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私房買屋學

私房買屋學

王榮章

房地產掃瞄

680期

2009-12-31 11:21

「都會地區房價過高」成了行政院網路民調10大民怨的榜首,凸顯不斷飆高的都會房價,已成為庶民的最痛。不過房市專家提醒,高房價是無可奈何的現實,但怨不如願、等不如找,一定要下定決心,在40歲前完成「一生一屋」的大計。《今周刊》精挑600萬至800萬元的首購地段,以及800萬到1500萬元的換屋地段,讓你如願進住大台北。

《今周刊》精挑600萬至800萬元的首購地段,以及800萬到1500萬元的換屋地段,讓你如願進住大台北。

 

今年剛滿四十歲的小潘任職於新聞業,太太在國小教書,婚後十年一直在北縣永和租屋,隨著小孩逐漸長大,他一直想買一間自己的房子。二○○九年初,房市仍相當低迷,夫妻兩人一度在永和積極看屋,最後挑上一間二十九坪的公寓,雙方同意以每坪二十一萬元、總價約六一○萬元成交,屋主還附贈家電跟裝潢;不過因為小潘的許多親友都認為買得太貴,最後未能成交。

 

五月初,小潘又看上一間屋齡近三十年的公寓,面積約三十六坪,屋主開價八五○萬元,小潘出價七三○萬元,最後被別人以七五○萬元買走,換算每坪單價為二十.八萬元,讓小潘又一次和生平第一間房子失之交臂。到了十月底,小潘發現同棟公寓、同樣權狀面積的五樓(另含頂樓加蓋),居然開價一二八○萬元求售,如果不計加蓋部分,等於每坪要價三十五萬元。小潘說,目前北縣永和市三十坪的中古屋,開價幾乎都上千萬元;短短一年不到,每坪單價從二十萬元跳漲到三十萬元,讓他覺得台北人都瘋了!

雖然他仍未放棄買房子的夢想,但是看著房價迭創新高,他感嘆地說:「實在買不起房子啊!」

小潘的故事是台北許多無殼蝸牛都有過的慘痛經驗!根據台灣不動產交易中心調查,今年第三季底台北市大安區的平均房價每坪達五十八萬元,創下歷史新高,平均單價超過四十五萬元的還有中正、信義、松山等三個區。至於預售屋更是高不可攀,台北市第三季預售屋平均房價達六○.一萬元,同樣寫下歷史新高,其中領頭的大安區突破九十萬元大關,每坪八十萬元以上的還有大直重劃區及天母,讓小老百姓只能望屋興嘆,顯示民怨高張其來有自。
 

觀念一 買房就像買保險,越早越好


面對飆漲的房價,中央銀行總裁彭淮南幾度發出警語,行政院也提出續辦青年安心成家方案、興建「平價住宅」等因應措施。不過高房價已是既定事實,興建平價住宅也緩不濟急;與其坐等房價下跌或政策救濟,專家們普遍建議民眾應該「自力救濟」,畢竟失敗的無殼蝸牛運動就是血淋淋的教訓,除非打定主意一輩子不買房子,否則永遠都不要坐以待斃。

「怨不如願」,房地產投資暢銷書籍作者田大權指出,這是一個很好的觀念,可以分成兩方面來闡述。第一是「甘願就贏」,唯有認清現實、接受事實,才能擺脫自怨自艾的心態,積極尋找解決之道;第二是「許下心願」,期許自己在四十歲之前成家立業,然後逐夢踏實,有計畫、有步驟地完成夢想,擺脫無殼蝸牛的宿命。

他進一步解釋,要趕在四十歲以前完成購屋的人生大事,是因為一般房貸期限是二十年,而多數人在六十至六十五歲退休,合理的情況是在退休前繳清房貸,避免沒有工作後還要挪用養老金去繳房貸,如此才能沒有後顧之憂當個快樂退休族。財經新聞主播陳斐娟也以過來人身分,建議年輕人就是要「just do it」!因為買房子就像買保險,越年輕開始越好。

在台北市工作、生活,目前單身的陳可欣,就是正向思考、積極面對高房價難題的好例子。陳可欣原本和妹妹各自在台北市租屋,眼看房價一年高過一年,她心想反正離不開台北,終究是要有一個自己的窩,因此儘管收入不高,她仍積極透過仲介尋找合適的房子。最近她的努力終於有了回報,日前陳可欣在信義區知名社區挹翠山莊旁,買了十五年屋齡的電梯大樓,面積二十三坪、每坪單價僅三十五萬元,換算總價約八百萬元。
 

觀念二 月入五萬元就能進住北市


陳可欣現在和妹妹一起搬進新房子,她很滿意她的新家,除了鄰近信義計畫區,購物、休閒都很方便之外;最重要的是採光良好,而且一開窗四面都是綠意盎然的景觀。儘管每個月房貸本利攤還要繳三萬多元,超過兩人薪水的一半,負擔著實不輕,但她還是覺得很值得。

住展房屋網總監陳韻如表示,房價其實沒有大家想像中的高不可攀,陳小姐的例子就是證明。許多人可能不相信,只有八百萬元的預算,也可以在台北市最精華的信義計畫區周邊,找到合適的好房子;她建議大家如果是自用需求,就不要嫌房子貴,人人都想便宜買好屋,其實只要努力挖一定挖得到。

 

三十二歲、在國中任教的林冠和,是另一個積極找殼成功的案例。結婚三年多的他,原本非常積極找房子,看遍了新莊、土城、泰山等地,卻一直找不到適合的物件,一度讓他有強烈的倦怠感。○八年十一月,台灣仍籠罩在金融海嘯的陰影中,他覺得似乎是個不錯的時機,剛好朋友介紹了板橋重慶國小旁的新成屋個案,他看過之後也覺得環境、生活機能都不錯;不過當時建商態度很硬,開價超出他的預算範圍,因此並未成交。

 

○九年農曆年後,不死心的他又回去看同一個案子,並陸續帶了父母、岳父母等親友去看了好幾回,建商也感受到他真的想買的誠意。就這樣磨了一個多月,雙方前後談了三、四次,終於在三月順利簽約,讓他以每坪二十萬元以下的優惠價格,買到近四十坪的大三房,含車位總價約八百五十萬元。

 

觀念三 買屋不必等景氣好壞

 

林冠和回憶當時一直到簽約前夕,他都還忐忑不安,不斷詢問旁人「這樣子好嗎?這樣子對嗎?」不過成交之後,他卻覺得鬆了一口氣,有種如釋重負的感覺,因為他終於完成了一件人生中一定要去做的大事。○九年九二八房市檔期,隔壁的新成屋案「領航者」開出每坪三十萬元高價,他覺得自己很幸運,因為「如果再拖幾個月,我可能永遠買不到這間房子」。他也衷心建議有心購屋的人,如果是自住就不要等待,雖然他運氣很好,在不錯時機買到便宜的好房子,但與其猜測景氣,還不如勤做功課,用心搜尋符合自己需求的窩。

 

房市達人田大權也非常認同這種態度,他特別提醒消費者,購屋時不要管景氣,因為景氣起伏是常態!更不要以財經首長的發言,作為判斷購屋時機的依據。台灣不動產交易中心總經理李同榮也認為,要認清高房價的現實,不要老是圍繞著購屋痛苦指數、必須幾年不吃不喝的話題,只要有實質需求,該買時就要下手。

 

一位不願具名的專家指出,擺在眼前的事實是,當年相信無殼蝸牛運動會迫使政府打壓房價、讓房價回到「合理價位」;以及近年來聽信學者的「泡沫說」,認為房價會下跌兩、三成,因而打消購屋念頭的人,事後證明反而成為房價一路走高下的最大受害者。他認為若有需求就要當機立斷,一味等待房價下跌,只會使成家圓夢計畫永遠無法實現。

 

觀念四 從○到一,房子永遠值得投資

 

從事自由業的張小玲,在○三年七月和先生從大陸返台後,在內湖的一家企業上班。為了擁有一個屬於兩個人的窩,她開始在內湖找房子,當時SARS(嚴重急性呼吸道症候群)剛結束,房市景氣正要從谷底復甦,最後她選了一間挑高四米三的複合式住宅,面積二十六坪、每坪單價只有二十五萬元,總價六百五十萬元,夫妻兩人的薪水應付房貸不會太吃力,而且挑高住宅讓室內可以隔成三房,空間很好利用。

 

不過在小孩出生後,婆婆希望他們可以住近一點,方便老人家照顧孫子,張小玲於是在北縣中、永和一帶覓屋,最後挑選了捷運永安市場站,由冠德建設推出的「美麗永安」捷運共構宅。當時捷運宅不像現在這麼搶手,她同樣以總價六百五十萬元,每坪二十五萬元買了權狀二十六坪、挑高三米六的小豪宅。這個案子不僅有捷運加持,而且鄰近中、永和最大的綠地四號公園,距中央圖書館分館步行也只要一分鐘,當時在看屋過程中,張小玲發現面對四號公園的房價都已經超過三字頭,但美麗永安卻只賣二十五萬元,讓她覺得非常划算。

 

買了新房後,張小玲賣掉內湖的房子,當時內湖房價已大漲一段,她以每坪三十五萬元售出,賺了兩百五十萬元。不過美麗永安後來也沒有住太久,因為需要更大的居住空間,張小玲又再一次換屋。這次她選了同樣在四號公園邊的中古電梯大樓,以每坪二十六萬元、總價九百六十餘萬元買下三十七坪的房子;接著她賣掉美麗永安舊宅,同樣賺了兩百五十萬元。短短幾年內張小玲換屋兩次,不但換到雙和地區最優質的四號公園生活圈,而且光是處分舊屋就足足賺了五百萬元。

 

幾次成功的購屋經驗,張小玲歸納出的最大心得是,任何時候房地產都值得投資。而她也身體力行,一年多前花了五百九十萬元,買了內湖五期重劃區的華固ipark小套房,現在這間套房每個月可以收租一萬五千元,用來支付房貸綽綽有餘,更重要的是,交屋以來房價已上漲了一、兩成,讓她非常開心。

 

觀念五 長期持有穩賺不賠

 

李同榮分析,台北市的房地產,就算買在相對高點被套牢,但時間拉長到十年以上,價值至少都翻了一倍。很多人老是擔心買到高價,卻忽略了最關鍵的重點,就是一般人辛苦工作一輩子能存下來的錢,還沒有一間房子增值來得多,房子其實是許多台北人一生最大的財富。他提醒大家一定要擁有一間房子,因為從○到一,人生才擁有無限的可能。

 

投資股票的人都知道著名的「二八理論」,也就是每次多空輪迴後,只有少數兩成的人獲利,多數人都難逃虧損的命運。關於這點,陳斐娟也有相當深刻的體驗,她從自身經歷及多年採訪經驗中,得出股不如房的結論。因為股票市場是無限供給,因此一有利空就會暴跌。

 

但房市是有限供給,尤其是在都會地區,房價就算短期下跌,幅度也有限,而且長期趨勢一定往上。

 

她進一步分析,股市、房市都適用二八理論,但股市是十個人中只有二個人賺到錢,就是主力和大股東;相反的,房市中只有二種人會賠錢,第一種是跑三點半被迫急售的,第二種是真的買錯地點、標的,「識房不明」的屋主。陳斐娟認為買房子只有持有時間的問題,如果是自用、長期持有,賠錢的機率可以說是微乎其微。

 

面對高房價 積極找殼仍要堅持寧缺勿濫

 

李同榮指出,面對高房價時代,更要有聰明的購屋策略。根據台灣不動產交易中心調查顯示,截至○九年第三季,台北市十二個行政區中,每坪平均單價以萬華區的二十三.六萬元最低,其他相對「低廉」的包括北投、文山、內湖、大同等四區,平均單價介於二十七.七至三十一.七萬元之間,是預算有限又想在台北買殼的人,可以優先考慮的區段。

 

而這之中他特別推薦大同與北投區,他判斷未來幾年,鄰近中山區的大同區,有機會拉近兩者間的房價;至於生活機能不錯、交通也相當便捷的北投,價格卻不到大安區的一半,未來也會有相當的補漲空間。

 

儘管房價不斷刷新天價,但大台北地區還是有相對平易近人的房子可供選擇。即使夫妻合計每月所得只有五至六萬元,或只有六百萬元的購屋預算,也能在台北買到合適的居所。

 

依據永慶房屋剛篩選出來的結果,預算有限的首購、換屋族群,可以在台北縣的土城、中和、新店找到交通、生活機能都不錯的房子;至於台北市,八百至一千萬元預算內,也有南港福德街,及文山區辛亥路四段、興隆路四段等合適地點。此外,對捷運依存度高卻無力負擔高房價的購屋者,台灣房屋也依據七百萬元左右的預算,歸納出中和、新店、土城三條捷運線共九個捷運站,提供給逐捷運而居的購屋者選擇。

 

雖然對多數首購族來說,現階段買房只能先求有,不過彭培業也提醒大家,還是要慎選標的、寧缺勿濫,以免辛苦存下第一桶金後買的房子,在住了幾年後價值卻縮水成一桶鐵,例如近年來頗流行的都更屋,他認為就有高度風險。

 

新台灣開發整合公司執行長游榮富也特別強調都更屋的風險,他指出目前的氛圍似乎是台北市到處都可以做都更,只要傳出有人在整合,中古屋價格立刻跳漲三成,但實情是都更不但進度緩慢,而且成功率極低,一旦都更失敗,房價可能立刻打回原形。他建議找房應回歸最基本的地段、交通、生活機能等原則,刻意尋找都更屋,可能會讓自己陷入高價套牢的風險。

 

掌握五大觀念,精挑符合自己需求的房子,即使房價再貴,相信你也可以如願擁有自己的窩。

 

台北800到1000萬房屋

 

台北1000到1500萬房屋

 

房市平均單價

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台北600萬以下房屋

 

台北捷運線

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台北縣房屋價格

(攝影/林煒凱)

 

台北縣房屋價格

 

專家買屋建議

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