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房地產專家教你不景氣當贏家

房地產專家教你不景氣當贏家
台北縣近年來有不少交通工程開工,適合納入逢低買進的區段考量。

趙曉慧

房地產掃瞄

攝影/陳俊銘

640期

2009-03-26 15:49

房價降嘍!真是令人動心,再度燃起看屋、買屋的衝動。不過,房地產專家建議「購屋有夢、逐夢踏實」,量力而為,用合理的價格買好屋,才是上策!

買房子是人生中的大事,但細節千頭萬緒,房價波動不明朗,讓購屋人實在既期待又怕受傷害。

本刊特別整理購屋人最關切的五大疑問,邀請逢達不動產開發總經理黃明達、海悅廣告執行副總經理曾俊盛、中信房屋董事長特助胡佩蘭、美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民,以及住商不動產企研室主任徐佳馨等五位房地產專家,為讀者精闢剖析,幫助你成為不景氣中的房市贏家。

 

1、房價何時落底?


被問到「房價何時落底?」美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民直呼:「這很難回答。」不過,他認為還是有三大觀察指標。

第一項觀察指標,是建築執照數量與使用執照數量的「黃金交叉」。建築執照是先行指標,代表建商的推案量及信心度;建案快完工交屋前要申請使用執照,這是落後指標,代表餘屋量的消化狀況。

從歷史經驗來看,使用執照量往下跌、建築執照往上增加,兩者交叉在一起就是「黃金交叉」,代表房地產景氣復甦,供需關係達到平衡。

第二項觀察指標是「經濟成長率」,今年台灣已經出現負成長的預估,除非由負轉正,才有可能。

第三項觀察指標是「銀行逾放比」,代表法拍屋、銀拍屋的釋出量。

綜合這三大觀察指標,張欣民認為:「黃金交叉要出現,今年不可能,要到明年年底。而銀行的逾放比,今年的預估值是近三%,與二○○○年的最高點七%相比,還有一段距離,並未壞到谷底。所以,今年不須期盼房價會落底。」

張欣民強調,若是自住型的購屋人,買了房子一住就是好幾年,無須在乎短期一、二年的房價漲跌,最主要的還是要買優質地段的好屋。

 

2、今年該不該買房子?哪裡有便宜可撿?


「今年該不該買房子?」是購屋人討論最熱烈的話題,之所以會猶豫,主要是認為房價還有下降空間,屋主、建商或許願意調降房價,甚至抱持著「等待賣方斷頭」心態,想要撿便宜,所以現在不急著買,至少等到年底再說也不遲。

對此,中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示,「今年不買,什麼時候買?我自己也在看房子。」目前全台灣各地的房價都在下跌,胡佩蘭認為,若是自住型購屋人,現在正是看房子、買房子的好時機。

不過,胡佩蘭強調:「這一波是個案性下跌,而不是全面性下跌,無論是買預售屋或是成屋,都還是要看個案表現,多看多比較。」因為買房子不是便宜就好,便宜的區段也可能房價漲不起來。所以,買房子要在不錯的區段,用合理的價格買到。

至於購屋人十分關心的「哪裡有便宜或斷頭屋可撿?」胡佩蘭說,至少要先研判屋主及建商的財務狀況,出價試探。至於斷頭屋,一般購屋民眾對這類消息來源的管道很少,可遇不可求。不過,若真想耕耘這個領域,可以多結識「房仲」、「銀行行員」、「法拍屋業者」這三類人,增加消息來源。

 

3、哪裡是「逢低買進」的潛力區段?


住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,可以鎖定捷運線正在動工或是即將動工的區段,等到捷運完工之後,可以坐享增值的價差。這些區段多集中在台北縣,三重市的「菜寮」靠近市政府;蘆洲市可以選擇重陽重劃區、南港仔重劃區等;新莊市可買在新莊副都心、中正路一帶;樹林市則推薦樹林火車站商圈。

海悅廣告執行副總經理曾俊盛,則是推薦台北縣林口鄉。他認為,林口位於台北市與桃園航空城之間,有機場捷運線通過,整體規畫與公共設施比較新穎,目前每坪房價約十四萬至十五萬元,屬於低檔,還低過淡水,算是離台北市最近但房價在台北縣最便宜的區段,可以逢低買進。

此外,曾俊盛還推薦台北市文山區,他直呼「文山區的房價被低估了!」主要是信義快速道路的支撐,從文山區開車到信義計畫區只要十分鐘,每坪房價約三十五萬元,只有信義計畫區的三分之一到四分之一價格。曾俊盛認為:「文山區的房價,未來還有補漲空間。」

 

4、議價幾折是合理?


逢達不動產開發總經理黃明達認為,預售屋、新成屋、中古屋的議價折數都不一樣。現在預售屋可以折扣到七.五折至八折,但市中心的房子因地段較好,所以折數有限;而新成屋大約是預售價格的八折;至於中古屋,需要按照區域的成交行情來議價,會比較務實。

不過,黃明達強調,「因為現在的利率很低,屋主或建商的財務壓力較輕,除非有急售問題,否則議價折數不會太多,想要從腰斬或六折開始議價,根本不可能!」

一位不願透露姓名的房仲建議,若是想買中古屋,購屋人可以調閱房屋最近一次的登記日期,若是屋主購屋的時間點是○三年之前,表示已賺飽這一波房價上漲的甜頭,價格可能比較願意讓步,購屋人就可以爭取到更多的折扣空間。

 

5、貸款成數不夠怎麼辦?

 

目前銀行普遍緊縮銀根,「貸款成數不夠」,是很多購屋人普遍的困擾,若想增加額度,漢唐地政士事務所代書柯玉秋建議四大方法,不過她強調,「買房子終究要量力而為,不要勉強。」

首先,買房子之前,第一件事情就是要先確定貸款成數足夠,同時在合約上加註一條:「若貸款成數不足八成,可以解除合約」的內容。

其次是「多證明自己的財力」,包括向銀行出具撥薪存摺、扣繳憑單等,若有租金收入、買賣股票或基金,也都可以當作自己的財力證明。此外,壽險保單也可以用來借款,不過這類貸款利息比較高,通常在四%以上。

第三是「拿舊房子申請貸款」,這類通常用於換屋。舉例來說,原來的房子當初申貸七百萬元,現在貸款已經還到剩下五百萬元,這已經償還的二百萬元額度,就可以拿去增貸用在新屋上。

第四是「增加保證人」,但必須要二親等或配偶,同時要有固定收入或擁有不動產;另一方面,也可以拿父母的房子去增貸,這些都是可以搭配彈性運用的方法。買房是人生大事,萬事具備才能一圓成家的夢想。

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