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零息環境下的房市策略

零息環境下的房市策略
(圖片/Shutterstock)

李建興

房地產掃瞄

626期

2008-12-18 09:28

景氣涼颼颼,對於央行祭出降息救市,讓許多財務吃緊的房貸一族暫解燃眉之急。
但降息對房市而言,真的是萬靈丹嗎?買氣會就此回升嗎?消費者又該怎麼辦?
在這個矛盾的環境中,藉由專家解析,為您指點迷津。

十二月十一日,中央銀行總裁彭淮南使出重手,宣布降息三碼,創下近二十六年最大降幅;更值得注意的是,自○八年九月十八日央行首度降息救市以來,至今利息已足足調低一.六二五%。
 

現象 房市急凍政府頻出救市政策


站在房地產的立場來看,等於各銀行指數型房貸的指標利率即將跌破二%大關,回到了二年前的低水位。
 

而這一連串的降息政策,讓許多「要賣房子賣不掉、想買房子買不下手、肯繳房貸繳不起」的房市受災一族,蟄伏已久的內心出現了蠢動;今年三十三歲的陳千波就是其中之一。

 

陳千波原是中科某科技廠的環境工程師,薪水優渥加上預定明年初要結婚,今年年中和未婚妻歡喜看房。孰料才短短幾個月,景氣兵敗如山倒,不僅房市一片冷颼颼,由於公司也捱不住寒冬實施無薪休假,在後勤部門的陳千波首當其衝,一周足足有一半時間被迫停薪在家,收入硬生生打了對折。因此,前陣子陳千波和未婚妻商量後,忍痛把看好的房子給退訂了。

 

而一直渴望有個「窩」的陳千波,卻從沒放棄看房子,只是標準降低了,房子越看越小,地點越看越遠,景氣卻也越來越差,甚至,快處於「半失業」的他,一下從銀行的優質客戶變成觀望對象,不但房貸成數降低了,連議得的利率也不盡理想。原本心灰意冷的陳千波,以為這輩子當定了「無殼蝸牛」,沒想到央行大幅降息,並一古腦兒地祭出了多項優惠專案,讓小兩口重拾希望,再回鍋看房。

 

只不過歷經了這陣子變幻莫測的景氣洗禮,這對準夫妻在買定離手之際,卻心生膽怯,不斷問自己:「降息救得了房市嗎?」「現在買,划得來嗎?」

 

局勢  救急不救窮、救市不救價

 

事實上,值此「獎勵措施變多、景氣卻變差」的大環境,這一連串問題,正是所有房市一族最矛盾的心情寫照。對此,信義房屋企研室主任蘇啟榮則以「救急不救窮、救市不救價」一語道出降息與房市的微妙關係。

 

蘇啟榮分析,未來若持續降息,指數型房貸指標利率不排除降破二%。以二十年期限為例,一整年每百萬元貸款可省二八八○元至四千元利息,對於目前財務吃緊的房貸戶,的確可略解燃眉之急;但房市的復甦,還是得看消費者的購屋意願。

 

台灣房屋不動產理財研究室經理古景良指出,「在荷包縮水的年代,民眾買房的動機,第一是房價,再來是貸款成數,然後才是利息。」

 

古景良指出,以貸款成數來說,兩年前可達八成以上,但現在普遍下滑一成,等於一間一千萬元的房子,現在得多準備一百萬元的自備款,進場門檻大幅提高。

 

政大地政系教授張金鶚更直截了當地說,「房地產要復甦,就必須讓價格先跌,甚至要有人出現斷頭才有可能!」

 

京城建設總經理劉朝森就以該公司最近推出「幸福一○○成家專案」為例,公司為刺激銷量,將旗下銷售中的一百戶成屋祭出免自備款(即自備款由建商代貸取得,再轉給客戶零利率分期償還),以及送家電或裝潢等三擇一優惠方案來刺激買氣,一個月來已迅速去化八十戶。

 

但出人意表的是,最乏人問津的竟是自備款零利率方案,「顯見,消費者在乎的不是利息降了多少,而是實際省了多少錢!」劉朝森說。

 

再以建商端來看,劉朝森進一步表示,降息的確讓向來資本密集的建築業暫紓壓力,但相較二十年前房市大崩盤的年代,目前利息水準已足足低了一○%,其實現在降不降息差別不大。

 

劉朝森說,以貸款餘額一百億元的建商為例,每年只要預留三億元利息,這往往銷罄一兩個案子就能安全過關。因此,大多數建商最在乎的不是利率,而是未來銀行會不會緊縮放款額度,「總之,降息是『救急不救窮』!」

 

不過,降息也的確發揮了「止血」的功能!針對降息與房市,福懋建設總經理涂耀斌就認為,雖然要讓買氣大幅回籠,甚至房價反彈,政府還得要從「提高貸款額度」著手;但降息至少已讓房市從「硬著陸」變「軟著陸」,「雖不能立即救價,卻也能救市了!」

 

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民就呼應了涂耀斌的說法,他分析,截至今年十月底全台定存餘額高達十二兆一千三百五十億元,在降息風大肆吹襲下,定存族面臨「錢越存越薄」的窘境,將迫使部分定存資金流出。

 

若以一成估計,其中就可能有一兆二千億元的資金轉向低風險、孳息較穩,如房地產、黃金或是債券等投資工具停靠。再以三等分切,則流至房地產的資金將高達四千億元,足可買下八萬戶總價五百萬元的房子,無異是房市的一顆大補丸。
 

買房  自住不投資、看長不看短

 

正因為如此,看待降息後的房市,多數專家認為「築底希望濃、反彈觀望中」,蘇啟榮就建議有意下手買房的消費者「自住客審慎進場、投資客觀望評估」。

 

蘇啟榮認為降息效益在於長線投資,對炒短線投資客幫助不大,投資仍得持續觀望局勢變遷。但對於自住客來說,目前是進場的好時機,只不過景氣低迷,要掌握「地段」、「財務」原則。

 

蘇啟榮即表示,現在買房「抗跌」最重要,務必預設未來景氣更差,哪些地段能夠保值?於是,舉凡交通便利、近學區、具景觀優勢、管理佳又由品牌建商承建的案子,都是抗跌的指標。

 

但某些好地段由於先前已被炒過頭,不排除有小幅回跌的風險,因此,建議消費者可以介入目前價格合理、甚至先前漲幅不大,但條件相對優勢的區域。

 

古景良提醒,由於目前企業倒閉、裁員風方興未艾,消費者財務可能隨時出現缺口。因此買屋時,更得嚴守房貸占所得三分之一的原則,甚至至少預備六個月以上的房貸支出費用,以防不時之需。

 

值得注意的是,隨著近幾個月政府陸續推出「降息、低利」等救市方案,一定要懂得善用;無論是新進的買主或原有的房貸戶,都可為荷包省下不少錢。「利率要知道做調整,方案要懂得做搭配!」涂耀斌一針見血地指出房貸一族應有的觀念,他認為房貸戶當務之急就是拿出自己的房貸方案,好好檢視一番。

 

首先得檢視利率是否合理?銀行理專就分析,目前銀行的房貸,可分為「固定型」及「指數型」。前者利率不受央行降息影響,而後者則會跟隨利率變動。

 

通常銀行會定出指標利率,參考六至八家主要銀行的一年期定存利率再加碼,因此降息只對指數型房貸發揮效用。但也有銀行表面上降息,卻變相調高加碼幅度「明降暗升」,讓房貸戶根本受益不到。
 

策略  審視做調整、策略做搭配

 

「人不理財,財不理人」,房貸戶得主動出手,立即和銀行端確認目前的房貸契約是否合理,並爭取降息。一般而言繳息正常的優質客戶,很容易談到降息空間。

 

此外,以往銀行、壽險業指數型房貸的調整頻率多為三個月或半年一次,使得降息利多緩不濟急。因此,十一月在央行總裁彭淮南指示下,目前已增加「月調」選項,房貸族可選擇按月調整利率,可以立即享受降息利益。

 

不過,台灣金融研究發展基金會執行顧問蘇英孝指出,雖然利息改月調在低利率時有利;但若把時間拉長二十年來看,月調制所享受到的降息利益其實有限。更由於週期更改為「一生一次」,反而得承擔長期利率反轉向上的風險。

 

因此,理專建議,還款年限在五年內的房貸戶,可考慮改月調制,因為其承受利率反轉向上的風險較低,但還款年限若超過十年,則得審慎衡量。

 

不過,未來利率雖有走升的風險,但萬一利率走升,還是可藉由轉貸方式再改回季調或半年調,只是得負擔轉貸成本。

 

除了降息期,目前政府亦推出延長房貸還款年期為三十年的政策。以延長還款期限為例,利率若為二%,等於每百萬元每月本息攤還約可減少一千四百元,對房貸族亦是一大福音。但蘇英孝提醒,還款期限愈久,還款總額也相對提高,使用前得請房貸專員代為精算後評估。

 

而最值得注意的是,近來政府推出不少政策性房貸,如「二千億政府優惠房貸」、「住宅補貼低利房貸專案」與明年元月將實施的「青年安心成家」都有低利優惠,一旦搭配使用可以省下不少支出。

 

以台北市為例,營建署推出二千億元的優惠購屋貸款專案,每戶最高可貸三百五十萬元;若再搭配二百二十萬元的「住宅補貼低利房貸專案」或一生兩次二百萬元兩年零利率的「青年安心成家方案」,最高貸款額度可達五百七十萬元。以一般雙薪家庭來看,每月本利攤還房貸負擔不到三萬元,不僅如此,一整年本利合計還可省下近三萬元的支出,負擔不會太重。

 

總之,景氣時,比機會;不景氣時,比智慧!值此局勢曖昧不明的市場,聰明的你,其實只要稍動點腦筋、做點功課,你還是可以成為「房市贏家」的。

 

■按月或按季調息   該選哪一個?

項目 

優點

缺點

月調

央行長期降息時,利率浮動快,

可跟隨機動調降,負擔減輕

得按月計算應繳餘額,一旦利率轉降為升,利息支出將變高

季調

央行持續升息,每季才反映一次,

除支出遞延,利率也較穩,房貸應

繳餘額易掌握

連續降息時,反應遲鈍,房貸戶無法立即享受降息優惠

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