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利多齊聚資產、營建股長線看漲

利多齊聚資產、營建股長線看漲
民眾購屋買氣回溫,加上旺季到來,使營建股業績看好。

周岐原、羅秀文

台股

攝影/邵宏祥

682期

2010-01-14 11:08

雖然目前法令仍禁止QDII基金投資營建業,但不代表未來不會開放,尤其近期營建股在新台幣強勁升值,加上去年本業獲利出色的利多加持下,股價攻勢凌厲。另一方面,資產股同樣受惠升值行情,未來若股價拉回,可以考慮逢低布局。

受新台幣升值及兩岸關係改善等利多帶動,波段漲幅相對落後的營建股,開年以來表現頗為亮眼,二○一○年開紅盤首周即上漲九%,類股指數創近三個月來高點。展望後市,第一季適逢三二九檔期,建商營收可望持續擴增,使營建股行情欲小不易;加上外資熱錢推升新台幣,在獲利維持高檔及匯率升值題材的雙重支撐下,營建、資產族群可望再次扮演盤面主流。

金融海嘯過後,國內房市交易量從○九年第一季谷底翻身,第二季之後,更隨著政策作多及低利率環境持續,成交量明顯有逐月擴大的傾向。根據永慶房屋調查顯示,大台北地區房屋銷售在連續六個月量縮之後,○九年十二月出現價量齊揚,除了成交量增加六%,台北縣、市成交價也分別上漲四%及五%,為營建股業績加柴添火。

 

經濟復甦 購屋買氣回溫


以唯一上市掛牌的信義房屋為例,其累計營收從○九年一月的衰退近五成,到○九年底反而轉為成長一九%;信義突破連續兩年累計營收五十五億元左右的天花板,正好是國內房市由僵固轉為活絡的明證。可見政策優惠房貸到期之後雖然不再續撥,但經濟逐漸復甦、出口動能回升,民眾購屋買氣也確實跟著回溫。
對此,麥格理證券表示,台灣房市景氣自○九年五月起盤整,然而隨時序進入傳統銷售旺季,營建股股價將有上漲空間。

瑞士信貸證券中小型股分析師葉昌明則分析,儘管○九年年底因央行示警,市場出現房價可能修正的雜音,但數據顯示,○九年十一、十二月預售及中古屋交易量仍微幅上揚,加上建商積極在農曆年後推出建案,預估在二○一○年,光是台北市新案量就高達二五○○億元,較○九年成長五成。在經濟景氣持續回溫與資金行情帶動下,預期購屋需求仍舊強勁,二○一○年房價可望成長一○%。

「第一季屬於傳統旺季,因此營建族群的氣氛相對樂觀」,寶來績效基金經理人陳俊穎認為,歷年來營建、資產族群在三二九旺季檔期之前,股價表現都比較強勢。為了營造熱絡氣氛,營建資產族群此時多傾向正面表態,加上房市熱絡,類股成為焦點並不意外;歷年來獲利較佳、有能力不斷推案的業者,將是投資首選。

 

兩岸互動 對房市有指標意義


外在因素中,兩岸互動程度對房市很具有指標意義。如一月八日,市場傳出立法院著手「討論」開放營建業赴對岸投資,馬上引來類股大漲,國建、國揚、宏璟更在盤中漲停鎖住,顯示兩岸議題對相關族群的影響力。

至於一月十六日正式生效的MOU(金融監理備忘錄),市場均看好將為台股帶來對岸QDII(合格境內機構投資者)資金。雖然目前營建業仍屬於QDII無法投資的管制範圍,但明文禁止的限制,也相對營造寬廣的想像空間,日後這項限制若放寬或解除,對營建股將構成另一次利多。

此外,近期營建、資產股強勢表現,主要因素仍是來自新台幣匯率。新台幣對美元自一月四日起連續升值,最高來到三十一.八六兌一美元,走勢引起央行強力干預,也再次點燃資產、營建股的行情熱潮。

 

房地

看好商辦前景,華固將逐步增加商辦推案比例。(攝影/吳東岳)

 

台幣升值 點燃行情熱潮


「美元不弱,就已經強成這樣,美元再跌下去,(新台幣)豈不是跳起來?」另一位投信操盤手私下分析,每回新台幣升值,都會使資產、營建族群連帶強勢,這次美元匯率走反彈波段,多數亞洲貨幣還能小幅升值,可見未來只要趨勢持續,資產、營建股可望維持主流角色。

回顧過去,匯率升值對資產股的影響不乏例證。近者如○八年初,資金因看好兩岸關係改善而大舉湧入,新台幣匯率因此一路升至三十.五元,國內資產股隨之大漲。

當時,資產股指標台肥曾在五個月內大漲一倍,股價從○七年底的七十九.六元,一直漲到一六一.五元,令人印象深刻;其他資產股如南港、泰豐,當時也均有一番活躍表現,可見這次新台幣的走勢,同樣會牽動資產股行情。

另外,房市未來的銷售預估,則是投資人最須注意的本業前景。由於看好二○一○年景氣,多數建商推案態度相當積極。例如《住展雜誌》預估,二○一○年台北、台中、高雄三大都會區總推案量將達九五○○億元,約回到○八年水準;其中,北台灣案量預估有八千億元左右,較○九年的六五七八億元增加約兩成;台中市則約有一千億元的推案量,高雄市則有五百億元左右。

放眼二○一○年,建商無不全力推案,包括華固、長虹、國揚、遠雄、宏盛等建商,第一季推案量就突破一百億元。根據統計,北台灣都會區在第一季推出的一五○○億元建案中,上市櫃建商就占八成、達一二五七億元。加上台中、高雄地區建案,全台第一季將有二二○○億元到二三○○億元的新案推出,比○九年同期成長二至三成。

 

2010年上市櫃建商推案

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建商出手 推案量不斷飆升


儘管建商大舉出手,然而從供給面來看,優質區段的素地未來只會不斷減少,價格勢必上看更高價位。由「麵粉」有限的情況推論投資價值,手頭上有越多優質庫存的營建業者,越有籌碼在這波房市熱潮中分批推案、搶食商機。因此較理想的投資標的,應屬績優的華固、冠德,及業績爆發的興富發、國揚、皇翔。

以每股存貨(土地存貨除以股本)最高的華固來說,二○一○年預計推出近兩百億元案量,位於南港經貿段的「華固天匯」,準備開出每坪百萬元的區域天價;首度進軍新竹的「華固天湖」,也將以每坪五十萬元的價格挑戰區域新高。

從財務面來看,華固○九年營收九十三.五一億元,優於公司內部預期的九十億元。由於前三季稅後純益已達八.二六元,若依法人預估,第四季毛利率在三成以上水準,單季獲利將有二.五億元左右,全年稅後淨利直逼二十二億元。以股本二十三.五五億元計算,EPS(每股稅後純益)可達九.三元,預料仍穩坐營建股獲利王寶座。由於華固近年均配發較高現金,即使以一半獲利發放現金股息,殖利率也有五%左右,可作為收息標的選擇之一。

值得注意的是,以往商辦僅占華固推案量兩成左右,但隨著需求升溫,華固對於商辦的態度轉趨積極,未來產品占推案比率可能提高到四成左右;尤其集中在內湖重劃區的土地,預料將開發為商辦大樓,總銷案量應在六十億元以上。

同樣重視商辦產品的建商還有皇翔。除了豪宅「皇翔F4」營收在二○一○年、二○一一年陸續入帳的利多,瞄準辦公大樓商機的皇翔,還將把其他住宅建案轉為商辦規畫,股價若拉回將值得留意。

另一方面,去年自結每股稅後純益達七.○二元,創下歷年新高的興富發,雖然負債比率較高,但在建案密集入帳下,獲利大幅成長,明顯超越外界預期。二○一○年首季,興富發將一口氣認列「Rich 19」、「微風小城」等四項建案,法人預估單季營收上看百億元,單季EPS可達三.七元。

預估二○一○年興富發營收可達二一○億元,EPS將達到七.五四元,再創歷史新高。加上公司存貨還有約三百億元,讓興富發可望成為這波房市上漲的贏家。

至於冠德因擁有北市信義計畫區土地,及台中七期重劃區豪宅案、新莊線捷運聯合開發案,營收規模預估將超過七十億元,未來三年業績不虞匱乏。尤其江陳會於○九年十二月在台中登場,台中豪宅熱度因兩岸題材受惠而增溫,有利冠德目前銷售中的豪宅案;而且冠德經營穩健、槓桿程度較同業稍低,二○一○年在獲利成長的業績加持下,股價值得期待。

在資產股方面,除了最大地主台肥之外,在士林有一.五萬坪廠區的新紡也是當紅標的之一。

雖然新紡股價近期被重新墊高,但比較新紡、士紙及台肥的資產價值,可發現新紡士林廠每股土地價值約有一四八元,雖然稍低於士紙,但是較台肥南港廠的每股八十二元高出一截。在台肥站穩百元、士紙曾挑戰三位數股價的同時,新紡股價最高還不到五十元,日後土地更新若取得實質進展,股價可望有明顯表態機會,值得逢低著墨。

 

房地

新紡士林土地價值佳,未來有比價空間。(攝影/陳俊銘)

 

房地

興富發握有大筆土地庫存,推案能力強。

 

12檔後市

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