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軸線買地學成功率百分之百

軸線買地學成功率百分之百
在元利建設董事長林敏雄(左),麗寶建設董事長吳寶田(中)面前,林堉璘(右)是深受敬重的老大哥。(攝影/陳俊銘)

劉俞青

房地產掃瞄

攝影/劉咸昌

689期

2010-03-04 16:17

四年多前,《今周刊》採訪團隊曾經專訪林堉璘,記者問他最看好哪塊區域未來發展,他回答:「大直、內湖、南港」。這位老先覺四年多前看似隨意的回應,如今市場印證,一字一字,有如千金難買的投資箴言。

林堉璘買地、養地成為首富,其實他的心中有個不敗的祕密,根據跟在他身邊超過二十年的人士透露,林堉璘喜歡沿著台灣西部的地理軸線買地,從新莊、內湖、淡水到士林,都不脫這個基本原則,至今成功率百分之百。

林堉璘的想法是,所有的政策、交通運輸,長期一定會沿著此軸線開發,所以沿著軸線買準沒錯!

要和林堉璘學買地,不是容易的事。這位人士觀察多年分析,最困難的不是口袋深淺問題,而是個性。

林堉璘平常和朋友吃飯、喝酒時很隨和,回到家裡教育子女則很嚴格,但無論是輕鬆還是嚴格的一面,「其實都沒有碰觸到他內心極穩定、極穩定的一把尺。」就是這異於常人的穩定性格,讓林堉璘買到一塊又一塊的好地,都能長抱不放,無論外在環境如何轉變,絲毫不會動搖他心中那一把穩定的尺。

 

地王絕學一:凡事講求平衡 選對地方、做好規畫 就有利可圖


舉例來說,這麼多年來,他一直深信並且奉行這套軸線買地學,一方面,從市場經驗不斷印證他的想法正確,二方面他對自己在地產上的心得,有著絕對信心。

又例如他也常跟員工說,都市更新只是賺小錢,重劃區帶進的商機才是長期、源源不絕的大錢。從信義計畫區、到大直、淡水,他自己多年來也深刻執行。

「但這一面,許多與他往來多年的好友都還不見得觀察得出來。」這位人士觀察,以信義計畫區這塊「鑽石寶地」為例,民國七十八年林堉璘買下之後,不只是對外說不賣,即使面對不斷上門表示收購意願的人士開出的誘人條件,林堉璘連一秒鐘都不猶豫,直接拒絕,「我跟在林董身邊這麼多年,沒見過他為這塊地的去留煩惱過。」如今二十一年過去,「想想看,如果你在台股兩千點時進場買股,能一路抱到一萬兩千點的,全台灣有幾人?」

甚至民國八十七年前後,因亞洲金融風暴造成房市長期低迷不振時,他還是不為所動,堅持不賣地,當時他說:「我不悲觀,只要選對地方、有好規畫,就有利可圖。」事後驗證他的看法是對的。

 

地王絕學二:保持判斷力 隨時注意市場訊息 鍛鍊敏感度


這位人士認為,「這不是普通生意人的智慧」,林堉璘曾對員工說過,「凡事要講求平衡」,心裡平衡了,這把尺才能夠長久穩定的把持住。從軸線兩邊講求平衡、到家庭的經營,林堉璘其實都奉行不渝。

也因此有人說,林堉璘其實是「土地投資人」,而非一般建商,這句話說得頗為精準。他買地之後,不會把素地賣出,他自己就曾經說過:「我買土地都是要開發的,從未把素地賣掉。」

林堉璘的目光一直都在遠方,而非腳下。四年多前,《今周刊》採訪團隊曾經專訪這位地產界的「老先覺」,也是近年來林堉璘唯一接受過的一次採訪,當採訪結束前,記者趨前問他,最看好哪塊區域發展時,他回答:「大直、內湖、南港」,這位老先覺四年多前看似隨意的回應,如今經過市場印證,一字一字,有如千金難買的投資箴言,這三大區域正是這波房地產多頭,最快創新高的區域。

即使已經高齡七十四歲,但依舊耳聰目明的林堉璘,仍時刻讓自己保持對長期趨勢的判斷力。只要看到媒體上對房地產的報導,有他認知以外的訊息時,他會立即要部屬去研究,然後向他報告,隨時留意對房地產市場的敏感性,數十年如一日。

日前林鴻南說,爸爸看到《今周刊》發行人謝金河撰文提及,高雄房地產有上漲空間,幾乎不曾赴中南部購地的林堉璘,立刻興致頗高地找人研究。顯示這位全台地王對市場上的變化,隨時保持著高度的興趣與關注。

此外,宏泰集團內部有個不成文的規矩,就是禮不是不能收,但要「按市價
加兩成回禮」,這是不占人便宜的林堉璘。

 

林堉璘

▲這塊日前林堉璘以天價標下的、前省長宋楚瑜舊舍,顯示這位全台大地王看好房市後勢。
 

地王絕學三:低調、厚道 不上台面不躲責任 永遠是商人


林堉璘對自己嚴格,依序往外,對越外圍的越客氣,所以最好的是朋友、客戶,對朋友比員工好,基層員工又比主管好,主管比女婿好,女婿又比兒子好,對兒子最嚴格,所以每位兒子都非常怕爸爸,尤其林堉璘罵兒子從不看場合,經常在一堆員工面前就開罵,就算關了門罵,也是罵到門外都能聽得一清二楚,完全不留情面。

此外,外界常會以為從「湯泉」一案,林堉璘才開始以暗股做個人的轉投資,但是其實不然。

早在十幾年前,林堉璘就已私下投資某位時任台北縣建商公會理事長名下的一家建設公司,但後來這家建設公司爆發了一樁非常嚴重的疏失案,公司負責人遭法院判賠高額的補償金,林堉璘雖然因為是私下投資而逃過了一劫,但根據了解,高額的賠償金幾乎都是由林堉璘支付,並沒有因為是私下投資而閃躲責任。這是厚道的林堉璘。

對林堉璘這種老一輩的企業主而言,能不在台面上就盡量不要,但如果真的「非他不可」的時候,也願意出來為大家貢獻服務。早期他的妻舅陳萬富、和弟弟林榮三都曾參與選舉,林堉璘都是幕後操盤手,對政治環境的熟悉度,絕對不亞於任何人,但他自己堅持不躍上台面,他曾經私下說,「我永遠是個商人」。

以擔任建商公會理事長為例,其實早在民國六十年初,首任理事長殷之浩要卸任時,就力邀林堉璘接棒,但林堉璘考量當時營建署長多為外省籍,如果理事長也是外省籍,在溝通上或許比較容易,因此在以幫會員爭取更多福利的前提下婉拒出任,直到後期,時空環境逐漸開放,林堉璘才在會員簇擁下,點頭擔任理事長一職。這是低調的林堉璘。

 

全台最大房東 內斂謙虛、回饋鄉里 不忘本


如今,早已家財萬貫、三代吃穿不盡,而且這些資產報酬(租金收益)幾乎是最不受景氣循環影響,無論颳風、下雨都能穩穩帶進收入。但即使如此,林堉璘卻還是對家人說:「我們經過這麼多年打拚,才有『點薄』(台語,些許之意)基礎」。這是內斂、謙虛的林堉璘。

事實上,林堉璘的父親林建生發跡自蘆洲,幾十年來,林堉璘沒有忘記對家鄉的回饋,他在蘆洲蓋「林建生紀念圖書館」、對湧蓮寺的長期付出、提供免費公車等等,不少蘆洲民都點滴在心頭,這個時候的林堉璘,不再是那位拿著計算機、精明勝過電腦的全台首富。這是一位默默愛護家鄉的林堉璘。

是不是首富,對林堉璘而言,或許不是那麼重要,他其實也曾經抱著這些土地資產,走過民國八○年代、長達十多年的房市大空頭。當時產業外移嚴重,台灣房地產幾乎陷入谷底,一蹶不振,林堉璘也不曾動念賣地。而如今房地產多頭再起,他的身價急速增漲,他還是一樣:二十多年來,無論外界如何天搖地動,始終不變的是全台大地王林堉璘!


真首富語錄
1. 「土地升值要看政府的政策,政府要在哪裡大建設,才是土地升值的主力。」——(2007年)

 

2. 「我買土地都是要開發,但要等機會開發。」

 

3. 「如果不是台灣政治環境這樣天翻地覆,這個案子就不會只有小賺,一定是大賺的啦。」——指帝寶(2007年)

 

4. 「我們金融沒做好,即使賠錢也要做下去。」——(2005年)

 

5. 對集團幹部說:「不留一點事情給你們做,萬一有一天我不管事了怎麼辦?」——(2005年)

 

6. 「望子成龍是每位父母的盼望,但是以他們現在的年齡來看,如果要他們做到最好,孩子的壓力會很大,做父母的也不忍心。」「如果孩子有興趣,也想做事,我就幫他關心一下,也不要期望太高。」——(2005年)

 

7. 他常教子女說:「要會用人,要會用鼇(ㄠˊ,意指能幹的人)人,要把人用鼇(把部屬變得能幹之意)。」
整理:黃筱雯

林堉璘代表作,「帝寶」無可匹敵!


坐落台北市大安區仁愛路與建國南路口的宏盛帝寶,是林堉璘在地產界的代表作,站穩全台第一豪宅的寶座,無人能敵。


帝寶基地面積高達5642坪,2005年完工後,台北市中心精華地段至今尚未有豪宅基地面積超過它,是其能在豪宅市場維持第一的關鍵因素,社區房價更隨著賣一戶少一戶的效應下,從最低點每坪85萬元,去年底已站上每坪178萬元,最新每坪開價已跳升至200萬元,五年漲一倍以上。


有房地產業者形容,宏盛帝寶就像是股票市場的大型權值股,在多頭市場股價漲得特別快,而且是法人優先壓寶標的,同樣地,只要房地產景氣持續高檔,宏盛帝寶的房價不但是豪宅市場率先起漲的領頭羊,而且不論台灣富豪想換房子,或想買豪宅,第一個想到的一定是:宏盛帝寶有沒有貨。


此外,投資興建宏盛帝寶的宏泰集團創辦人林堉璘,更保留12戶給家族成員自住,光登記在第二代子女名下的市值就將近30億元。 


除了硬體設施至今仍為台灣豪宅市場典範,宏盛帝寶的軟體服務,如今已成為國內高檔住宅學習的標竿。宏盛帝寶聘請的物業管理公司怡盛物管,共派駐50位專業人士常駐社區,不但有專業管家服務168戶住戶的大小事,還有經過嚴格維安訓練的保全人員管理門禁安全,據了解,宏盛帝寶的物業祕書不但熟背所有住戶背景,連住戶家裡養的狗都認識,但對外一律守口如瓶,為的就是保護客戶隱私,這些隱形的附加價值,都是讓帝寶身價水漲船高的重要關鍵。
(梁欣儀)

 

帝寶

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