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掌握關鍵七問 大膽買好屋!

掌握關鍵七問  大膽買好屋!
買屋應多看多問,做足功課再出門。

王榮章

房地產掃瞄

攝影/陳永錚

648期

2009-05-21 16:52

「房價還會不會跌、現在到底該不該買房子?」大概是近三個月坊間僅次於「股市還會不會漲、現在還能不能追?」的熱門話題,本刊特地訪談多位房地產專家,整理出現階段民眾最關心的房市七大議題,幫大家釐清混沌不明的景氣迷霧,大膽出手買好屋!

近一年多來,被封為房市空頭總司令的政大教授張金鶚直言,大家為什麼這麼關心房價,是因為大家都很痛苦!

的確,營建署國土規畫及不動產資訊中心在二月底公布的二○○八年第四季住宅需求動向調查中,儘管房價已下修一段,但是台北市的房價所得比(PIR)仍高達十.二倍,購屋負擔仍相當沉重,連張金鶚都因此大嘆「台北居大不易」。
 

房價起伏牽動民眾心情


原本不少民眾寄望趁這波房地產景氣調整,可以一圓購屋夢,但最近房市又有回春跡象,讓不少人擔心,會永遠追不上高房價。針對這點,房市達人田大權在演講時,常反問聽眾「你喜歡景氣還是不景氣?」因為很多人都是「景氣大好時追不上、不景氣時不敢買」。

弔詭的是,前兩年房價飆漲,購屋痛苦指數升高;但這波房價下跌後,似乎也沒有誰因此比較快樂。不過也凸顯房價的起伏,的確牽動著廣大民眾的心情。

以下是《今周刊》訪問多位房市專家意見,為讀者彙整出的○九年房市七大關鍵問題解答,提供你買屋、換屋或投資的參考。

 

Q1.房市景氣調整結束了嗎?房價還會不會跌? 

 

A以歷史經驗值、供需狀況而言,房市調整仍未結束。例如台灣企銀就認為○九年全台有逾十萬戶的新屋交屋潮,加上過去三年累積的大批未銷售餘屋,預期今年房市賣壓將更嚴重;不過這次房市循環面對的是截然不同的結構性改變,在一波波境外資金持續匯入下(台商、海外資金、中資等),預期房市將走出全新格局,首善之區台北市可望率先落底,大安、信義、松山、中山、中正等五大核心區房價甚至已止跌回升。

 

未來台北市中心的優質標的,台灣民眾將面臨「外部資金」的強力競爭,想要買到物超所值的房子,將會越來越困難。

 

不過這些「境外資金」都是見過大場面的聰明買家,特色是不會盲目追漲,而且只挑「好東西」,因此房市不會全面好。如果不是這些置產型、投資型客戶青睞的地區,房市將回歸基本面,例如三峽、林口、淡水等大量供給區,仍將面臨嚴酷的新成屋拋售壓力;另外較偏遠地區如蘆洲等,目前中古屋委售物件也仍須降價才能順利去化。

 

未來,房市將走向兩極化,開「國際盤」的低價不再;開「本土盤」的則回歸地段、供需、總體經濟、國民所得等基本面,房市景氣、房價將分區落底,差異性可能會擴大。除非兩岸交流帶動台灣經濟全面起飛,房市才有可能出現雨露均霑的榮景。

 

Q2.○九年到底該不該買房?投資客、自住客各有何不同的策略?

 

A絕大多數房市專家、達人都肯定表示,今年是購屋的好時機,尤其是自住型的客戶。

 

首先房價已修正一波,不至於買到高價,風險相對有限;其次是景氣仍處在混沌階段,有一定的議價空間;第三是利率夠低,購屋負擔不重;最後則是房市接下來可能因資金行情、兩岸和平紅利重回多頭市場,現在買屋可以避免追不上房價的風險。因此只要能負擔自備款,儘管不必急於出手,但態度一定要轉趨積極!

 

至於投資客,不論是基於節稅、資產配置或增值獲利的考量,現在都應該積極尋找標的,因為好物件會越來越難找。如果更積極大膽、想搶在中資之前卡位獲利的,應該把握「買最好地段的最好產品」的指導原則,搶先布局中資青睞的標的,就有機會在台灣大賺「人民幣」。

 

Q3.到底要買哪裡好?

 

A基本上要看個人需求。不過如果考慮到未來的轉手性、保值性,地段仍是最高指導原則,也就是「寧在好地段買爛房子,別去爛地段買好房子」。因為好地段的價值是由市場支撐;但爛地段的價格要靠時機給機會!

 

此外,銀行的授信標準也是重要參考,例如第一銀行日前推出的「一一○周年優選房貸專案」,就明訂適用範圍,房屋要位於捷運車站、大型公園、百貨商圈、知名大學附近五百公尺內,貸款成數才可拉高到九成。

 

至於不少專家建議避開的三峽、林口、淡水等,也有房市達人持反向思考,認為如果具有地緣性、或是本來就喜歡這些地區的民眾,現在正是最好的撿便宜機會,不但選擇夠多,而且可以談到很好的價格。

 

此外,以時間換未來也是可考慮的選項,例如台北市捷運規畫的南京、汐止線,完工後將使汐止新台五線一帶納入「捷運生活圈」,可以考慮先行布局。

 

另外如高雄美術館區沿鐵道區段,目前房價仍低,眼前雖然要忍受電車經過的噪音,但估計五年內鐵路就會完成地下化,變成帶狀公園,不但生活環境將大幅改善,還可以享受增值利益,也是一種購屋的思考。

 

Q4.預售屋、新成屋、中古屋,哪個好?

 

A如果從投資角度出發,預售屋是較好的選擇。積極面是預售屋本小利大,而且現在買進,三年後完工有機會趕上下一波熱潮;從消極面來說,如果房市景氣不如預期,預售屋也具備退場機制(可以選擇退屋、認賠五~一五%出場)。不過預售屋價格較高,對想低價購屋的自住型客戶較為不利。

 

至於新成屋、中古屋,對買賣雙方都是最公平、最沒有爭議的市場,一切以現狀點交,缺點則是一下子要拿出不少現金。此外,不同地區也有不同樣貌,例如三峽、林口等已開發一段時間的重劃區,選擇二、三年的新成屋,遠比買預售屋划算,「新不如舊」是這些區域的購屋原則。至於南港經貿園區、新莊頭前段等新重劃區,目前多是預售屋市場,購屋者只能多看、多比較,才能找到價格合理的好房子。

 

Q5.議價空間學問大!今年出手時該怎麼殺價?

 

A相較於去年第四季買氣冰凍時,許多買家一出手就喊出七折甚至六五折的情況,目前議價空間普遍縮小至二成以內,出價多從八折談起,才會被視為是「誠意買家」;至於比較容易成交的價格帶,多在八五~九○%之間。不過這還是必須看賣方出價是否實在、喊價是否偏離當地行情而定。

 

此外,比價過程也必須留意淨使用面積單價(總價/總面積減公共面積),每個個案的公設比不盡相同,不要以為單價低就是好,裡面是不是有過多的虛坪存在,也是看屋時的重點。

 

Q6.中資會大舉登台嗎?「香港經驗」可以在台灣複製嗎?

 

A中資來台趨勢應該是確定的,但速度、幅度取決於兩岸政府的態度。在實務上,中國方面不論大型國企或指標型民間企業,都早已陸續來台參訪,該看的、該問的功課都已經做了,中資、陸企隨時可以登台,就看未來開放的程度。有建商就形容現在台灣政府是水龍頭的角色,出水量大小,控制在政府手上,ECFA(兩岸經濟合作架構協議)何時簽訂,將是重要的觀察指標。但可以肯定的是,水龍頭裡的水壓相當大。

 

至於大家所熱中討論的「複製香港經驗」,因為香港是非常成熟的區域金融中心,但是台灣基本上缺乏這樣的條件,加上台灣幅員大得多,因此香港經驗若移植到台灣,效益將會打折扣。例如香港的豪宅交易非常熱絡,加上有完善的租賃市場,不論是流動性、收益性都很好;變現容易又有穩定租金收益的條件,是台灣所欠缺的。

 

對於中資題材,專家建議未來觀察重點應該是人流高於金流,因為只有人真的進來,有實際的經濟行為、商業活動,才能產生實質的需求;畢竟流動性高的熱錢太不穩定,也可能出現炒作、甚至洗錢的後遺症。

 

Q7.中資會買哪裡、買什麼?豪宅、商辦、店面真的會大漲嗎?

 

A中資是個漸進過程,陸資來台投資,直接帶動的是辦公場所與派駐人員的居住需求,但初期租賃比重一定遠高於購置。中資效益也不會統統有獎,而且勢必會出現「群聚效應」,因此知名度、辨識度最高的商辦、豪宅,將是第一波受益者,例如一○一大樓、帝寶,就是指名度最高的標的。至於店面,業界普遍認為中資大買機會不高,主要原因包括店面選擇性有限,而且量體太小、管理不易,並不符合經濟效益。不過若未來開放陸客自由行,熱門商圈的店面行情頗值得期待。

 

高力國際總經理劉學龍指出,台灣商辦市場在去年第四季至今年第一季的表現非常差,例如第一季台北市主要商圈辦公室市場的淨去化量是負一萬一千坪,代表超過一萬坪的需求憑空消失,空置率也因而上升至七.八一%;至於廠商持續外移的內湖科技園區情況更糟,辦公室不但連續四季呈現負去化,空置率更飆升至一六%。由於市況低迷,業界普遍期待中資能為國內商辦市場帶來新的資金活水。

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