三十一個,分布於台北市大安區、松山區、中山區與信義區。其中又以信義計畫區帶頭上衝房價,開價最高者為太子建設興建、海悅廣告代銷的「台北信義」,坪數一二○至二四○坪、每坪二百五十萬元,每戶要價三至六億元。

 

「台北信義」近期廣受矚目,不僅因為房價最高,也因接待中心隔壁就是前總統陳水扁的住所「寶徠花園廣場」,受到洗錢案的影響,每天都有媒體與抗議者守候,連帶也增加「台北信義」的曝光率。

 

開價次高的推案戰區是大安區及松山區,呈現敦化南、北路對決態勢。敦化北路由達欣工程的「文華苑」,市場盛傳每坪開價二二○萬元,與金鴻莊實業位於敦化南路的「敦南苑」互別苗頭。「敦南苑」單價略遜「文華苑」一籌,每坪二百萬元。

 

台北市中心的豪宅拚得凶,二線城市也不遑多讓。中和南勢角捷運站共構案「南方之星」每坪三十八萬元起跳;新店寶路開發的「園中園NO.2」每坪開價四十萬元;桃園中壢海華建設的「海華C2」每坪開價二十六萬元,都是九二八檔期的百億元大案。而昇陽建設在北縣八里的「九樂」,則是以每坪四十萬元的開價,意圖挑戰區域新高價。

 

《住展雜誌》研發長倪子仁表示:「目前建商多選擇沉潛,在累積動能之後,於今年第四季、年底再噴出。」

 

大台中地區案量減九○% 七期熄火,八期出面代打

 

據台中市建商公會市調處統計,台中縣市今年九二八檔期的案量,下半年估計為四百億元。但因今年房市表現不如建商預期,建商先休息、累積下一波動能,其餘三百億元案量準備在今年第四季推出,打跨年戰,直到明年第二季。

 

台中去年下半年的案量為一○三○億元,今年九二八檔期的案量僅一百億元,較去年同期相比降幅高達九成。不僅是台中縣市近五年來新低案量,也是全台灣三大都會區的九二八檔期案量萎縮幅度最大者。

 

台中市建商公會市調處主委鐘尹堂表示:「今年九二八檔期的主力坪數為八十坪,較去年的一百坪略微縮小。景氣差、股市跌,上百坪產品今年絕跡。房價表現則是持平,但議價空間較去年同期增五%。」

 

特別的是,占去年台中總案量五成以上的七期重劃區,今年九二八檔期因台股表現失色、投資客退場,呈現「熄火」狀態,完全沒有建案推出,目前銷售個案多早在今年五二○階段進場。

 

七期「熄火」,改由隔壁的八期出面代打,僅由三座建案維繫住場面。八期最受矚目的建案為「登陽漱夏」,坪數七十至一四六坪,強打由台北知名建築師李瑋規畫設計,每坪二十五至三十萬元,在八期僅次於「惠宇澄峰」三、四十萬元的單價;其餘兩座建案分別為鄉林建設「新月彎」、久樘建設「久樘香堤」。

 

高雄推案量略勝去年 透天建案在市郊興起

 

根據高雄市代銷公會統計,今年九二八檔期個案多屬七、八月進場的建案,案量為一三四億元,僅占今年全年的四分之一,較去年同期一一○億元略增,但僅是坪數加大而已,並非推案規模的增加。

 

案量達百億元大案者都集中在高雄市中心,包括南山人壽與隆大營造、城揚建設合資興建的「民權四維」,以及愛河畔的「京城凱悅」;高雄市豪宅每坪成交價才剛站穩三十萬元大關,「京城凱悅」高樓層景觀戶每坪就已喊到七、八十萬元。

 

不過這些指標大案目前採取潛銷、預約付訂金的方式,尚未正式公開。高雄市代銷公會理事長黃炯輝表示:「建商正在試水溫,邊試邊喊價。此外,高雄的推案量已經逐年調節遞減,等到房屋供不應求、房價看漲時,才要進場推案。」

 

市中心指標大案正在潛銷或休息,其他中小型建商則是捨棄蓋大樓,轉戰工期短、回收快的透天建案,多集中在市郊的楠梓區,約十五案,占大高雄地區此波九二八檔期四十六案的三二%。郊區透天案反而成為九二八檔期主力,是此波房地產復甦以來首次出現的奇異現象。

 

推案遍及台灣各地的台北市建商公會理事長吳寶田表示,這一波五二○以來的房市低迷,除了國際經濟的蕭條之外,其實都是市場信心度不足的問題。儘管如此,他認為房市的景氣屬於持平,購屋需求還是有,只是買不起的問題而已。

 

現在房地產的購買意願低落,吳寶田建議政府應該加強宣導,因為房屋是必需品,政府要鼓勵民眾買房,提供年輕人的購屋優惠;同時,台灣需要向國際開放。吳寶田語重心長地說:「房市要走出低迷,政府的態度很關鍵,必須先讓人民看到希望。」

 

北中南928檔期案量各有增減

 

 

2008年

2007年

台北

1569億元

1713億元

台中

100億元

1030億元

高雄

134億元

110億元

     
資料來源:《住展雜誌》、台中市建商公會市調處、高雄市代銷公會

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