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擅用五官挑房 不怕景氣多或空

擅用五官挑房  不怕景氣多或空

李建興

房地產

攝影/吳東岳

616期

2008-10-09 11:32

多數人一生至少會買一次房子,買錯不但影響財富甚巨,更可能成為一輩子的負累,因此購屋是一生最重要的一堂課。房市空頭總司令政大教授張金鶚分享他的購屋經驗,教你做好購屋基本功,贏在理財第一步。

買房子能夠撼動終生的財務結構,因此自你下決定買房的那一刻起,恐怕已左右一生到底是貧是富?三十五歲吳文琪的際遇就是好例子

開精品店的吳文琪,兩年前因婚事逼近,計畫買房,一開始小兩口鎖定二至三房、三十多坪大、總價二、三百萬元左右的房子,但時值房市狂飆,眼看著親朋好友紛紛買房獲利,深怕來不及上車!住在彰化的她,耳聞在數十公里外的台中市七期房價不斷飆漲,亳不考慮地買下一幢六十多坪,總價二千多萬元的豪宅。

 

購屋 務必先掂掂自己斤兩

 

衝動購買的代價就是高達一千五百萬元的貸款;房子大小和地點也與需求不符,吳文琪只有不斷自我催眠「會漲」。

孰料,事與願違,婚後每天遠距通勤,而愛情的結晶也沒降臨;面對偌大空蕩的房子、沉重的房貸,加上後來景氣急凍,才進住一年多,吳文琪就連忙找仲介託售,幾個月後,用低於原買價十多萬元賣出,自己則回到彰化租房子。

 

房子脫手後,吳文琪心想,「終於找到替死鬼了!還好只賠了十多萬元!」但她沒算到,損失的不只是表面的十幾萬元,利息、仲介費、手續費加一加,實際上,她足足賠了將近二百萬元,還不包括未來每月要付的房租。 

 

「看清房市,倒不如先看清自己!」政大地政系教授張金鶚在聽了吳文琪案例後,不禁搖頭興嘆。他表示,許多人都想把房地產當成發財的工具,自住時還想投資、投資時還想謀暴利,卻忘了掂掂自己的斤兩,一生就毀在房市。

 

想、跑、看、講、操作

 

「第一次買房,得先確認自己的需求和財務;而且買便宜的,不如買對的;買房時,要想到賣房;首購時,要想到換屋!」張金鶚以其多年房市經驗,給首購族良心的建議,並提出「五官看房法」道出買房的眉角。

 

所謂五官看房法,首先就是「用腦子想」。也就是買房前,得釐清自己買房的動機;短時間會不會換或因工作易動而搬家?會不會急著要搬進去?一旦要長住,得首選抗跌的房子;若短期居住,則「買不如租」,也可選擇「先租後買」,在鎖定的區域先租房子,就地了解行情、做足功課後,再下手買定。

 

想好後,接著就是「用雙腿跑」;也就是假設自己是Sales(業務員),你會怎麼賣房子?張金鶚表示,得多跑幾個案場,了解房價氣氛,甚至可以到仲介店頭,了解該區域二手房的行情。

 

張金鶚以自己第一次買房為例。他回述,一九八八年求學回國後,就在政大教書;當時,台灣錢淹腳目、房價急漲,照理說,以其對房市的專業應該要狠狠地大幹一票,但他並沒這麼做。 

 

因為他自己和老婆的薪水合計只有幾萬元,加上當時利率高達七%、八%,於是他先租房子,很務實地慢慢找尋離工作地點最近,政大周遭的房子。

 

有別於當時多數首購族買房都設定要住上一輩子,動輒買上四、五十坪,預留小孩的空間,張金鶚不貪心,只鎖定三十多坪合用的房子。

 

想過、跑過後,再來則是「用眼睛看」。張金鶚表示,看房子時,可以將自己假設為不動產鑑價師,想想如果你將來要賣,有人會買嗎?能賣多少? 

 

不同於一般貪便宜的首購族,張金鶚第一次買房就為將來換屋做準備。當時他們夫婦看中了一棟在暗巷裡的老公寓,和另一棟地段較好的三年中古屋,價格分別是一百萬元和一百九十萬元;算了算,三年中古屋雖然價格貴了一倍,但採光、建材和鄰居素質及生活機能都明顯優於老公寓,因此,毅然決然地買下較貴的房子。

 

此外,張金鶚也指出,在選好房子後,得懂得「用嘴巴談」和「用手段操作」。其中用嘴巴談即是一定要懂得跟賣方議價,對房子了解越深,殺價的籌碼就越多;至於用手段操作,則是買方得要清算自己的財務狀況,計算自己的貸款額度,再回推到理想買價。

 

房子往往是人一生中最大的投資,一念之間將決定著一輩子的貧富,聰明的你,別因為買錯房子,誤了一生。

 

購房8不原則

1.不過度消費:勿買超過能力負擔範圍的房子,貸款最好壓在薪水的1/3以內。

 

2.不預想終身:第一次買房,以十年內使用為限,別妄想終身居住。

 

3.不浪漫衝動:別因為一時浪漫衝動,如旅遊時看到度假屋,而衝動購買。

 

4.不遠離工作:年輕人通常逐工作而居,別買距離工作地點太遠的房子。

 

5.不離群索居:遠離市中心可換來低價,但風險也大,別買太偏遠的房子。

 

6.不暗淡怪異:買房子時得想到賣房子時,採光差、格局差的房子難脫手。

 

7.不買在高點:勿輕易隨短暫景氣買或賣,如此會造成無形損失,尤其房價高檔時不要進場。

 

8.不與人合買:買房子最好獨力購買,不要找友人合買,易生糾紛。

 

張金鶚

現職:政大地政系教授

購屋祕訣:用五官去挑房、買房

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