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彰化法拍王 四年練成的基本功

彰化法拍王   四年練成的基本功
邱文隆低價拍進法拍屋後,會再花一點錢裝潢增加賣相。

藍雅婷

房地產

攝影/陳俊銘

653期

2009-06-25 10:16

用兩年觀察市場、又用兩年學習下標技巧,邱文隆能稱霸彰化法拍市場,就是靠著這樣長久累積的基本功,對於法拍新鮮人,他除了建議切勿追高外,做好資訊蒐集,是他認為最重要的。

「凡事總有第一次,但我的第一筆買賣關注了兩年多時間,所以我算是勤做功課,保守型的投資者。」當時是二○○三年,邱文隆(化名)第一次進場標購法拍屋沒標到。

懷著既緊張又懷疑的心情,邱文隆又持續觀察了兩年,直到○五年才再度出手標下第一筆法拍屋,從整修到脫手為期半年,小賺十七萬元。

雖然耗了兩年才小賺十七萬元,但邱文隆卻因此練好了法拍的基本功。從此之後,他平均一年標下十戶法拍屋,景氣好的時候更達十五戶,目前手上還有八戶法拍標來的屋子;他將標來的房子再委託仲介出售,平均一個月賣出一戶。

「我在下標前都做了很充分的準備功課。」邱文隆說,法拍這領域,靠天吃飯的投機客時代老早就是過去式了,現在法拍需要的是專業。

 

下標前 通盤掌握各項資訊


家住彰化縣永靖鄉的邱文隆,早期曾經開過廣告公司,做房地產行銷企畫,對彰化縣市的房仲業並不陌生。

以彰化市場為例,因市場競爭激烈,目前很多人會找代書、仲介代拍;但在代拍哄抬價格之下,很多人買到的法拍物件,已不比一般中古屋便宜了,本身沒有專業很難勝出。

「有仲介為謀利,信口開河價格滿天亂開,這很容易造成市場混亂!」若真有心要購買法拍,多做功課是最重要的。邱文隆以自己為例,說明標得一戶要做的功課可多著呢!不僅要打很多電話,了解附近仲介、區域行情,從大環境的地皮價到小環境的學區、交通等,都要通盤了解,這些資訊取得,都靠經驗累積。

邱文隆有一次在員林購買一戶二十五年的老屋,他心想:「一般人買老屋,會想要以附近新屋五分之三的價格填標單。」故他在投標前,研究地坪價、公告地價,及最近附近預售屋價格,多方評比後才下標。標得後,他將屋子重新裝修,以合理價格售出,賺了二、三十萬元,「這就是勤做功課,穩紮穩打的投資方式。」

他笑說,若物件本身有人居住,他會先前往勘查;但若已無人居住,他甚至會爬牆去勘查,或是問鄰居屋況。

在過往經驗中,邱文隆看多了法拍屋的紛爭,包括許多人找仲介代拍,卻因仲介不專業造成產權點交問題;騎虎難下之餘,只得後續再花更多錢,才能順利點交完成。

 

不要在不熟悉的區域出手


邱文隆認為很多事都可以好好談,除了法律上站得住腳,情面上也要周全;通常買到債務人還住在裡面的屋子,他甚至會拿一點錢給債務人,好好處理。他回憶說,最多曾經拿過十五萬元,最少拿兩、三萬元,視情況而定。以他的法拍經驗來看,「遇到問題時,情、理、法順序不變,問題就不至於惡化。」

邱文隆投資法拍屋有固定的區域性,他始終認為,法拍屋的地域環境熟悉度很重要,在區域未熟悉前,建議不要輕易跨區投資。此外,他更強調,買法拍屋要注意增值稅問題,通常一般物件買賣,是賣方須繳完增值稅才可脫手;但法拍物件則不然,法拍物件是採買方下次承接銷售時才繳交增值稅,這點一定要弄清楚。

既然做足了功課,應該獲利不少吧?邱文隆淡然笑道,「去年聞到金融海嘯的氣息,所以一口氣出清,平均一戶認賠二十萬元。」他認為,有時賠錢是必須的,因為若當時握在手上太久,照現今局勢看來會賠更多。

對於今年下半年的法拍市場,邱文隆表示,○九年由於金融海嘯影響,很多法拍屋會大量釋出;但由於大環境有洗牌趨勢,有能力買法拍屋的人不見得有能力負擔整理、等待、賣出的效應。他認為今年法拍市場的重點在脫手,而不是買進,而多觀察區域並勤做功課,還是持盈保泰的最佳策略。

 

■邱文隆 Profile
出生:1968年
現職:專業法拍屋買賣
學歷:永靖高工
經歷:房仲業廣告企畫
投資法拍經驗:6年

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