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台北房市是泡沫還是後勢看俏?

台北房市是泡沫還是後勢看俏?

羅秀文

房地產

ShutterStock

680期

2009-12-31 10:01

國內房地產市場歷經五、六年的多頭行情後,目前處於多空拉鋸的態勢,各方對未來房價走勢與房市發展,有不同解讀。本刊特別請戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立、政大地政系教授張金鶚,針對房市的現況及未來發展,提出分析與看法,並提供民眾進場與否的參考。

受到兩岸經貿開放利多加持,以及熱錢湧入房市,帶動都會區房價持續飆漲,去年張金鶚即發出警語指出,台北市房價有泡沫化現象、房市即將進入修正期。

但今年來台北市房價在豪宅的帶動下持續飆高。根據《住展》雜誌調查,台北市第三季預售屋平均行情價突破一坪六十萬元,大安區一坪突破九十萬元,雙雙創下歷史新高。房價應修正而未修正,張金鶚表示,目前泡沫正在長大,在民眾實質所得、租金未同步成長,大多數人覺得房價不合理的情況下,未來房價下修的機率升高。
 

房價泡沫化? 張:房價泡沫化已達四○% 顏:資金動能支撐上漲趨勢


張金鶚指出,一九八九、一九九○年無殼蝸牛運動時代,房價泡沫高達五○%,泡沫破滅後房地產市場出現十多年的衰退期,無法去化的不良資產,由全民埋單。依他估算,目前台北市房價泡沫已達四○%,如果銀行繼續放任投機買盤,歷史恐將重演。

對此,顏炳立抱持相反的看法。他認為,台北市房價這一波上漲,完全是受到資金行情的帶動,由台北市豪宅開始啟動,一路延伸到台北市中古屋及台北縣高級住宅,新的一年,這個趨勢不會改變。由於政策趨向開放,吸引台商資金回流到房市,尤其是台北市的精華地段。在資金動能支撐下,房價要泡沫化,恐怕得慢慢等!

 

顏炳立表示,高漲的房價回跌一些就得到市場認同,何來泡沫之有?例如台北市大安區的中古屋,最近幾年從每坪三十萬元漲至六十萬元,若價格回到五十萬元,就有很多人搶著接手,怎麼算是泡沫化?他認為,在土地日益稀少、資金行情牽引下,二○一○年台北市房價將會持續上漲。

 

顏炳立指出,對外資來說,台北市幾乎「無地可蓋、無房可賣」,因此,價格越墊越高的土地成本,會支撐未來預售屋和新成屋的高房價,一旦回流資金力道勝過有限籌碼,市中心房價就會上演快速飆升行情。此時若期待這些好產品的價格會下跌,根本不切實際!

 

因此,他建議想在台北市購屋的民眾「積極買進!」「有能力就要買、有合理價就要買、有好地段更要買!」「等」絕對不是最好的投資方式。無法負擔台北市高房價的民眾,可以參考他的「框框理論」,布局離市中心較遠的地段。

 

不過張金鶚認為,房價短期可以脫離均衡,但長期不可能。目前房價已在相對高點,民眾宜戒急用忍,採取先租後買。若非買不可,在負擔得起的前提下,選擇好產品再買進。

 

根據內政部建築研究所公布的最新房地產景氣動向顯示,景氣對策信號比上季上升三分,燈號也擺脫連續四季代表低迷的藍燈,轉為黃藍燈,為房市捎來好消息。預估未來領先指標將呈現小幅上揚的情況,明年房市景氣大致維持現況。

 

主持這項研究的張金鶚表示,不動產市場出現回溫,主要來自兩岸關係持續改善,以及主計處預估二○一○年經濟成長率為四.三九%。不過,過多的資金、過度預期兩岸發展,及就業市場仍未反映經濟復甦情勢,仍是房地產市場隱憂。他呼籲一般民眾不要過度預期,政府也應正視過多資金所導致房價泡沫化問題。

 

解決高房價 張:以金融管制打擊投資炒作 顏:政府應解決交通不便問題

 

都會區房價過高成為民怨之首,行政院長吳敦義日前提議在機場捷運沿線蓋平價住宅,學者及業者都認為緩不濟急,無法實際解決高房價的問題。

 

張金鶚認為,為抑制高房價,政府應實施金融管制,降低投資客炒作,迫使房價合理化。否則,一旦房價泡沫吹破,除了現在進場買房子的人套牢外,銀行也會是最後一隻老鼠,最後一定是全民埋單。

 

其次,應促使購屋資訊透明化,避免建商炒作,讓預期心理延伸到一般住宅。另外中長期則應朝租稅改革、國土規畫、增加就業機會等面向下手。

 

顏炳立則認為,政府須為民眾解決交通不便的問題。舉例來說,不少民眾因市中心房價過高,到林口、淡水、三峽買房子,但這些區域交通仍不方便。他建議政府開放台北到三峽、林口的高速公路路肩可以讓摩托車行駛,解決交通不便的問題。

 

陸資買盤? 張:ECFA簽署對房市幫助有限 顏:開放政策勢必引起資金競逐

 

展望二○一○年,隨兩岸關係改善、ECFA(兩岸經濟合作架構協議)即將簽署,顏炳立認為,這將使得原本內需型、淺碟型的台灣不動產市場,產生結構性的改變,躍升為國際盤,成為全亞洲最具吸引力的投資標的之一。

 

未來台北市房價比價的對象是上海、香港,尤其以香港與北京簽訂CEPA(更緊密經貿關係安排)後房地產飆漲的經驗來看,房價還有很大的上漲空間。

 

顏炳立指出,開放陸資來台投資的政策還未起跑,未來開放後,勢必引起資金競逐,等資金潮一進來,會帶動精華地段房價續創新高,引爆房地產遍地開花,因此,陸資是下一步要觀察的指標。

 

但張金鶚認為,房地產是消費財而非投資財,加上台北市不是上海、香港,在市場規模相對小下,對外資、陸資不具吸引力。因此,將來ECFA簽署後,對國內房地產市場幫助有限,而且是間接的。業界期待陸資來台投資不動產將帶動房地產價格全面走揚,炒作的成分居多。

 

針對市場擔憂在升息趨勢下,明年央行調升利率的機率大增,對此,顏炳立表示,央行若升息,將會增加民眾房貸等支出,與政府主張的庶民經濟背道而馳。因此,他預估明年利率僅會微調,對房地產市場影響有限。

 

張金鶚則認為,在全球經濟大環境轉佳之下,明年台灣升息的機會大增,建議民眾購屋宜謹慎,以免利息上升時,房貸負擔加重,影響生活品質。

 

張金鶚

 

顏炳立

 

框框理論評估房地產價格

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