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500次法拍經驗 累積不敗心法

500次法拍經驗   累積不敗心法
專營法拍屋多年的吳鴻暉建議,務必精算獲利空間,才有勝算。

周岐原

房地產掃瞄

攝影/陳俊銘

653期

2009-06-25 10:04

由於售價相對低廉,近來法拍屋市場湧入不少投資人競逐,專家建議,有意投資的新手除了暫時觀望、避免追價之外,還應該勤跑物件現場,推敲屋內格局,並精算獲利空間,才能成功賺到法拍財。

今年上半年,房市總算出現一絲「小陽春」氣息。由於需求湧現,連帶使較市價便宜一至二成的法拍屋市場,出現不少興致勃勃的買家。

「環境越不好,法拍屋越有投資機會!」長期經營法拍屋市場的全國不動產店長吳鴻暉建議,在不景氣時期,有能力標購的投資客相對減少,只要徹底鑽研法規、了解各種交易「眉角」,即使是法拍新手,一樣能找到獲利翻倍的大機會。

投入交易近十年,吳鴻暉至少競拍過五百戶以上法拍屋,堪稱「法拍達人」,本身就是靠買賣法拍屋翻身的絕佳案例。

「轉做房仲的成功案例不多,看得出他對這行有極高的熱情」,一位同事私下說。原本是一位夜班計程車司機的吳鴻暉,每天都得工作到凌晨三點才休息。後來因為想壓低購屋成本,開始兼任代標公司業務,這才意外發現法拍屋市場的驚人商機。

 

市場過熱 耐心才能撿便宜


「第一次得標,就見識到法拍屋的威力。」回憶初次得標的場景,吳鴻暉記憶猶新,為了湊足投標金額,他連惟一的生財工具——計程車都拿來貸款變現。「我剛以一四一萬元得標,下午立刻有人開價一六六萬元要買回。」結果除了付清車貸,吳鴻暉還在一天內淨賺六萬多元,相當於開計程車一個多月的收入。

初出茅廬就成功獲利,讓吳鴻暉發現法拍屋的潛在機會相當可觀,他於是決定全力投入這個市場,進一步自立門戶。

儘管法拍屋商機雄厚,然而吳鴻暉觀察,去年下半年景氣低迷,吸引不少新手選擇陸續投入市場;但由於缺乏經驗,加上一心只想淘金,買主容易被不肖業者利用,最後出價過高,反而成了冤大頭。「最近投資人拚命在搶,市場實在熱過頭了!」吳鴻暉有些憂心地說,市價每坪十八萬元的房子,拍到十七萬五千元還有人買,根本沒賺頭。

市場氣氛熱絡,出價者自然很難從中討到便宜,因此吳鴻暉的第一個建議,就是先行觀望,而且出手前設定利潤空間、絕不追價。畢竟耐心等到市況稍微冷卻,買方才有機會以合理價格撿到便宜。

吳鴻暉分析,在競價過程中,代標業者為了順利收取佣金慫恿客戶抬價,或是串聯以假標單哄抬價格的例子屢見不鮮;而且近來法拍市場火熱,外行人「被宰」的恐怕為數不少。

加上法拍屋須在七天內繳清尾款,得標者的資金壓力其實比買賣一般房屋更高;因此買方若無法獲得一定利潤,絕不該因為心急而提高出價。「一般而言,合理利潤空間約在二成左右,至於新手則可選擇千萬元以下、流通性較高的中價位物件。」吳鴻暉說。

 

勘查、點交各有要訣


設定利潤空間外,選擇理想房屋更是自住戶和投資客的大學問。由於法拍屋一旦得標,買方就必須概括承受、無法解約「退貨」,而且買方事前無法進入屋內觀看,如何判斷投資價值,直接關係到出手購屋的成敗。

吳鴻暉解釋,確實了解所在地址和樓層,是投資人必備的首要功課,絲毫偷懶不得。「大概」、「應該」都不行!

例如,法拍屋位在前棟或後棟,就關係到採光明暗,一旦被其他大樓遮蔽,轉售價格或租金勢必大打折扣;然而這卻是查封筆錄看不出來的關鍵。吳鴻暉曾轉手一戶法拍屋,報酬率高達六成,就是仔細探勘換來的漂亮戰果。

吳鴻暉回憶,位在基隆的該社區雖然曾經被輕微土石流影響,附近房價大跌;但他多次前往附近觀察,發現這戶房子位在社區前段,不僅和發生災情的位置還有一段距離,而且經過整治、再次受創的機率極低。因此他大膽出手,以每坪三萬元的低價標得,結果不到三個月,就以每坪五萬元賣出。

由此可見,實地勘查法拍屋周圍環境的重要性。

至於交屋,「關鍵就是談判技巧!」曾經和原屋主打過上百次交道的吳鴻暉一語道破。畢竟房屋被法院拍賣,對債務人是相當難堪的紀錄;這時若得標者盛氣凌人地上門,往往容易發生衝突。即使屋主最後搬離,也常發生屋內遭破壞、「馬桶灌水泥」等糾紛,令買方十分困擾。

吳鴻暉因此建議,和原屋主商談一定要設身處地為對方著想,不必急著催促對方離開。若原屋主強行霸占,再向法院聲請點交,畢竟有法院作靠山,買主的權益可充分得到保障。

雖然吳鴻暉建議和氣生財,但他再三提醒,搬遷費絕不是購買法拍屋的必要開支,「除非室內裝潢價值不菲,或使用人願意盡快搬離,否則得標者絕不應輕易允諾付費。」

買方想撿便宜的心態,是近年法拍屋市場大為興旺的主要原因。但無論是用來自住,或是裝修後轉手賣出的投資客,都該認知法拍屋的累計成本,比一般交易更高;因此精算獲利空間,絕對是立於不敗的首要原則。

 

法拍屋

 


■吳鴻暉 Profile
出生:1973年
現職:全國不動產向陽店店長
學歷:南亞工專畢業
投資法拍經驗:10年

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