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搶建地標個案是今年推案特色

搶建地標個案是今年推案特色
看好資金行情可望持續,今年329 房市檔期重案齊出。

李建興、羅秀文

房地產掃瞄

攝影/邵宏祥

692期

2010-03-25 10:21

今年三二九檔期在市場的預期心態下,出現兩千億的推案天量,而建商更大手筆地在各地打造代表作,於是不同於以往僅有市中心獨秀格局,今年連郊區和中南部都出現了天價及超高樓層的地標個案,比高、比大、比氣派,成了二○一○年三二九檔期的最大特色。

結束了金融海嘯的肆虐後,二○一○年的房地產受到眾多利多因素帶動,市場可謂多箭齊發。只是高房價引發民怨,逼得政府不得不出手止漲,也為一整年的房市風向埋下了伏筆。因此,在這大多頭中潛藏著變動因子的「多空各自表述」抑或「短空長多」的論述氛圍中,牽動建商推案思惟,使得今年三二九檔期出現有別於以往的格局。


特色1:戰線有延長跡象

 

首先,受到市場回溫刺激,自去年下半年起,建商早已摩拳擦掌,開始出現潛銷個案以試水溫。而今年一開春,MOU(金融監理備忘錄)、ECFA(兩岸經濟合作架構協議)、縣市合併題材將進入實際執行階段,建商可謂「化暗為明」,讓整個三二九推案爆量,其中光台北縣市推案量將達一千九百三十七億元,僅次於二○○八年的二千二百二十億元,為近十年來的第二大量。

 

再往南走,素以「台商海歸派」為主訴求的台中市場,今年也出現四百億元的推案量,以去年三二九檔期推案掛零的七期重劃區來說,二○一○年就獨占了兩百多億元的市場,顯見建商對國際買家的期待。至於近年來推案較為冷清的高雄,今年三二九則有兩百億元,相較於去年,看似略為活絡,然而,高雄房市受到土地飆漲影響,建商因成本考量,事實上推案數才九起,且幾乎清一色地推大坪數個案,每坪牌價全站上二十萬元以上,呈現個案少、價格高狀況。

 

值得注意的是,在前一陣子政府祭出「打房」政策後,部分建商轉為觀望,因此許多未公開的個案則遁入潛銷市場,使得今年三二九檔期,戰線有延至五二○的跡象。拿台中來說,即預估有兩百五十億元的推案量會遲至五二○才出籠。

 

特色2:推案「三高」掛帥

 

此外,由於政府近年針對小套房緊縮房貸,加上台灣房市在資金活絡的挹注下,豪宅成為主流,今年三二九檔期小套房產品可說消聲匿跡,建商推案多以中大坪數、換屋產品為主,而呈現高單價、高坪數、高總銷的三高特色。以台北市來說,每坪開價百萬元以上的就有十四起,而規畫坪數超過百坪的就有二十一起。永慶房屋總經理葉凌棋表示,隨著全球化、資金快速移動,台灣房地產市場已產生結構性變化,由以往的完全是本土需求,轉為國際需求。換句話說,台灣的房價高低已不是完全由台灣人決定,而是由來自國際的資金決定。

 

特色3:建商搶蓋地標

 

正因為國際盤介入台灣房市,使得頗獲國際人士喜愛的豪宅市場價位呈現三級跳,反觀普羅大眾的首購產品,雖也逐步攀升,但漲勢遠不如豪宅。台灣房屋首席總經理彭培業表示,根據統計,○九年第一季台北市豪宅每坪平均單價為一百萬元至一百一十萬元,但到了今年,已上漲至一百三十萬至一百五十萬元,漲幅為三至四成,但反觀北市精華五區的平均房價由每坪四十四萬元漲至每坪五十六.五萬元,漲幅不到三成。由此可見,房價飆漲幅度仍有差異性。

 

隨著房價越飆越高,建商為了讓個案價格往上墊,在外觀、室內空間、建材和設計團隊更形講究,因而出現拚場的狀況。首先,搶建地標成了今年推案的最大特色。除北市外,今年連北縣、高雄市、台中市都出現歷史新高,就連過去的冷門區段也有天價推案出現,譬如上市建商亞昕國際,在北縣林口推出三十六層樓案「亞昕普瑞登」,基地面積一千八百坪,位於文化二路與中華一路交叉口,採一層一戶、每戶規畫八十坪到一百二十坪的大坪數設計,每坪開價三、四十萬元,宣示以高樓層、大坪數、高價位作為林口的地標。

 

特色4:高總價個案外移

 

而從新竹起家的富宇建設也首次進軍台中七期,在市政路上推出三十八層、樓高一六五米的超高層摩天大樓「東方之冠」。該案規畫一一○戶,每戶坪數從一百坪至二四○坪,每坪開價四十至六十萬元,總銷金額達七十億元。公司並大手筆邀請為君悅飯店、喜來登酒店等在全球擁有一四○○件作品的國際飯店設計教父迪利安達,規畫大廳與公設,完工後高度將可俯瞰大都會歌劇院、惠來公園等,成為台中市豪宅新地標。

 

值得注意的是,今年三二九檔期台北市中心所推的指標個案與豪宅案明顯減少,高總價個案開始外移。例如位於景美的「岳泰風範」開價上看八十萬元,創下區域新高,因為產品規畫三十三層的景觀超高樓,房價本來就會比區域行情高出一到一成五左右。加上基地面積達一四○○坪,距離捷運景美站出口僅五十公尺,這些條件都是文山區不曾出現過的,自然創下新高價。

 

信義代銷協理何胤諭表示,由於台北市中心土地有限,加上建商惜售,致使今年高總價個案外移現象明顯,其中內湖、中山、萬華、文山、板橋、新莊及林口等區域,建案開價也紛紛創下區域新高,例如華固建設和台肥在南港合推的「天匯」,也開出每坪八十五萬至一百萬元。台北縣方面,位於新板特區、麗寶建設先建後售的豪宅案「東方富域」,則喊出每坪八十萬元新高價。華固首次跨出台北,在新竹推出以竹科新貴為訴求的「華固天湖」,也挑戰每坪五十萬元區域新高。

 

★8大潛力區全解析

 

內湖五期重劃區


◎條件/特色/潛力:環東快速道路連接中山高、北二高和市民大道,又緊鄰內科、南軟,地近三鐵共構的南港車站及台鐵松山站,為內湖少數素地重劃區,街廓整齊。

◎預售屋行情:50萬元~60萬元

 

大同區


◎條件/特色/潛力:除有淡水線外,捷運新莊線預定年底通車,而去年京站開幕提升商圈熱度,又有皇翔台汽北站土地開發案等建設,增加附加價值。

◎預售屋行情:42萬元~52萬元

 

內湖大同區

 

大板橋


◎條件/特色/潛力:新板特區建案、百貨購物中心和基礎建設已趨完整,而南板橋的亞東商圈,未來還有特二號快速道路通車,加上遠東通訊園區加持,房市潛力大增。

◎預售屋行情:30萬元~80萬元

 

汐止~台鐵汐科站周邊


◎條件/特色/潛力:台鐵汐科站啟用,捷運民生汐止線也正在規畫中,交通將更加便捷,過去雖飽受水患威脅,但員山子分洪道啟用後已擺脫淹水陰霾,房價補漲空間大。

◎預售屋行情:17萬元~23萬元

 

大板橋汐止

 

七期


◎條件/特色/潛力:中山高及台74號省道經過交通四通八達,加上歌劇院、新市政中心及多家百貨公司進駐,為台中的信義計畫區,隨台中捷運綠線動工,未來更為看好。

◎預售屋行情:30~70萬元

 

八期


◎條件/特色/潛力:介於高鐵烏日和七期之間,隨著台中捷運綠線動工,成為中部外來客入住台中首選,擁有大型公園和高鐵、捷運加持,價格相對平價。

◎預售屋行情:15~30萬元

 

七期八期

 

市中心暨海岸精華區


◎條件/特色/潛力:長期為高雄高價地段,一地難求,已鮮有推案,奇貨可居,為老高雄人換屋首選,加上近年港邊景觀重塑,營造出無敵海景,致使價位居高不下,為保值地段。

◎預售屋行情:20~70萬元

 

高鐵左營站(29期重劃區)


◎條件/特色/潛力:左營為高鐵六大新站,惟一三鐵共站,適合於通勤縣市的上班族,而新光三越百貨近期開幕,將成為百貨新戰場,店面商機可期。

◎預售屋行情:10~13萬元

 

市中心高鐵

 

★329檔期全台3大最高價地標建案

 

基泰台大

建商:基泰建設

地點:台北市大安區

價位:160~180萬元/坪

特色:創台北市住宅推案單價新高

 

基泰台大
 

東方之冠

建商:富宇建設

地點:台中市七期重劃區

價位:40~60萬元/坪

特色:由國際大師打造,為今年七期單價最高個案

 

東方之冠

 

國碩

建商:國揚實業

地點:高雄市海邊路

價位:70萬元/坪

特色:高雄面海第一排住宅、創高雄房市天價

 

國碩

 

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