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法拍高手 獵屋全攻略

法拍高手   獵屋全攻略
法拍屋最大特色是比市價低1∼2成。

陳翊中、歐陽善玲

房地產掃瞄

攝影/陳俊銘

653期

2009-06-25 09:13

去年第四季金融海嘯肆虐,裁員減薪不斷,從歷史經驗來看,預估今年三、四季法拍屋數量將激增。在選擇性增多下,以法拍屋一般較市價低一至兩成的特性,以四成自備款計算,一趟下來可以有二五到五○%的報酬率,不失為低利率時代一項不錯的投資管道。

台中市七期重劃區豪宅群,每坪房價動輒三、四十萬元,即使是十年前,預售屋一坪也要十七、八萬元。

十年前,某運動用品公司總經理黃志強(化名),在九二一大地震後不久,以一坪五萬多元的價格,總價不到一千萬元,就買下離七期只有一街之隔的五期重劃區一八○坪美宅。

自稱是「永遠的二手貨愛好者」的黃志強,從汽車、房子甚至家裡的電器用品,全都是二手貨。十年前買第一幢法拍屋,是要自住使用,尤其輾轉打聽到前屋主才花了一千萬元裝潢不久,「裝潢款都超過房款」,更讓他覺得五萬元一坪實在太划算;不料,這卻是夢魘的開始。

 

金融風暴

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競爭雖然變激烈  法拍屋市場仍有賺頭


在黃志強得標後不久,前屋主即透過管道找上門來,說要加價兩百萬元向他買回來,還很有誠意地付了兩百萬元訂金;結果,這原來是前屋主拖延交屋的伎倆。之後一、兩年,前屋主就以和黃志強有買賣契約,阻擋法院點交,尾款也不付;無奈之 下,黃志強只得告上法院,透過司法解決,經過漫長的審理,終於在得標後兩年法院判他勝訴,才順利搬進去。

雖然打官司的過程相當煩心,但黃志強卻趁機搞懂法拍的相關知識;在搞定這間房子後,他陸續在法拍市場出擊,甚至還幫公司用市價五成的價格標到廠房。現在,累積豐富法拍經驗的他甚至得意地說:「連律師寫的狀子,都沒有我寫的漂亮喔。」

法拍屋最大特色,就是可以用低於市價一到兩成的價格買到房子。早期法拍市場不透明,許多人靠法拍賺大錢,甚至累積數十億元身家;但最近幾年法院大力改革,市場透明度大增,參與的人變多,甚至連自住客都來參一腳,競爭已較以往激烈。

然而,若以兩千萬元以上高總價的案子來看,一買一賣之間賺個一到兩成的差價還是不成問題;以四成自備款計算,報酬率高達二五%到五成。

 

無關景氣與自備款  法拍屋操作方法眾多


金融海嘯以來,景氣大幅衰退,法拍屋數量一路暴增,近來更掀起一股法拍熱潮。

據統計,今年第一季全國法拍屋拍定件數接近六千六百件,不但比去年同期成長一倍有餘,並創下歷史新高紀錄,超越○四年第二季的高峰數字。

尤其是中南部法拍案件激增,台中市七期以及高雄市美術館等最高級地段,甚至出現每坪十三萬元和七萬元的超低價法拍屋,讓不少投資客趨之若鶩。

法拍屋之所以能夠比市價便宜,是因每拍一次就打八折,因此若進入第三拍,底價可能只剩下市價的一半左右。

目前利率低落,閒置資金放定存,一千萬元一年利息收入不到二十萬元,法拍屋這個投資理財管道,卻能提供高於定存數倍的報酬率。有「法拍天王」稱號的寬頻房訊總經理游世一說:「法拍屋是穩賺不賠的生意。」

面對今年以來法拍市場大爆量,不動產拍賣協會副理事長郭寶國強調,法拍迷人的地方在於不太受景氣影響,景氣好有景氣好時候的玩法,景氣不好也有景氣不好時的作法。甚至經濟愈不景氣,法拍屋的量愈多,投資人的選擇彈性更大。

至於投資標的,郭寶國建議初入市場者,還是先從脫手較容易的台北市,以及都市化程度較高的台北縣著手,且以點交的法拍屋為主。同時,一開始最好先繳一點學費,委託優質代標公司協助處理相關程序。

不過,主要在北縣淡水、三芝一帶買賣法拍屋的法拍達人胥連福則認為,台北市因物件好脫手,投資客周轉速度快,相對競爭比較激烈,價差並不大。

反而郊區周轉速度雖較慢,但價差空間可以拉大至三到四成;而且最重要的是,郊區空屋多,點交相對比較容易,對於初入門者來說,門檻比較低。

二十年來經手超過一千間法拍屋的胥連福說,一般人常誤以為法拍屋的資金門檻很高,但「上千萬元有上千萬元的玩法」、「幾十萬元也有幾十萬元的玩法」。尤其很多代標業者都能幫投資人全程處理,甚至部分房仲連鎖集團也成立代標部門,買法拍屋就像買中古屋一樣,並不如想像中困難。

 

林青蓉

林青蓉雖是法拍生手,但做好事前勘查準備,戰果依然豐碩。(攝影/吳東岳)

 

現地勘驗不能省  弄清格局屋況撇步多


要向法院標法拍屋,得準備底價兩成的保證金。法拍屋的資訊,在各地方法院的網站上都可以查閱,惟資訊內容比較粗糙;而私人的付費法拍專業資訊系統,資料比較齊全,有的網站甚至還提供照片、平面圖等資訊,對投資人來說方便許多。

不過,即使掌握書面資料,現地勘查還是不能省。

知名電視節目主持人林青蓉,就曾經有一段精采的法拍經驗,也有一套「資訊蒐集心法」。在○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後不久,原本在新店租屋的她,因為房東要收回房子,無奈之下只得積極找房子;但找了很久,都沒有滿意的房子。直到有一天,收到一張法拍屋的宣傳單,她才有接觸法拍屋的想法。

由於林青蓉對法拍屋傳單上的地理位置相當熟悉,很快就找到法拍屋所在社區,進行「田野調查」。她先向社區管理員詢問是哪一間房子要拍賣,再向附近鄰居打聽原屋主的家庭背景,釐清房子被法拍的原因。

「就投資角度,法拍屋比市價便宜,確實可賺到錢。但因事前看不到屋內情況,最後開門,往往像在開獎一樣。」林青蓉為了打一場有準備的仗,還事先去看了同一個社區中,其他房子的隔間狀況,甚至還帶著望遠鏡,到法拍屋對面的大樓「偷窺」,想將屋內格局瞧個仔細。

林青蓉說,當時屋內僅住著原屋主正在念大學的兒子,狀況不算複雜。加上SARS風暴才剛過不久,房市景氣低迷,一般法拍屋多要進入三拍,才可順利售出;而當時還在二拍階段,大部分的人仍是觀望居多,進場投標的可能性小。

她整體評估下來,認為這間法拍屋的屋況還不錯、有法院點交,住的人也單純,就決定進場,以六六二萬六千元標下四十坪的大屋;兩年前這幢陪伴她四、五年的房子,也趁房價走高,順利出場,獲利豐碩。

提供專業法拍資訊的《透明房訊》雜誌社社長吳廷芳指出,法拍屋和一般房屋最大的差別,在於無法事先看到房子內的格局和屋況。他建議標準動作,應該是要先將地籍謄本和平面圖調出來。屋況則要從法院查封筆錄上詳細閱讀該建物的產權、目前使用狀況,以及拍定後能否完成點交等重點。

至於室內格局,如果該建物有人住,可請求該住戶讓你察看。若不得其門而入,則可從樓上樓下鄰居打聽;而嘴甜一點,必要時送一點小禮物給大樓管理員或鄰居,可以發揮事半功倍的效果。

 

點交一關學問大  委託專業代標降低風險


其實,到法院標法拍屋,只要略懂相關知識,就可以填標單,但標到以後,點交這一關才是大學問。吳廷芳表示,投資人一定要弄清楚「所有權」和「使用權」的觀念,並不是標到以後,繳清房款就可以搬進去住。

若是空屋,相對單純;但如果有人住在裡面,雖然法院註明是點交物件,通常還得多付一筆搬遷費,才能順利交屋。至於給多少,就要看狀況,較單純的,兩萬、三萬元就可達成協議,但也有索價五、六萬元的。

胥連福表示,投資法拍屋獲利率高低除了專業知識以外,資金周轉能力也是一大門檻。

在整個法拍投資過程中,有兩個向銀行貸款階段,一是得標後七個工作天內,必須繳清剩下八成的餘款。目前聯邦銀行等銀行,有提供法拍屋代墊款的服務,因屬於信用貸款性質,利率較高,大約在五%、六%之間,有些銀行還會多收一筆數千元不等的開辦費。

第二階段則是過戶完成後,即可將利率較高的法拍代墊款轉為利率較低的一般房貸。

過去銀行對法拍屋貸放較寬鬆,不少投機客標下價格較低的法拍屋之後,轉手向銀行貸得九○%,甚至一○○%,大做無本生意。最近兩、三年銀行為遏止超貸歪風,只要是法拍屋,一律只貸七成,讓投資人必須多準備一些資金。

十年來在基隆地區進出超過五百間法拍屋的專業投資客呂台蘭建議,投資法拍屋,準備四成的資金,比較不容易陷入資金拉警報的窘境。

因為,除了三成的自備款,還得準備五%的代標費、契稅、規費,最好另外多準備五%的周轉金,以備突發狀況發生,或作為房子轉手時間拉長,利息、水電費、管理費的備用金。

對於自住客或投資客新手來說,委託代標公司是最方便也是風險最小的管道。一家好的代標公司,能幫投資人以漂亮價錢標得便宜美屋,但目前代標公司良莠不齊,投資人還是要慎選。

住在台北木柵地區的余啟文,二○○○年左右因為一張代標公司的宣傳單,開始接觸法拍屋。至今回想起來,還是覺得標購法拍屋非常複雜、難懂;她認為單憑一個門外漢,是無法搞定所有狀況的。

余啟文說,法拍屋市場資訊不透明,對新手來說,一定要找到信得過的代標公司,得標機會才大。她回憶,當時透過一些管道,看到了法拍屋內格局,正符合她的需求,想要得到這間法拍屋的意願也更高。

余啟文記得,法拍當天,代標公司共出動三組人馬。第一組人負責填寫文件、表格,並刺探其他競爭對手出價情況;第二組人馬,則往來穿梭余啟文及第一組人馬之間;第三組人則是陪在余啟文身邊,隨時回報法拍現場狀況。後來,代標公司果然用很漂亮的價格得標,打敗其他出價競爭者。

余啟文認為,法拍屋有一定風險,新手最好要找值得信賴的代標公司、不要排斥專業,但要懂得評估代標公司所提供的訊息;這樣,才能用最快、且安全的方式,達到法拍屋交易目的,同時避免自己因錯估情勢,而與標的物失之交臂。

 

余啟文

余啟文精挑代標業者,從法拍管道挑選到便宜大屋。(攝影/陳俊銘)

 

代標公司良莠不齊  兩條件、兩原則保護自己


余啟文幸運遇到好的代標公司,以低於市價兩成的價格,標到好房子;然而,代標公司打開門做生意,也是要將本求利。

全國不動產董事長葉春智說:「沒有成交,業者服務費一毛都拿不到,做假標單製造行情熱絡假象,是最常見的伎倆。」為了慫恿客人提高標價,部分不肖業者會自導自演,用人頭另外投標,讓客戶誤以為若不提高價錢,就很難得標;而且,這樣一來,客戶付服務費時,也會付得比較爽快。

身兼中華民國不動產經紀人協會副理事長的呂台蘭指出,姑且不論技術好壞,一家代標公司一定要有兩項最基本的條件:一、加入房屋仲介公會,並繳納營業保證金;二、一定要有不動產經紀人執照。

吳廷芳也說,透過代標公司標法拍屋一定要掌握兩項原則,一、錢一定要自己掌握;二、服務費分兩次付款,尾款等交屋完成再付。

他還表示,法拍屋的釋出量,落後房地產景氣約半年到一年,因為從查封到拍賣的時程,大約須半年的時間。從去年九月金融海嘯,隨後第四季到今年一月間裁員減薪高峰開始計算,法拍屋真正爆量的時間點大約落在今年第四季,已有很多投資客摩拳擦掌準備下場挖寶。

郭寶國說,今年下半年法拍屋爆出大量以後,無論自住客或投資戶,都可以挑肥揀瘦,選擇性增加很多。

不過,吳廷芳提醒,現在房市不景氣,買方出價謹慎,轉手的速度變慢,投資人要更加注意脫手的問題,甚至要有拉長戰線、長期抗戰的準備。

而對法拍市場信心十足的游世一則認為,投資法拍屋,只要資金控管好,只有賺多賺少的問題,他還是一再強調:「法拍屋是年輕人翻身的利器」。

 

法拍屋

法拍屋雖然略微複雜,但只要掌握訣竅,其實是一條便宜買好屋的管道。(攝影/聶世傑)

 

法拍屋

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