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豪宅、三通概念區 最值得投資

豪宅、三通概念區   最值得投資
台灣狂飆資金熱,高單價推案預售人氣相當熱絡。

趙曉慧

房地產掃瞄

攝影/陳永錚

651期

2009-06-11 14:03

今年上半年房市,在端午節連續假期開紅盤之後,即將畫下令人微笑的句點。展望下半年,中資來台的利多,與經濟基本面未見復甦的利空,仍然針鋒相對。惟一可以確定的是,大台北地區仍將是投資首選。

今年端午節,一口氣放了四天連續假期,才剛進入夏季,氣溫已高達三十度,儘管如此,民眾仍然乘機利用假期看屋。無論是預售屋或是中古屋,看屋量、成交量都逐漸回復金融海嘯之前的水準,令房地產業者笑開懷。
 

成交量暴增後 房市動能能延續?


資金狂潮讓台股一度站上七千點,同時也在房市掀起一波巨浪。其中最受矚目的豪宅「文華苑」,端午節假期成交三戶、總金額十二億元。無獨有偶,冠德建設的豪宅「冠德遠見」也成交三戶。而日勝生的捷運共構案「美河市」,則成交五十戶,總金額八億元。

遠雄建設「四季妍」則是創下單周銷售五.八億元的佳績,遠雄因此決定,部分建案未來只要賣出一成,便會調漲房價三%至五%。

另據台灣房屋統計,全台灣四天連假的看屋人潮,平均單日較一般周休二日增加二七.七%,看屋民眾當中有三七%是準新人與首購族,有二五%則是想趁低價換屋。

更令人振奮的數字是,日前內政部公布全國建物買賣移轉棟數的最新統計,今年四月為三.○七萬棟,是連續八個月跌破單月正常水準三萬棟以來,首次出現回復;而五月申貸優惠房貸戶數,比四月申貸戶數多出一五三四戶。

房市這一波「端午節紅盤」的動能,依舊延續今年三月以來「兩岸開放」、「中資來台」等多頭題材的氣勢,加上政府釋出二千億元優惠房貸政策的助威,帶動民眾進場購屋。

即將接近尾聲的今年上半年房市,看似可以因為「端午節紅盤」,畫下一個美好的句點。而展望下半年,這一波復甦的動能是否能延續?房價是否會在「中資來台」領銜之下,正式結束落底、全面走揚?不免令人關切。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭一語道破:「上半年這一波買氣,其實是『出清行情』而不是『築底行情』,是通貨膨脹與游資氾濫的支撐。因為經濟基本面尚未復甦,下半年的房市還不宜太樂觀。」

胡佩蘭的憂慮,並非空穴來風。行政院主計處日前公布今年第一季經濟負成長一○.二四%,為史上最慘紀錄,比新加坡負成長一○.一%、香港負成長七.八%、南韓負成長四.三%還要差。

而台灣的出口因全球經濟持續萎縮,預估今年將衰退二一.八%,因此主計處預測,今年經濟將會負成長四.二五%,創歷年最大衰退幅度。雪上加霜的是,新台幣在六月一日一度升破三十二.五元,將侵蝕出口產業的獲利。

此外,台灣今年三月的失業率達到五.八一%的歷年新高,四月雖已微幅降至五.七六%,但警報尚未正式解除。

《住展雜誌》研發長倪子仁也認為,近期營建股漲翻天,不能代表房市也跟著全面復甦。「現在市場上熱賣的,其實都是一線建商在出清去年的舊案。後續是否加碼推案,大家都很保守,因為建商只要一調漲房價,客戶就縮手觀望。」

「今年下半年應該是中性偏樂觀」,美商ERA易而安不動產行銷顧問張欣民持不同的看法。

張欣民說,最大的利多仍舊是兩岸開放與中資來台,這類題材在去年時純屬「只聞樓梯響」的炒作,然而今年已經快要看到人下樓了,但是不會一次到位,還需要時間緩步發酵。

另一項房市利多是通貨膨脹,全球降息救經濟,各國政府狂印鈔票,加上美元貶值,引發油國組織醞釀調漲油價,胡佩蘭認為:「這將會對資金市場形成恐慌,促使資金轉進房市進行避險。」

 

房市景氣「黃金交叉」還未出現


股市有「黃金交叉」之說,房市一樣也有,觀察指標是代表建商推案量及信心度的建築執照數量,與代表餘屋量消化狀況的使用執照數量。前者往上、後者往下,兩者交叉在一起,代表房地產供需達到平衡,景氣宣告復甦。

張欣民研判,餘屋量曾經在二○○六年達到「死亡交叉」,現在賣壓尚未解除,預估要到明年才有可能出現「黃金交叉」。

至於下半年房價是否上漲?倪子仁表示「要看個案表現」,他說:「現在確實可以出門看屋了,但要打消『想撿便宜』的念頭。」對於房市屢屢以香港經驗來預測未來的榮景,倪子仁提醒,香港與中國大陸的關係是「回歸」,台灣與中國則仍未脫離「敵對」,所以不宜全部以經濟面看待中資來台。

永慶房屋商仲部協理黃增福則認為,「下半年房價一定會漲,但只限於台北市,中南部要看區段條件;而中資來台效應只會帶動豪宅與商辦,一般住宅市場影響不大。所以,房價的兩極化在下半年將會更劇烈。」

下半年的房市明星區段,專家們一致指出「三通概念區」。台北市以信義計畫區為首選,其次是兩岸直航航點的松山機場周邊,包括敦北民生一帶、敦化南路、仁愛路、大安區、大直水岸第一排、內湖,看好的產品包括商辦、豪宅、酒店式出租公寓、商務套房等。而中南部最明星的區段,以台中市七期重劃區、高雄市美術館第一線的豪宅為主。

若是想要炒作短線,黃增福建議,可以鎖定供給量較少的區段,例如A級辦公商圈、捷運商圈、豪宅等。

商辦市場方面,世邦魏理仕台灣分公司董事總經理雲惟鴻認為,今年下半年租金行情將「維持平穩」,主要是因為需求沒有增加,包括台灣科技產業的訂單減少,但這只是疲軟而已,不至於會陷入衰退。

 

中資效應多大?明年才更明確


雲惟鴻另外估計,今年第三季台北市的辦公室新供給量為一.○七萬坪,第四季為二.○五萬坪,下半年合計約有三.一二萬坪,這仍在健康的供需關係之內。

至於眼前最熱門的「中資來台帶動商辦市場」,到底只是消息面的炒作,還是確有其事?

對此,雲惟鴻表示,因為法令尚未鬆綁,所以中資的動作很少,目前多半以對岸的航空公司洽詢辦事處為主。而法令即將鬆綁,預估要到明年才會比較明朗。

雲惟鴻說,中資最愛的商辦區段,以信義計畫區、松山機場周邊、內湖等區段為主。他還預估,一旦開放中國觀光客自由行,忠孝東路等黃金商圈將最直接受惠,而中南部知名景點的三星級旅館也有很大的發展潛力。

 

景氣

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中古屋買賣

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租金

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