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彭培業、張金鶚面對面談清楚

彭培業、張金鶚面對面談清楚
由《今周刊》舉辦的房地產座談會,由本刊社長梁永煌(中)主持,彭培業(右)和張金鶚(左)分別代表多方與空方,雙方言語交鋒激烈。

陳翊中

房地產掃瞄

攝影/林煒凱

648期

2009-05-21 14:37

面對令人迷惘的房市景氣,《今周刊》特別邀請房市名嘴台灣房屋首席總經理彭培業,與以敢言著稱的政大地政系教授張金鶚,代表多方與空方,分別闡述房市現況、中資、通膨因素以及對未來景氣預測的觀點。

目前房市景氣多空看法分歧,面對金融海嘯餘波蕩漾,但又有兩岸開放與中資來台的利多激盪,導致市場眾說紛紜,對目前景氣所處的位置、現在是不是購屋的好時機?意見也莫衷一是。

《今周刊》在五月五日特別邀請以敢言著稱的政大地政系教授張金鶚與台灣房屋首席總經理彭培業,暢談對房市現況、未來展望等看法,兩人的觀點如下:

《今周刊》問(以下簡稱問):目前房市的現況為何?

張金鶚(以下簡稱張):我們最近剛公布的二○○九年第一季國泰房地產指數(編按:張教授受國泰建設委託,進行國泰房地產指數調查,每季公布一次),這次的新推個案銷售率,幾乎可以說是有史以來最低,而推案量更比上一季下降一半,實際成交量只有○六年至○八年平均成交量的兩成不到。

 

是價量俱跌還是量增價平?

 

至於全國房價整個反轉下來,台北市也不例外,這一次可以說價量俱跌,在某些地區成交量可以說是一九九一年以來最低。

 

過去景氣好的時候,可以不在乎買方的想法,但現在不景氣,買方的訊息我們一定要重視它。據我們的調查,北部的消費者認為應該要跌的幅度比較大,中南部相對比較小。根據過去的實證,房市領先指標通常領先景氣一年,○八年第四季領先指標呈現大幅下滑,代表如果中間沒有什麼特殊的變數,○九年第四季房價會大幅下跌。

 

彭培業(以下簡稱彭):我要提醒張教授的是,今年三、四月的看屋人潮,比去年十一、十二月整整增加了四到五成,成交比率也相對增加不少,但價格確實沒有明顯推升。

 

經過去年第四季價格修正之後,這批人被逼出來了,而背後的因素是:第一、利率相對低,資本市場都在做投資和避險這兩件事;第二、這些人等了這麼久,價格修正之後他們願意出來談,剛剛張教授說量縮價跌,實際現況卻是量增價平。

 

就產品分類來看,店面部分,台北市只要是地點好的,五千萬元左右,台北縣三千萬元左右;出了大台北,兩千萬元左右的店面,只要租金投報率有三.五%,一定搶光,以前景氣好的時候,非要四%不可,但現在三.五%就要了。

 

住宅部分,因為兩千億元的優惠房貸利率確實低,一般中等型住家看屋量有增加,而豪宅的交易量不可否認還是偏少,但樣本數少,不一定代表它價格崩跌。

 

房市景氣循環結構已變?

 

問:依照房市循環七年或十年論的觀點,自從○八年四月循環高點起算,目前才過了一年一個月,這次景氣循環會不會因為中資因素,改變了原來的循環規律?

 

彭:我認為房市循環七年論的規律已經改變,因為過去台灣房市是內需的市場,但現在外在的條件進來了,不過我要特別提醒《今周刊》的讀者,面對這波中資浪潮,不能一窩蜂去搶,未來價值更勝於價格,因為一旦資金的浪潮退卻,好的地點比較不會受影響,但差的地點差別就大了。

 

張:過去房地產循環,有人說七年,有人說十年,但這一波和過去不一樣的是,從○三年第二季開始,上漲時間長達四年到五年,上漲時間比以前久;但○八年的高峰開始起算,現在修正還不到一年,最近市場比較熱絡,我認為那只是資金行情推升的短期反彈,最終還是要往下走,最後房地產還是要回歸到供需價量的基本面。

 

雖然大家現在說中資或外資進駐,但這只是一時的,它將來還是要出去的,房地產還是以消費為主,這部分需求占八成左右,你要靠外來的力量救房市,是很難的。從學理來看,我不覺得會產生結構性的改變,對於信心和預期這兩件事,大家要特別小心,就像去年三二○到五二○預期會改變但沒有改變,結果就回到原點。

 

問:可否依據區位與產品,為有意購屋或換屋的民眾分析潛力?

 

彭:台灣房屋自住率高達八八.一四%,在大部分人都有購屋經驗下,換屋是很大需求,我建議可以趁這波機會,從郊區遷移到離市區近一點,而市區的小房子可以換大房子。

 

在過去兩、三年多頭的時候,你要進台北市大安區、信義區,要三、五千萬元才進得來,但現在有議價的空間,正是進場議價的好機會,可以趁勢換屋,迎接下一波景氣的到來。

 

就區域而言,文山區因為人口結構以軍公教為主,價格並沒有大幅的修正,不管景氣或不景氣都沒有太大的變動,去年第四季其他區域價格下修,文山區並沒有降,當三月分景氣回溫,它的價格很快和市場接軌。至於內湖,因為對○九年六月通車的捷運有所期待,有這個議題,當其他區域被修正兩成多,去年價格只修正一成二到一成五。

 

張:我認為不景氣依然可以買房子,因為買房子是消費,正如不會因為不景氣就不吃飯一樣,但在不景氣的時候,買房子要更小心,買下來以後,不要在意價格的變化。另外,在不景氣的時候,也不要去投資小套房和豪宅,因為這是投資客玩的,投資客多的地方,居住品質一定不太好,我一直強調,居住才是房地產增值最核心的價值。

 

就區域別而言,中南部的價格夠低,但現在核心問題是沒有信心,如果有就業機會,房價還是會起來;北部剛好相反,不是信心問題,而是房價所得比過高的問題。

 

中資有拉抬效果還是純粹炒作?

 

問:可否比較香港在加入中資因素後,香港房地產價格與產品變化的結構;而加入中資因素後,會不會讓台灣房市,產生結構性的變化?

 

彭:○三年香港與中國簽訂CEPA(更緊密經貿關係安排)後,開放陸客自由行,為香港增加三萬個就業機會;如果台灣也開放陸客自由行,賺到觀光財,也能增加就業機會,對台灣未來的經濟是健康的。未來開放中資買房地產,對於商辦以及休閒不動產的影響比較大,未來形態應該是企業帶動投資,投資帶動自用住宅,但也不要太高估了中資炒高住宅的能力。

 

張:一九九七年我到香港參加學術研討會,當地學者說回歸後房價會漲,我卻獨排眾議認為房價會跌,因為水往低處流,深圳房價比香港低,一開放之後,結果是深圳拉低了香港的房價。

 

因此兩地的障礙降低之後,從比較利益來看,一旦兩岸更加開放,台灣流到大陸的資金一定比大陸流到台灣的多。以香港經驗,高價的豪宅價格的確有波動,但台灣和香港的情況不一定一樣,來去之間,短期我們不一定得利,但長期如果雙方經濟都成長,對兩方都不錯。

 

開放中資來台,對商辦市場或許有幫助,但對住宅影響不大,現在熱炒的中資題材,純粹是炒作,離落實還有一段很長距離。

 

通膨將推升房價?

 

問:在世界各國狂印鈔票下,未來有演變為惡性通膨的可能,面對此一變數,該如何因應?

 

彭:因應金融海嘯嚴峻的經濟情勢,全世界中央銀行在做三件事,一是增加貨幣供給,二是降低利率,三是減輕稅負。

 

我想各國印了那麼多鈔票,從理論、從實務,我比較偏向認為會造成惡性通膨。反映在經濟面,會有兩個結果,一是房地產、黃金、藝術品等實體商品會漲價,就房地產而言,若惡性通膨發生,好的地點有無限增值的空間,但壞的地點則永無翻身之日。

 

張:從主計處公布的數據來看,實際上已經連續兩季呈現通貨緊縮。通膨對房市的影響有兩個層面,如果通貨膨脹率是五%,消費者因為購買力下降,為因應日常支出,反而會減少房屋的購買力;但如果是一○%以上的惡性通膨,民眾基於保值需求,才會反向操作進場買房,我覺得在目前通縮的環境下,炒作通膨的議題是完全沒有必要的。

 

問:以目前的景氣來看,兩位會給有意購屋或換屋者什麼建議?

 

彭:未來台灣房市,齊漲齊跌應該不容易,會呈現不同區域漲跌互見,有些供給量大的地區,售屋者眾,出租者難;我認為未來台灣房地產的布局,還是要跟著「軌道經濟學」,因為隨著二○一二年信義線完工,一四年南京線通車,捷運蛛網會發揮一加一大於三、甚至大於五的效果,沒有在捷運沿線的商業區,凋零的速度會比現在還快。

 

張:房價現在才跌一年,甚至有些地區還沒真的跌,你不用擔心房子買不到,我認為這波景氣會走U形底,且會在底部盤整三到五年,我預期房價下修期還要一到兩年,下來以後自住的人可以買,但投資客要等到上升階段才能買。

 

但現在看到好的標的,也有能力買,那就買了吧;如果你沒有把握,那就再等一下。

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