在今天看見明天
熱門: 理財 etf 台股 殖利率 2024總統大選

五位達人買屋致富祕笈大公開

五位達人買屋致富祕笈大公開

李建興、陳翊中、趙曉慧

房地產掃瞄

攝影/吳東岳

648期

2009-05-21 14:23

房市如股市,吃虧的,永遠是經驗不足的散戶,因此如何精確進場、從容退場是所有購屋族內心嚮往的最高境界。《今周刊》搜羅了縱橫兩岸房市的台商房市達人、在冷門市場投資無往不利的超級女地主、善於區間操作的藝人馬國賢、法拍高手周業昌,以及看屋達人陳媽媽,分享他們獨到的投資心法,五位達人教你贏在房市!

投資專攻處女市場  贏在初升段  台商投資王傅峰林縱橫兩岸市場

 

初夏午後,剛從北京休假回台的NOVA(登峰國際)副總經理傅峰林,領著幾位朋友,浩浩蕩蕩地走進高雄福懋建設的案場,在預售中心人員的帶領下,只見這群看屋客,不約而同地將眼光投向傅峰林,輕輕地問了一句:「可以買嗎?」此時,傅峰林投以肯定的回應,這行人立刻亢奮了起來,像是玩大富翁遊戲似地,急著搶地盤,才一會兒工夫,便已砸下上億元,訂下了十二戶房子!

 

這起突如其來的生意,不但替原本是離峰時段的平日下午炒熱場子,也讓近幾個月來趨於冷清的買氣打了一劑強心針。但最讓這些銷售人員納悶的是:「明明這群人看來個個都是身經百戰的市場老將,怎麼全都聽一個人發號施令?」只見其中一位買主堅定地說:「反正,跟著『老傅』買就對了! 」

 

其實,這群豪氣的中實戶對傅峰林的崇敬還真是其來有自,畢竟他們都親眼目睹傅峰林早年在台灣,從一名小職員,因投資房市而蛻變成身價上億的富翁;後來他又一路發展到大陸,用人民幣不到百萬元的資金,在房市賺進數千萬元的獲利,如今當他再度班師回朝,轉戰台灣時,難怪吸引一大票粉絲跟進。

 

而這次重返台灣,傅峰林信心滿滿地說,以往政策封鎖,台商在外地賺的錢回不來,如今三通後,錢可以自由進出,大部分的台商都更想衣錦還鄉,回家買房,再加上遺贈稅由五成降至一○%,讓有錢人更願意把錢匯回台灣,所以台灣房地產後市一定看好!

 

適逢地產熱潮  搭上暴富之路

 

縱橫兩岸房市的傅峰林,一九八三年從東吳大學經濟系畢業後,起初在新光人壽和化妝品公司詩芙儂當專員,直到九一年,時值台灣房地產的輝煌時期,有一回他和朋友來到桃園縣復興鄉羅孚村的小烏來風景特定區時,被當地的美景震懾,他心想:「假設能在這邊蓋房子、賣房子,一定非常搶手!」於是他劍及履及,就找來團隊,與當地的原住民簽約合建,後來羅孚社區的案子一推出就熱銷,讓傅峰林獲利一億兩千萬元。

 

之後,他打鐵趁熱,再推出第二期,孰料在工程還沒完竣時,就遇到了房地產衰退,加上下游承包商達新工程,因扯入十八標案而使得工程停擺,拖累到傅峰林的羅孚二期新案,到最後不但沒賺到錢,還讓傅峰林賠掉所有老本,甚至倒貼二千多萬元。

 

心法1  專攻處女市場,買在房市初升段

 

這起戲劇化的際遇,讓傅峰林嘗到房地產投資暴富的魅力,也讓他從慘跌中學到了房市投資哲學,其中最重要的是「越是別人看不到的處女地,越是藏金的所在地!」另外,他也記取教訓:「千萬別在山頂上(景氣高峰)逗留太久,畢竟一旦天色變了,足以令人致命!」

 

身價暴起暴跌後的傅峰林,雖然曾經浮沉數年,○二年時,傅峰林和NOVA董事長鍾瓊亮兄弟以及幾位高階幹部,浩浩蕩蕩地前往大陸各地考察,短短時間內走訪了福州、廈門、武漢、成都、北京、上海和重慶,而正當他們在上海設立辦事處時,傅峰林發覺上海到處是工地,高樓如雨後春筍般地由平地起,當下認為「這簡直是熱錢湧入台灣的翻版!」於是勾起了他的企圖和野心,原本只打算租房的他,很「阿殺力」地在上海徐家匯的建案「佳達新苑」,買下在大陸的第一戶房子。

 

當時傅峰林的買價為每平米人民幣六千元(大約是每坪新台幣七、八萬元),價位之便宜,讓他看傻了眼。而總價人民幣七十多萬元的房子,他則以兩成,約人民幣十五萬元的自備款買下,沒想到才短短三個月,竟漲到了人民幣近八十多萬元,投資報酬率高達六成,令他難以置信。

 

而傅峰林成功的投資,讓同行的NOVA高階主管十分羨慕,於是上自董事長、下至副總,就跟進傅峰林,在「佳達新苑」合買了六戶,從此之後,這群NOVA在大陸的先遣部隊,就一面展店開發,一面大舉投資房地產。

 

他們深信,「越處女的地方越是初升段的金礦區」,於是傅峰林尋找標的,就以二級都市房價跟隨一線都市起漲的軌跡,專找大都會周邊的次級都市區,像玩大富翁似地逐漸走向暴富之路。

 

心法2  注意反轉訊號,急流勇退不戀棧

 

直到○五年底,大陸開始對於過熱的房地產實施宏觀調控,嗅覺靈敏的傅峰林察覺景氣反轉的前兆,憶起當年「物極必反」的台灣經驗,想想十多年前,台灣也在全球熱錢湧進時房價急漲,卻在漲幅過高,大幅超過人民所得時,政府出面干預(前總統李登輝曾喊出每坪六萬元的平價住宅概念),後來在台灣利多題材用盡後,果然房地產大跌。於是急流勇退,停止購入新的房地產,也趁高價出脫手上的房子。他深信:「大陸的房地產將要修正了!」

 

由於退場時機得宜,使得傅峰林的房子幾乎都賣在高點。

 

例如上海的「永新花苑」,他以每平米人民幣一萬一千元購入,最後則以人民幣兩萬兩千元賣出;北京的「星河灣」,則以每平米人民幣一萬三千五百元買下,出場賣價高達人民幣三萬五千元,五年多總計賺進新台幣上千萬元。

 

不過,正當撤退大陸之際,傅峰林同時嗅到了台灣景氣翻升的氣息,但「上一次當、學一次乖」,十幾年前曾在台灣房市跌倒的傅峰林,重返台灣,手法顯得扎實穩健許多。

 

心法3  精耕熟悉區域,集體統購壓低價格

 

依照這幾年他與NOVA團隊聯手買房的經驗,他深深認為,買房最好是集體統購,或在同樣的區塊不斷重複投資,一來容易議價,二來資訊、內幕也容易取得,第三,可以輕鬆集中化管理。於是在傅峰林的帶領下,「NOVA買房團」就循著上述原則在高雄以及三重的重陽重劃區大批地購進房地產。

 

然而,問起最近景氣撲朔迷離的房地產市場,擔不擔心重蹈覆轍?只見傅峰林氣定神閒、信心滿滿地回答:「等著看好了!」

 

投資  進場時就想好退場時賣給誰  超級女地主吳俐潔  在冷門市場累積億元身價

 

「穿乎水水,遊山玩水,三不五時巡田水,初一、十五領油水!(閩南語)」這句俗諺充分地道出擁有大筆土地、房地產員外的優渥生活,而這更是許多房市投資客心中最理想的境界。然而,今年五十三歲的吳俐潔卻真的達到了。

 

雖然只是女流之輩,但在高雄地區,吳俐潔卻赫赫有名。畢竟目前她手上就擁有數十筆建地、農地和工業區用地,不但總面積高達數十甲,由於多半散布在高雄市郊區澄清湖、義大城、美濃一帶等熱門地段,隨著建地日漸稀有,她的身價也跟著水漲船高,初估身價至少近十億元。

 

最令人佩服的是,她一身資產並非靠著繼承龐大的家產,而是憑著一路從投資買賣房屋、操盤法拍市場,一直到目前專攻不良債權土地,一點一滴累積而來。

 

在藍海中進場,在紅海中出場!

 

有別於許多曾叱吒一時的房地產投資客,多半捱不住局勢的變遷而載浮載沉,吳俐潔多年來總能無往不利,際遇令人稱奇。

 

不可思議的是,這一頁頁傲人的房地產投資史,居然全是在市場行情較冷淡的高雄所成就,十足印證了「再怎麼低迷的市場,都有達人賺錢!」這句老話。

 

出生在桃園的她,父執輩是從土木包工做起,後來轉型做「販厝」、土地買賣,由於時機得宜,整個家族迅速地在桃園、台北一帶累積龐大的資產,縱橫北台灣一帶的住都飯店、住都建設正是家族所有,由吳俐潔的堂哥邱祥桂所操盤。

 

雖然在重男輕女的傳統包袱下,吳俐潔從沒分得一筆家產,但家學淵源,從小跟在長輩身邊學買土地、學看房子,卻激起了對房地產濃濃的興趣,並練就了一身硬底子,成了日後最大的資產。成年後,她隻身南下高雄發展,從底層的仲介投資房子、操盤法拍幹起,一路成為市場上「喊水會結凍」的超級女地主。

 

吳俐潔表示,小時候看著父親、兄長總在行情低迷之際,大筆大筆低價蒐購別人不要的房地產,或在區域未開發時及早進場搶市,等到市場熱門時再一一拋售,賺取巨額價差,低點進場其實深深地影響她,成為日後房市操盤的核心概念。於是多年來,吳俐潔就一直複製著「在藍海中進場,在紅海中出場」的家傳祕方,在市場上無往不利。

 

心法1  「後浪理論」掌握波段行情

 

因此,一九九○年代,當高雄還是一片處女地時,吳俐潔選擇南下,在高雄市三民、前鎮、小港一帶大筆大筆地用低價進場買房,幾年後,當市區房價水漲船高,散戶漸漸進場後,她則出清庫存,轉向還在初升段的高雄澄清湖、鳳山、五甲、林園一帶,後來連高雄縣市場也日漸白熱,吳俐潔見好就收,接著轉戰才剛剛興起的法拍市場。

 

在當時,由於房價已高,多半投資客已無利潤可言,她卻能在低進高出的法拍屋中,持續累積財富。而直到近來法拍資訊日趨透明,投入者已多,機靈的吳俐潔又快速地投入時下投資客還陌生的不良債權市場,在買賣不良債權土地中,繼續獲利。

 

在吳俐潔的心中,有一套「後浪理論」,她深信,高檔後伴隨著修正行情,而低檔時也往往接續著下波行情;以及另一個新興市場的崛起,就像後浪推著前浪,因此郊區行情接續著市區,法拍接續著一般市場,而不良債權則在法拍退潮後接棒演出。

 

由於總是買在初升段,因此無論行情多差、市場多冷,吳俐潔總能安心等獲利,然而錢能真正入袋,則與她有著完備的退場機制十足相關。吳俐潔每每在進場時,就會抓出一個合理的停利點(約高出買價的三成),等到利潤一到,無論行情會不會續漲,一定獲利了結,「別讓眼前的蠅頭小利,誤了大局!」

 

心法2  鎖定目標買家,開發潛在客戶

 

問起吳俐潔為何房子總能賣在高價?只見她一派輕鬆地說:「因為我在進場時,就想到退場時買家會是誰!」二十年前她一時衝動在岡山買了一棟一百六十萬元的透天厝,後來委託仲介銷售時,卻沒人肯開價,仲介直呼:「你買貴了!最好認賠殺出!」不願認賠的她,房子好幾個月乏人問津。直到某一天,有一位富太太因準備買房子送給即將嫁到岡山的女兒當嫁妝,最後竟以二百五十萬元買下。

 

吳俐潔在和買家閒聊後發覺,原來當時岡山一帶缺乏新建案,而當地人又多半注重地緣,不願遠居,又偏好透天厝,因此吳俐潔這間外人眼中的滯銷貨,卻對準了岡山人的胃。從此之後,吳俐潔深信,買房子時,只要懂得鎖定目標族群、開發潛在客戶,就能賣到好價錢。

 

後來她依樣畫葫蘆,在緊鄰中鋼和中油的林園,用兩百萬元標了一棟法拍屋,當時所有人都不敢相信,居然會有投資客敢在這超冷門的市場買房,但吳俐潔卻獨排眾議,她認為林園人多半依附著中鋼和中油工作,有很重的地緣,因此她堅信房子一定有行情。果然房子標下不到半年,在稍做整修後,最後竟以六百萬元賣出。

 

另有一次,吳俐潔看中位於高雄小港一棟三層樓位於交通要衝、近學區的三角窗透天厝,她心想,這拿來賣給補教業,一定搶手。儘管當年小港因水患問題而房價大跌,但吳俐潔仍堅持用五百萬元標下房子,沒想到最後翻倍以一千萬元賣出。

總之,主流市場看機會,冷門市場則看智慧,只要動腦筋,就有機會當贏家。

 

換屋  低進高出賺取區間行情  藝人馬國賢  換屋哲學讓小散戶也能發小財

 

「房市就像股市,知道要買,就要知道賣!」周四下午,剛錄完談話性節目,下了通告的藝人馬國賢,在化妝間侃侃而談自己的房市操盤經驗。

 

相對於圈內赫赫有名的投資大戶,如秦偉、費玉清、張淳淳等擁有為數可觀的房地產,目前包含自住只有三棟房子的馬國賢,充其量只能算是散戶中的散戶。

 

不過,馬國賢從六、七年前買下第一戶房子開始,當時還是向親友借一百多萬元頭期款才能勉強下訂,到現在已擁有三戶房子,而且能獨當一面購下台北市信義路一帶精華地段的千萬元好宅,一路走來,累積了財富,也累積了心得。

 

有別於財力十足的投資客,當初只有一、兩百萬元資金的馬國賢,專注經營一檔標的,低價買進,高價賣出,再轉手拿資金逢低進入另一起標的,不斷地區間操作。因此在演藝圈內,馬國賢是眾所周知的房地產短線操作達人,短短幾年內已先後買賣了近十戶的房子。


其實,剛投資房市時,馬國賢常因找不到賣點而煩惱。拿他在台中的房子為例,漲時捨不得賣,想賣時又跌了回來。某天有一位投資股票的朋友告訴他:「不要跟景氣過不去,儲備能量等待下次續攻的機會。」友人認為,投資房地產其實與股票類似,在房價漲時,就思考是否可以獲利了結,下跌時則要懂得停損。

 

這句話給了馬國賢很大的啟示,於是他接受建言,以平盤價賣出,表面上並沒獲利,但提前停損的他,等於護住了手上的資金,後來他就拿著這筆錢,轉投資其他標的。幾個月後,他用五百八十萬元買下信義路四段一戶十三坪的小套房,一年後,房價漲至六、七百萬元。這次他謹遵教訓,以六百八十萬元售出,再拿著賣房後的現金,以五百五十萬元買下鄰近小套房,後來又以七百萬元獲利退場。

 

就這樣,馬國賢以低價買進、獲利了結,再找標的介入,靠換屋累積財富。

 

法拍  早半年進場  早半年退場  法拍達人周業昌  暴賺二成報酬率

 

在台商資金回流、陸資來台等利多之下,房市從今年三、四月開始交易量逐漸回溫,一掃金融海嘯以來的陰霾。「市場沒有想像中那麼差,其實今年二月我就嗅到了」,山水資產管理總經理周業昌這麼說。

 

周業昌在一九九一年創立山水資產管理,是台灣第一家法拍屋代標公司,第一年就淨賺一千萬元。

 

今年二月,許多金融機構的分行經理陸續登門拜訪周業昌,看看是否有放貸的生意可做,加上法拍屋釋出量減少、企業與法人的法拍物件沒有放量,周業昌因此研判:「市場資金充裕,只是民眾對後市景氣信心不足。」

 

周業昌將去年十一月景氣最低迷時,以一七五二萬元拍下的一戶台北市金山南路法拍屋(四十坪含平面雙車位),在今年二月以二二五○萬元轉售。短短三個月內獲利四九八萬元,投報率高達二二%。

 

即使投報率高達二二%,但這對周業昌來說只是小case,「我喜歡挑高難度、競爭者少的法拍屋,投報率可以高達四○%。」他投資房地產的產品多元,包括土地、不良債權、BOT、未完成之在建工程等,多向法院取得。

 

周業昌不敢斷言景氣何時復甦,但至少不會再惡化,今年下半年的法拍屋也不會增加,所以現在是看屋、買屋的好時機。若想炒短線獲利,他認為台北市中心的法拍物件最好,若是想要中長線布局,他認為台北縣淡水很適合。

 

「淡水的供需失衡,今年年底將有一波交屋潮,會有退屋潮或法拍潮,有可能出現腰斬價,所以適合年底承接,等到兩年之後供需趨於平衡,再轉售獲利。」不過他強調,中長期投資必須根據個人財力,不宜勉強。

 

對法拍屋有興趣的投資人,周業昌建議五大要訣:「單純點交、住宅好過商辦、挑選市中心、三至四成自備款、不要碰沒把握不熟悉的地段或物件。」

 

自住  勤做功課、堅守目標底線  家庭主婦陳媽媽  低點買進增值屋

 

現年六十五歲的陳媽媽,因為想讓住在台北市內湖的女兒跟自己住得近一點,因此在一年半以前就積極幫女兒看房、找房。住慣北市大安區的她,認為大安區以自住客為主,其他地區的人也都想擠進這個首善之區,保值、增值性強,因此從一開始,她只鎖定大安區的房子,希望女兒能搬到大安區住。

 

陳媽媽心裡設定選擇總價一千八百到兩千萬元、面積三十到四十坪的房子,在沒有達到理想價位,和沒有看到理想房子前,不輕易出手,也藉由不斷看房子累積經驗。

 

走過總統大選後的激情和去年下半年的景氣急凍,陳媽媽前前後後看了不下兩百間房子。終於,機會來了,去年十一月仲介打電話給她,說有一間位於敦化南路底遠企商圈總價一千八百萬元的華廈,賣方急著想找人接手,這幢華廈半年前的價格,每坪還有六十七萬元,價格已降了二四%。

 

陳媽媽看過房子格局以後,很喜歡這幢房子,但是當時景氣正處於風雨飄搖的時刻,她也不急著出手,希望能談到最好的價錢,她心裡的底價,是連同仲介服務費實付一千八百萬元。

 

簽約那天,陳媽媽從下午三點就一直待在仲介那裡,只見仲介在兩邊不斷穿梭、議價,沒想到賣方硬是不降價。陳媽媽從仲介那裡得知,當月他們只成交兩件案子,掌握資訊後,她從房仲這邊下手,買賣雙方的仲介服務費就從九十萬元砍到四十萬元。撐到晚上九點,最後她稍微讓步,連同服務費一千八百三十萬元成交,每坪平均單價五十一.七萬元。

 

經過五個月的交屋、裝潢,現在陳媽媽的女兒已搬進新家,而隨著景氣觸底回升,日前有一戶同一社區的房子成交,單價已回升到六十萬元,等於短短半年,陳媽媽的房子就增值了一五%左右,難怪陳媽媽笑得合不攏嘴地說:「優質地區的房地產,還是最好的投資!」


■傅峰林(首圖)
出生:1958年
現職:登峰國際(NOVA)副總經理
房市成績單:縱橫兩岸房市,組成投資團集資買房,獲利數千萬元
對目前房市看法:前幾年當全球房市大漲時,台灣房價並沒暴漲,而現在兩岸題材發酵下,預料台灣將進行補漲

 

■吳俐潔
出生:1956年
現職:高雄縣不動產仲介公會理事長
房市成績單:擁有數億元房地產,土地總面積數十甲
對目前房市看法:一般而言,股市轉熱三個月後,就輪到房市回溫,以目前狀況來看,房市的春燕應已飛至

 

■馬國賢
出生:1970年
現職:藝人
房市成績單:從負債買房,6、7年間成為北市信義區千萬元房子的主人
對目前房市看法:整體而言房市將回溫,但不會暴漲,預料呈緩步上升行情

 

■周業昌
出生:1964年
現職:山水資產管理總經理、台灣不動產拍賣協會副理事長
房市成績單:法拍屋投資報酬率22~40%
對目前房市看法:房市回溫得再視未來政經局勢發展,但至少不會再惡化

 

■陳媽媽
出生:1944年
現職:家庭主婦
房市成績單:去年11月低點進場,迄今漲幅約15%
對目前房市看法:大環境變數仍多,但精華區的房價,依舊會維持易漲難跌的趨勢

延伸閱讀

賣掉存股6年華南金(2880),改買00919的3個理由!台股2萬點買進高股息ETF「1個訣竅避免套牢」

2024-03-07

00940、00939、00878、00919...存股哪1檔領息最多?他38歲提早退休身價上億:用成分股聯發科算給你看

2024-03-22

兆豐金、合庫金...買了一堆太貴的金融股,該向下攤平還是改買高股息ETF?存股達人2案例算給你聽

2024-03-08

台股傳奇交易員!巨人傑17歲進股市、本金只有1萬,31歲翻成交量5千億超級散戶:即使賠1元也要找出原因

2024-03-27

1個理由,我把00941全賣了!她年領168萬股息、42歲提早退休:台股2萬點,存股只留這3檔ETF

2024-03-25