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買氣回溫 北市房價可望率先觸底

買氣回溫 北市房價可望率先觸底
台北「天母一莊」憑藉特殊的規畫以及絕佳地段,逆勢熱銷,在不景氣中揮出強棒。

趙曉慧

房地產掃瞄

攝影/陳俊銘

640期

2009-03-26 15:02

今年的「三二九房市檔期」,是金融海嘯爆發以來第一個房市大檔期;相較去年九二八檔期的瞬間急凍,在降價成風與資金行情的帶動下,今年台北的房地產市況有「看到春天燕子飛來了」的味道,稍稍舒緩景氣的低迷。

三月二十日,在「三二九房市檔期」前夕,北台灣最大的代銷公司海悅廣告與業主太子建設,在一場會議上做出決議:「『台北信義』每坪調漲八至十萬元!」這棟位於台北市信義計畫區的豪宅預售案,調漲之後,每坪來到一百二十五萬至一百三十萬元,調幅近一○%。

海悅廣告逆勢操作的信心,來自於一位神祕的台商。這位台商三月初現身「台北信義」接待中心時,一口氣買下了六戶、總價約六億元!

這位出手闊綽的台商說:「信義計畫區的房價不能從台北市來看,而要用大中華圈的視野來衡量,三年後景氣復甦,每坪上看兩百萬元不是問題!」逢低買進的意味濃厚。按此推估,現在用三成自有資金買下,三年後若無意外,投資報酬率將高達二倍!

回顧二○○八年的三二九檔期前夕,還沒有公開的「台北信義」,在房市一片「榮景可期」的樂觀氣氛下,預約看屋人數每日高達二百多組,每坪上看一百八十萬元;結果,下半年掀起一場百年難遇的金融海嘯,許多富豪元氣大傷,原本預約的買家紛紛打退堂鼓,買氣頓時陷入比SARS風暴時還要低迷的谷底。

 

多數房價回到○六年價位


要搶救低迷的房市,別無他法,惟有「降價求售」。永慶房屋代銷部協理王財旺說:「去年第四季最差的時候,就算降價也沒人敢買。現在購屋意願及看屋人潮回溫了,降價正是時候。這波豪宅的降幅約三成,一般住宅大約二成,目前多數房價都已回到○六年的價位了。若再賣不掉,就是斷頭崩盤的開始。」

信義房屋率先開出第一槍,二月十一日推出「萬件好屋最優價」專案,將旗下一.五萬戶待售物件價格,以八%降幅出售。這是信義房屋成立二十八年來,第一次大規模降價,希望加速房價的落底。

中古屋帶頭降價,「價格破壞」的效應迅速發酵,預售市場也不得不跟進。皇翔建設位於林森北路的預售案「皇翔RICH」,為了搶救開賣以來始終低迷的業績,推出「原價買回」方案。購屋人在簽約下訂後,只須陸續支付約一二%的訂金、簽約金與開工款,等到動工兩年之後、建物門牌證明核發時,購屋人可決定是否繼續履約交屋,如果不交屋,建商將依附帶條件向客戶原價買回。

而眾所矚目的「台北信義」,負責代銷的海悅廣告則採取「開低走高」、「一次降足」的策略,在短短不到兩個季度的時間內,一口氣降足四成,從每坪一百八十萬元降到一百一十五萬元至一百二十萬元。若是策略奏效,賣三成就調漲一次價格。

馬政府推出一系列救市措施,景氣終於從農曆年後逐漸回溫。遺贈稅最高稅率從五○%降到一○%,贈與稅免稅額度從每年的一一一萬元,提高到二二○萬元;再加上台幣貶值因素,中央銀行公布近兩季的海外資金回流部位,已由長年的「流出」轉為「淨流入」,去年第四季的回流金額就有一三○億美元。

而最重要的股市,在闊別四個月之後,三月十七日的收盤指數首度躍過「五」字頭大關,往後幾天的成交金額都突破一千億元。

 

海外資金成為買盤主力


春天的燕子終於出現,讓海悅廣告鬆了一口氣,暫時吃下一顆定心丸。旗下十四個代銷建案,在去年景氣步入衰退之後,每周的銷售總金額僅二億餘元,但從今年三月一日開始,已經增加至十億餘元,一舉成長五倍之多,看屋人數也至少增加一倍。

「台北信義目前已經潛銷超過五成了,」海悅廣告執行副總經理曾俊盛表示:「現在利率低、遺贈稅調降,吸引海外資金回流,房地產成為最佳的資金避風港。這一波資金行情,成為三二九檔期的買盤主力,但是買氣不會全面好,還是要看個案表現及地段。」

除了避險的富豪,受到低利房貸優惠吸引的首購客,也是買盤主力之一。《住展雜誌》研發長倪子仁表示:「近期新成屋工地的看屋量增加二、三成,新成屋的餘屋量可望加速消化。」

不過,今年三二九檔期的推案量,相對近年的水準仍是異常冷清。《住展雜誌》統計,總推案量為一四五○億元,較去年同期的二二二○億元,足足萎縮五三%。每坪價位達一百萬元的豪宅預售案,僅有信義計畫區的「台北信義」、中正博愛特區的「揚昇君臨」,以及松山區的「文華苑」。

 

逆勢推案考驗建商體質


全新進場的預售案也甚少,總銷案量較大者僅六十億元的「揚昇君臨」、四十五億元的「良茂國璽」、九十億元的「文華苑」,以及新莊市一百億元的乙種工業住宅案「峰景鳳翔」。

景氣低檔整理,這時候敢逆勢推出大案的建商,不禁令人好奇,打的是什麼算盤?又有什麼壓箱底的絕活?例如鳳翔案,不但戶數近千戶,而且還是近來引發爭議的工業住宅案(中和的「四季紐約」乙工建案,建商日前甫遭客戶控告詐欺),還開出下新莊地區的區域新高價,每坪表價二十三萬至二十八萬元。

負責包銷的誠閱廣告總經理楊建君指出,此案由潤泰集團的潤弘工程承造,品質絕對打包票;社區離捷運站僅三百公尺,加上距離輔仁大學不遠,附近又有許多知名企業如保力達、金龍牙刷等,不論是自住或投資收租都非常適合。

推出「揚昇君臨」的揚昇建設執行總監許瑜容則表示:「金融海嘯不是所有人都受到影響,而且房地產還是要看區段的供需關係,不能一概而論。」許瑜容說,中正博愛特區有在地換屋的需求,未來還有台北車站雙子星大樓的發展前景,而「揚昇君臨」是目前特區內惟一的建案,市場沒有競爭者。此外,房地產是不景氣當中最好的避險工具,現在用少少的自備款進場,四年後完工時,正好坐收景氣復甦的增值利潤。

「『揚昇君臨』現在已經銷售三成了!」許瑜容笑說,景氣不好,到揚昇高爾夫球場打球的客戶反而增加,「因為要轉換心情,加上時間也變多了。這些客戶裡有三成,都成了『揚昇君臨』的看屋客。」

另外,可租可售的天母酒店式公寓成屋「富春居」,在過年後也賣出逾三成,甲山林廣告專案經理蘇同福表示:「我們的坪數二十九坪至五十四坪規畫特殊,又送裝潢,所以吸引不少區域客及置產型客戶,預計今年六月可以賣完。」

 

上半年房價仍會繼續盤跌


景氣低迷,正是考驗建商體質的時機,有人不怯戰,有人保守為上。在台北市木柵、北投、大直、建國北路、光復南路一帶,許多原本打算在去年下半年進場的預售案,接待中心已經搭好,但現在暫時封起來不開張,現場只留保全人員駐守。

一位代銷業者透露:「先虧個幾千萬元搭接待中心,總好過再虧幾千萬元管銷費用。現在就是等到景氣好一點,再進場銷售。」

「三年後房地產景氣復甦」、「先建後售、不推預售」,幾乎是多數建商的共識,包括國泰的瑞安街案、元利建設董事長林敏雄與國泰金副董事長蔡鎮宇的信義聯勤案、皇翔建設F4案等都是如此。一位建商說:「現在利率很低,不像以前高達八%、一○%,這幾年大家也都已賺到錢,口袋夠深,乾脆暫時休息、養地,等到景氣復甦再推案。」

正因為豪宅案量萎縮,三到五年內難有指標大案,抱著惜售心態的「文華苑」,將延至四月中旬公開,每坪要賣一四○萬到一五○萬元。

儘管景氣稍稍回溫,但是否代表房市已經開始落底反彈?台灣不動產交易中心總經理李同榮表示:「今年上半年房價仍然會繼續盤跌,但量能會緩步增加,今年第四季台北市房價應該可以率先觸底,但這是否代表反彈,還是要看全球與台灣的經濟復甦力道而定。」


2008年Q2~Q4台北市區域房價跌幅
台北市房價跌幅以中正區、內湖區、信義及北投區位居前三,跌幅都超過10%;而松山區、大安區及文山區表現最為抗跌。

 

2008年Q2~Q4台北縣房價跌幅排行
排行 行政區域 跌幅(%)
1 新店市 -30.0
2 淡水鎮 -27.7
3 三重市 -14.6
4 板橋市 -12.6
5 泰山鄉 -10.8
6 三峽鎮 -9.0
7 汐止市 -8.0
8 土城市 -7.2
9 中和市 -6.8
10 永和市 -5.0
11 樹林市 -4.5
12 蘆洲市 -3.9
13 新莊市 -2.7
資料來源:台灣不動產交易中心

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