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房貸族危機大作戰!

房貸族危機大作戰!
購屋時應考慮家庭財力以及未來的各種財務風險,才能避免選擇超過經濟負荷的房子。

李建興

房地產掃瞄

攝影/林煒凱

643期

2009-04-16 09:34

雖然利率降到新低,但是受到高失業率、無薪假影響,民眾整體收入減少,台灣房貸族面臨前所未有的壓力。據估計,全台至少有20萬人面臨房貸斷頭危機,而158萬戶房貸戶,隨時有受經濟威脅而成為屋奴的危機。
房貸是人一生最長的負債,謹慎處理房貸問題,才能免於成為屋奴!

「有土斯有財」是許多人心中根深柢固的觀念。擁有一個屬於自己的窩,得以擋風遮雨、安身立命,照理說該是一樁美事,但是當金融海嘯襲來,許多人的房貸問題卻跟著浮上台面,家的美夢瞬間變成生活的負擔!
 

風暴蔓延 全台預估二十萬人面臨房貸斷頭 


日前台北縣調查發現,縣內一五%的失業者正面臨繳不出房貸的窘境;以此類推,目前全台六十二萬四千人的失業者當中,就大約有十萬人的房貸面臨斷頭危險。若再加計因無薪假、減薪等,因收入減少而資金出現缺口的人,專門從事不動產資產管理的永勝團隊執行長徐銘達大膽預測,目前全台至少有二十萬人已無力繳交房貸了。

事實勝於雄辯,根據法拍業者透露,目前全台法拍屋暨不動產強制執行案件就高達九十多萬筆,而近三年來,每年還以一至兩成的速度增加。不僅如此,這幾年,在房市最中流砥柱的豪宅買主,也因紛紛出現資金缺口,讓豪宅淪為法拍屋,包括瑞積電子董事長洪孔仁名下位於大直的豪宅,就因遭到法拍而喧騰一時。
 

缺口擴大 失業大增,隨時都有人成為屋奴


或許你會自我安慰,「還好我現在還過得去,勉強軋得過來!」但在經濟風暴下,稍一不慎,就算沒有斷頭,也很容易被動地淪為「屋奴一族」!

數字證明一切。根據主計處調查,由於失業加上無薪假的影響,去年七月平均月工時還有一九七.一個小時,到去年底僅剩一七三.一小時,影響所及,每人平均月薪從四○七五一元,降至三五七○四元,等於每人每月少領了五○四七元。

值得注意的是,就算未被裁員、沒有無薪休假,由於企業獲利縮水,連帶地員工獎金和額外津貼減少,大家的荷包都已悄悄變瘦。也因此,全台一百五十八萬房貸戶,面臨越來越沉重的房貸壓力。

房貸壓力增加,日前就曾發生一件駭人聽聞的社會案件。南科一名遭聯電裁員的技術員,因為失業三個月找不到工作,無力替父親繳房貸和保險費而自責甚深,最後竟在住處用狗鍊上吊身亡。
 

低利陷阱 房貸缺口惡化,猶如慢性中毒


「可怕的是,房貸缺口就像無色無味的慢性毒藥,許多人中毒了還不自知,直到末期了,為時已晚!」徐銘達語重心長地分析,由於房貸一簽就是二十年,低利加上二百四十個月平均分攤,很容易讓人忽略背後龐大的金額,即使遭逢一時短暫的缺口,也以二百四十分之一的微觀角度輕忽它,於是風暴就如同滾雪球般地壓垮人的一生。
 

淪為屋奴的四大致命基因


許多人或許納悶,相較於一九九○年代的房市大崩盤,目前利率超低、房價也未暴跌,為何房貸壓力會如傳染病般地蔓延開來?

美商ERA易而安不動產顧問張欣民解釋,相較於上一波的房市崩盤,當時房價大跌但經濟正成長;而當前最大的問題卻是大家一起變窮,抵抗力變弱了。壞更壞在,由於利率太低,加上前幾年貸款成數過高,買房子太容易,讓人誤以為購屋是一個單純而簡單的消費行為,往往超額消費或資金軋得太緊,忘了買房是一樁人生最大且最長的理財行為,「經濟崩盤是病毒,錯誤的購屋觀是基因,流行病加上不良的體質,就容易病入膏肓!」

「野心太大、手腳太快、眼光太差、頭腦簡單!」住商不動產專案主任徐佳馨清楚地點出成為屋奴的四大致命基因。現在,好好地為自己把脈,檢視你是否有以下致命因子?
 

致命基因1 超過能力負擔,本利攤還時壓力沉重


張欣民指出,當前為房貸所苦的屋奴一族,多半是仗著銀行融資容易、低利率之際,用「過高」成數的貸款買房子;還有不少民眾,以為自己負擔得起,買了「過貴」或「過大」的房子,甚至超乎預算去裝修房子或買了華麗的裝潢屋。他認為,買房子應堅持「五五五原則」,即自備款準備三至五成、貸款占所得三分之一至五分之一,而房價(含裝潢費用)則盡量壓在年收入的五倍以內,一但超額,就不及格了。

 

身為上班族的邱明君,就因為超額購屋而備感壓力。

 

先生在上市科技公司擔任高階幹部的邱明君,家庭月收入近二十萬元,是典型中高收入者。○六年底由於準備生子而打算買房子,對於生活品質向來要求的夫婦倆,選擇了位於台北木柵興隆公園前、價值一千多萬元的房子。夫妻倆身上沒有太多的自備款,即使超乎能力範圍,兩人還是牙一咬,向銀行借了八百八十五萬元的房貸,外加一百一十萬元的小額信貸,籌得了購屋基金,買下房子。

 

由於貸款比率和總額都超出能力範圍,邱明君在前兩年寬限期中,一個月就得繳將近三萬多元的利息。出乎意料的是,買房後,她一舉生下雙胞胎,家中支出加倍,雖是高薪家庭,卻只能勉強打平支出。而隨著兩年的寬限期即將到期,今年五月房貸月支出就將一下暴增到將近六萬元,想著即將到來的兩、三萬元資金缺口,著實令她苦惱。

 

為了解決本利攤還的壓力,邱明君最近著手申請政府優惠房貸,如果可以順利貸到款項,她打算先把利息高的信貸還掉,以減輕負擔。

 

許多人因為買房太容易,而往往受不了樣品屋或業務員的鼓吹,就把買房子當成一般購物,匆匆下訂簽約,甚至不少人抱持著反正利率低,又可以先繳息不繳本,就把買房當成買基金、股票一樣,輕易下手投資許多戶。

 

致命基因2 衝動購買,房產跌價時變現不易

 

百萬年薪一族的陳美玲,在SARS(嚴重急性呼吸道症候群)那年低價買了台北縣一戶便宜的房子,眼看著房市上揚、貸款負擔輕鬆,讓她心生投資房地產的樂趣。仗著低自備款和低利的條件,陳美玲買進位於桃園的兩戶房子,原以為之後會增值,沒想到桃園房地產一直沒起色,房子不但無法脫手,出租也常飽受租屋空窗期的困擾,於是一個人就得負擔三間房子、九百多萬元的房貸,一個月就吃掉七、八萬元,到月底常籌不出錢繳房貸。為了支應短期資金,她又去借了信貸,還了一筆信貸又再貸另一筆,財務缺口變為填不滿的無底洞,成了典型的屋奴。

 

致命基因3 缺乏風險意識,失業後繳不出房貸

 

對此,手上擁有數十間房子的中華民國不動產協會副理事長呂台蘭,就語重心長地說,房子和股票、基金絕對不同,房地產雖然保值,增值倍數也大,但造價昂貴,消費者往往被低月付金額迷惑。最要命的是,房地產變現不易,就算價格不跌,只要乏人問津,沒買氣就足以成為壓垮財務的一根稻草。

 

呂台蘭以近二十年投資房地產的經驗,認為以下的幾個心態,往往是屋奴背債的原因:

 

第一, 剛買房時仗著寬限期,有恃無恐,忘了將來要本利攤還時的沉重負擔,也未控管房貸占所得的比率,更沒為自己預留資金;或是一時貪便宜,買了一間地段不好或不合宜,很難脫手的房子。

 

第二, 懷著如果資金軋不過來,頂多賣掉房子變現就好,或放著法拍後就沒事的心態;自住客更常因房子是自住又不是投資,跌價事不關己的心態。

 

呂台蘭鄭重提醒,背房貸,最怕人生有風險,買房子前,千萬不要短視近利,要將失業、職場異動、傷病、生產與死亡等危險因素都考慮進去,以目前人人都有失業的危機為例,最好身上要預留六個月的房貸支出,以備不時之需。

 

致命基因4 有土斯有財、租不如買的觀念作祟

 

值得一提的是,中國人傳統「先成家後立業」以及「有土斯有財」的傳統觀念,可能也是台灣屋奴多的主因。徐銘達就駁斥這項觀念,他認為,房子應該是居住工具而不是人生的目的,尤其現代人生活和工作變動性大,未必要有房子才能安身立命。他以自己為例,手上擁有七、八棟的房子,卻全部出租,而為了工作所需,自住的房子反而是租來的,因此事業根本不受地域限制,揮灑自如。

 

另外,當下建商廣告最愛以月租金高於月房貸支出,而提出「租不如買」的訴求,徐銘達提醒,買房子有許多看不見的隱性成本,如每年固定的地價稅、火險、地震險、管理費,以及自備款所少收的利息,應該一併計入才精準,再加上房子有折舊的風險,這是租屋族所不用承擔的,更是大眾常忽略的迷思。

 

你有致命的屋奴基因嗎?是成為屋奴的高危險分子嗎?切莫輕忽錯誤觀念及習慣帶來的後遺症,讓自己淪為屋奴! 

 


你是屋奴高危險族群?測驗你的屋奴危險指數
(誠實回答下列問題,是則得分,不是為0分,最後加總計分)
Q1. 曾以為自己負擔得起,買了總價過高或過大的房子?4分

 

Q2. 曾用很高的價錢去裝修房子或買了華麗的裝潢屋?4分

 

Q3. 仗著銀行融資容易,買房的貸款成數超過8成?5分

 

Q4. 仗著有寬限期,忽略了將來要本利攤還時的沉重負擔?4分

 

Q5. 曾受不了樣品屋或業務員的鼓吹誘惑,未多比較其他房屋產品便下訂?3分

 

Q6. 認為買房子就像shopping購物一樣,是單純消費而非理財?2分

 

Q7. 反正利率低、自備款也沒多少,曾有把買房當作買基金、股票,投資很多戶的經驗? 5分


Q8. 買房子時,沒考慮到未來的人生風險(如失業、減薪、生產?)?3分

 

Q9. 房貸占所得比率超過1/ 3,也沒為自己預留資金?5分

 

Q10. 曾懷著反正資金軋不過來,頂多賣掉房子變現就好的心態?3分

 

Q11. 只求低價,而可能或已買了屬於買氣很弱、很難脫手的房子?3分

 

Q12. 抱著反正房貸繳不出來時,頂多法拍後就沒事了?3分

 

Q13. 以當下的不景氣情勢,仍認為租真的不如買?2分

 

Q14. 認為成家後,或工作穩定後一定要有房子?2分

 

Q15. 反正房子是自住又不是投資,跌不跌價與我何干?2分

 

你屬於哪一型?
1~7分,保守型:你購屋觀念十分保守,很難成為屋奴;但相對而言,也不易因投資房地產而賺錢

8~15分,安全型:你有很正確的購屋觀念,若無意外,你可以安心成為房子的主人,而不是屋奴

16~30分,潛力型:你有一些觀念是錯的,趕快調整心態,或設法補救,否則很快淪為屋奴喔!

31分以上,屋奴型:若已經買房,你很可能是屋奴了,趕快想法子解套或處理,

 

別陷入萬劫不復之地!

觀念矯正:針對55頁的15個問題,專家的正確解答是:
A1. 計算收支比及家庭成員,選擇價格坪數合宜的,首購者勿超支預留小孩房

 

A2. 裝潢費用應計入購屋成本,總價保守壓在年所得的5倍以內

 

A3. 目前局勢不穩,貸款額度最好壓在5?7成以內

 

A4. 使用寬限期,得預存本金額度,於寬限期過,大筆還款

 

A5. 貨比三家不吃虧,應採同區域不同戶、不同時間、不同地段多方比較

 

A6. 房子是高價財,絕不是一般消費行為,得有詳盡的人生理財規畫

 

A7. 房子變現不易,情急時很容易成為壓垮人生的稻草

 

A8. 房貸是一生的理財行為,須把職場、生命等風險一併評估

 

A9. 堅持555原則,自備款3?5成、貸款占所得1/ 3?1/ 5、房價壓在年收入5倍以內

 

A10. 景氣差時,房子變現不易且有跌價風險

 

A11. 應寧缺勿濫,賣相差的房子不但無法增值且脫手不易,可能成為負擔

 

A12. 法拍價往往不夠還清貸款,不足額銀行會以扣押財產、薪資解決

 

A13. 買房亦有折舊、稅金等成本以及跌價風險,不能光從月租金和月貸款相比

 

A14. 成家未必要買房,尤其現代人工作地點變化大,租屋反而容易逐工作而居

 

A15. 遇人生風險,得賣屋求現時,這時會飽受跌價帶來的資金缺口


租真的不如買嗎?買屋常忽略的額外成本
項目              費用
貸款              本金+利息
房屋稅             自用住宅:房屋現值1.2%
                非自用住宅:房屋現值2%
地價稅             自用住宅:公告地價0.2%
                一般用地:公告地價1?5.5%
火險、地震險          每年2000~3000元,夾帶在貸款
印花稅、契稅、增值稅、代書費  約1萬多元

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