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房貸問題對症下藥的五大利器

房貸問題對症下藥的五大利器
只要平時保持良好的債信,失業族與投資客皆可主動向銀行爭取到低利房貸。

李建興

房地產

攝影/吳東岳

643期

2009-04-16 10:50

房貸是一生的理財大事,假設你想購屋,或有房貸壓力,甚至有斷頭的危機,記住,必須正視它、理會它,並聰明處理它。
專家建議,政府、銀行、建商、親友和自力救濟是你聰明購屋、避免被房貸套牢的重要利器,決不能忽略它。

房貸可說是人一生中最主要、也最普遍的「理財行為」。房貸所反映的,不只是一樁單純的借貸,也是借款人對人生風險的掌握程度。處理好房貸,你就是房子的主人,甚至可以幫你營利生財;理不好,你就是房子的奴隸,深深影響你的生活品質。

處理過上萬件資產的永勝團隊執行長徐銘達建議,房貸問題種類繁多,解決方式則因人制宜,因此想要避免沉重的房貸負擔或是處理陷入危機的房貸,得先釐清自己的狀況,找出籌碼,再對症下藥。此外,還要善用房貸的五項重要利器——政府、銀行、親友、建商和自己,來擺脫可能讓你成為屋奴的枷鎖。
 

利器1 優勢身分,善用政府優惠措施


以政府而言,日前連番降息和推出優惠房貸方案來降低還款人壓力,其中央行自去年九月二十五日以來,連續六次降息,累計降幅已高達八碼半,以往動輒三%左右的房貸,現在降至二%左右。

以二十年期每百萬元貸款為例,每年可省下六、七千元,不無小補。而由於目前一般銀行房貸利率為按季調整,因此房貸戶可以向銀行申請為月調,以享受降息的好處。不過房貸利率月調,若未來轉為升息,則相對吃虧,短多長空,美商ERA易而安不動產顧問張欣民建議,若還款期限在五年內,改為月調風險較小,可以考慮更改。

 

另外,政府針對首購、勞工、青年、公教人員、殘障及低收入等弱勢族群以及失業者,祭出一系列的低利貸款,如二千億元優惠房貸一.三二五%,而青年安心成家方案前兩年二百萬元免息,可省下可觀的利息,購屋者應掌握優勢身分申貸。

 

以日前在台北市買了一戶八百萬元中古屋的謝美惠為例,貸款時,她善用政府二千億元的優惠購屋貸款專案,取得三百五十萬元房貸,再搭配二百二十萬元的「住宅補貼低利房貸專案」,總共貸得五百七十萬元,其餘二百三十萬元為自備款,每月本利攤還房貸負擔不到三萬元,不僅如此,一整年還可省下近三萬元的支出。

 

利器2 提高信用評等,向銀行爭取低利

 

除了政府優惠以外,由於貸款必須由銀行經手,因此向銀行爭取更優惠的房貸,或是尋求解套方案,是最有效、最直接的作法。台北富邦銀行消金行銷部經理洪慧純就表示,貸款人可向銀行爭取的包括利息、寬限期、還款年限、貸款手續費以及轉貸,因個人狀況可各取所需。

 

以利息來說,除配合央行降息外,銀行並不會主動調降,貸款人一定得主動爭取。由於銀行核貸時,是依照擔保品價值以及借款人還款能力來評比,因此借款人應盡量提出有利的文件及財力證明,以提高自己的信用評等,如軍公教人員、醫師、律師、會計師,以及中華徵信所排名前一千五百大公司的員工證明。另外,提供報稅證明、定存單、經常往來的存摺等財力證明以及租金收入證明,或有力的擔保人、擔保品,都有助於提高評等。

 

在士林夜市擺攤的張幸芬收入不差,每月盈餘算一算有十萬多元,只不過張幸芬既沒有銀行的薪轉證明,也沒有繳交勞保費用,最近她購屋時想爭取低利,一開始銀行以她無正當職業為由拒絕,所幸她平時就將所有的帳款存在同一個帳本,證明她的財力,另外再以當公務員的先生作保人,加上用其他房地產和車子的所有權為證,後來順利貸得滿意的額度及利率。

 

至於爭取寬限期以及延長還款期限,則是可以立即降低貸款人月付金壓力的最佳良方,目前政府也與銀行公會協商,針對非自願失業勞工自用住宅貸款都有本金緩繳及展延還款期的規定,購屋者可依需求申請。

 

台灣房屋首席總經理彭培業提醒,寬限期以及還款期展延,對還款人而言是短多長空的方案,以五百萬元二十年期的房貸為例,若正常繳款,本利攤還的月付金額為二五四九五元,然而寬限三年,在寬限期雖只要繳納一○四一七元的利息,但三年後,月貸款支出就暴漲至三○一一二元,二十年下來,總貸款支出要多出十五萬元。

 

假設與銀行協商不成,又想節省貸款成本,住商不動產專案主任徐佳馨建議,貸款人可以轉貸尋求解決方案。她指出,轉貸可以得到節省利息支出與增加貸款額度的好處,但轉貸時通常得支付○?一%的違約金,加上各種費用,約莫要一萬五千元以上,這是轉貸時常被忽略的支出。

 

相對於老貸款人,新購屋的新貸戶,則多了一項重要解套利器——建商。高雄福懋建設總經理涂耀斌指出,由於經濟不景氣,建商紛紛祭出優惠方案以刺激銷售,這包括購屋零自備款、零利率以及送裝潢和車位等方案,對於想買房子的人無疑可省下一筆可觀的開銷。

 

利器3 不景氣,主動與建商協商

 

不過假設購屋者在買預售屋時因資金發生缺口,想斷頭解約,涂耀斌則建議,首先可與建商協商,看是否可延遲支付款項或降低賠償金額。一般而言,建商為了擔心住戶交屋後淪為法拍屋,影響整棟樓的行情,目前多半無條件願意解約,若建商不肯退讓,則可向消保官申請協助。值得注意的是,訂金、簽約金、工程款,違約金最高為房屋總價一五%,若已繳金額超過此限額可要求追回;相反的,若繳納金額未達總價的一成五,可不用補足。

 

利器4 有借有還,情商親友通融救急

 

相對於政府和銀行提供的是有息的貸款,徐銘達認為,親友往往是良心借貸,只要有借有還,通常可以無息借到款項,對於應急十分有幫助。另外,碰到有房貸繳不出來,若身邊有頗具財力的親友可以承接,也可免於法拍後還要自行補足差額還貸款的窘境。

 

以四十五歲的陳惠芬來說,就因為先生和自己分別遭到公司裁員以及被迫休無薪假,導致繳不出房貸,情非得已下,決定壯士斷腕賣房解套,原本委託仲介出售,但得負擔四%的仲介費,加上競品太多,房子遲遲無法出脫,又多累積了幾個月的貸款利息。後來自己的姊姊願意出手援助,以高於貸款的價格買下她的房子,陳惠芬也將省下的仲介費折給姊姊,順利地解除燃眉之急。

 

利器5 出租、停損,自力救濟不求人 

 

除了靠別人,自力救濟也是解套的良方。台灣房屋不動產理財研究室經理古景良指出,自力救濟可分為止血和開源兩種。止血方面,就是在試過上述各種方法無效後,考慮壯士斷腕,就像買股票一樣,對於不良資產,寧可賣出停損,也不要續抱而大賠;但倘若房子具增值性,則可出租或分租開源,暫解壓力,而投資戶可以運用各種包裝方式提高出租價值,賺取更高的利潤。在高雄市八五大樓擁有數十間套房的王令仁就深諳此道。

 

王令仁幾年前投資高雄八五大樓的套房,卻因出租狀況不理想而形成龐大的負擔。但後來他改弦易轍,利用八五大樓高樓面海的都市優勢景觀,以類旅店、日租的方式營運,專門承作旅客以及出差客,沒想到大受歡迎,原本每月租金收入才一萬一千元的套房,現在一個月至少有三萬元的進帳,不但成功解套,還成為一筆額外的收入。

 

另外,許多人不禁想問,面臨房貸缺口,是不是該賣大換小,或賣屋轉租?專家認為,目前房市交投冷清,就怕緩不濟急。因此貸款人須評估,一、賣價扣除手續費和其他規費,是否足夠攤還所有房貸?二、還完房貸後是否有足夠的金額購屋?三、假使想改為出租,得評估租金是否低於房貸月支出?倘若答案是否定的,倒不如向銀行協商寬限期、降息、延長還款期,以暫解還款壓力。

 

總之,人不理財,財不理你;人不理債,債就追你。因此,聰明理債,才能輕鬆當房子的主人。

 


因人制宜,找出你的房貸解決方案
回答下列問題,抄下你的答案,找出你的房貸解決方案

問題1:買房了沒?
    1.買  2.沒買 (4、5題免答)

 

問題2:購屋的目的?
    A.自住  B.投資

 

問題3:購屋人收入缺口及未來工作穩定度?
    I.失業、無薪休假或收入減少(含津貼減少)且隨時  工作不保  II.原則上正常

 

問題4:你的貸款金額占收入比率:
    甲.逾收入1/2  乙.1/2以下

 

問題5:你的房子地段及增值潛力(比剛買時):
    a.增值區或抗跌區  b.跌價區
 

 

A

答:1BI甲a
  趁房子增值時趕快賣出,別和自己過不去

 

答:1AII甲a、1BII甲a、1AII甲b、1AI乙b

  雖然目前你能暫時撐過難關,但人生無常,趕快與銀行協商寬貸期、延長還款期限以降低壓力

 

答:1AI甲b:
  如果房子的市價足夠償還貸款,勸你壯士斷腕趕快出售,  別讓漏洞擴大,先將房子分租或出租來開源,自己先搬回與家人合住;另外趕快與銀行協商寬貸期、延長還款期限以暫度難關

 

答:1BI甲b、1BI乙b、IBII甲b
  你的狀況糟透了,趕快看親友是否願意承接,就算賠本也  要選擇少賠為贏售出

 

答:1AII乙a、1BII乙a
  你是道道地地房子的主人,可好好享受房子帶來的好處

 

答:1AII乙b
  你的問題不大,只是房子跌價,要小心未來變現不易

 

答:1BII乙b
  乾脆認賠賣出,要不然虧損會越來越大

 

答:2AI
  先租房或回家與家人同住,等工作穩定了再說

 

答:2AII
  評估是不是真的租不如買,若要買也要慎選保值區,並控  管好自己的房貸所得比

 

答:2BI
  既然收入不穩,就千萬別想投資,以免玩火自焚

 

答:2BII
  可以考慮逢低介入,但要控管好自己的房貸所得比,並要  選擇增值區

資料來源:永勝資產管理公司提供

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