在今天看見明天

三利基撐盤 造就高雄豪宅行情

三利基撐盤 造就高雄豪宅行情
大坪數、高單價的豪宅,是高雄地產最夯的產品。

李建興

房地產掃瞄

攝影/陳永錚

695期

2010-04-15 15:48

向來被譏為行情慘澹的高雄市場,近幾年豪宅案如雨後春筍般推出,且件件順銷,令人刮目相看。事實上,高雄擁有獨步全台的主動及被動環境,讓高價豪宅能在低價市場中大行其道,成了台灣房市的特殊現象。

「什麼!?高雄豪宅還有市場?而且一坪還要賣七十五萬元?」四月九日,國揚實業創辦人侯西峰和英業達集團會長葉國一,連手公開在高雄推出的豪宅案「國硯」。會中透露,頂樓每坪單價高達七十五萬元,與過去長期以來,外界總認為高雄房市始終維持每坪十萬元左右的低價,相去甚遠。

 

「到底國硯案是不是僅僅虛晃一招?或頂多只是一樁特殊個案?高雄豪宅會有市場嗎?」一時,這成了眾人共同的疑竇。

 

表面上,在這波全台房市大多頭,由房仲調查的高雄中古屋平均房價始終駐足在十萬元之譜;甚至當台北、台中建商熱烈推案之際,高雄市場卻總是「冷得可以」。以二○○四年來說,高雄市推案戶數達一八三○三戶,到○九年時全年案量竟祇剩三○七七戶,總市場萎縮至六分之一不到,一片低迷。

 

實際上,高雄的房地產市場結構,卻早已出現了耐人尋味的質變與量變。

 

高雄房市產生質變

 

「高雄近幾年幾乎是由大案撐盤!」皇苑建設董事長郭敏能點出了其中的癥結。他指出,雖然中古屋看似沉寂,但在新成屋市場卻呈現截然不同的格局。以往新推案中,總銷金額鮮有逾五十億元的高雄,今年竟同時出現「國硯」、「都廳苑」、「京城凱悅」這三起近百億元大案。而在今年三二九檔期推出的十個新案中,其中每戶上百坪的大戶建案更占了六個。

 

值得一提的是,不僅坪數變大,連開價也變高;除了少數首購產品還壓在每坪二十萬元以下,開價三十萬元以上的新案就高達六起,而其中三案甚至都有四十萬元以上旗艦大戶。

 

根據高雄代銷公會統計,○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)那年,高雄新推案每戶平均總價為五三六.七七萬元,此後年年推高,至去年均價已達一五○六.九九萬元,成長近兩倍。換言之,現階段在高雄買高品質的新房子,口袋至少要準備一千五百多萬元了。

 

「這意味著高雄已走向高單價、高坪數、高總銷的豪宅市場了!」高雄市代銷公會理事長黃炯輝表示,他更以「地價飆漲、立地條件及潛在內需」三大主因分析何以在低價高雄,豪宅卻能大行其道。

 

三大主因支撐高雄豪宅市場

 

其中在地價方面,郭敏能分析,「近幾年高雄平均房價漲幅不大,但精華土地成本卻倍數飆漲!」由於高雄地主看好未來,開始惜售,使得這幾年來地價大漲,郊區土地漲幅五成,市區地價漲幅一至二.八倍。

 

其中,美術館住五土地,一坪由十三萬元漲至五十萬元,農十六一筆商四角地,更由每坪二十二萬元漲至八十萬元。甚至連以往乏人問津的美術館第二排,○二年城揚建設的美術情人用地,每坪標價是十三.三萬元,而日前鼎宇建設同樣標下二排土地,卻高達四十八萬元。

 

影響所及,相對於高房價的台北,建築只占總成本二○%,高雄建商得忍受高達五成的高成本,因此現階段高雄建商礙於環境限制,要嘛按兵不動,要嘛推出豪宅案,才足以應付高額的成本。

 

「建商不是不動,而是蠢蠢欲動。」對此福懋建設涂耀斌篤定地說。而京城建設蔡天贊更信誓旦旦地說,「我們銷售中的『京城凱悅』高樓層開價六十萬元,兩年後絕對站上八十萬元。」他同時指出,京城在八五大樓前緊鄰高雄經貿園區、中鋼總部和捷運三多商圈站的地,已計畫要蓋超高大樓,以香港人所謂的「超級無敵海景」販售,百萬元高價,指日可待。

 

曾遊走中國,見證沿海都市崛起的鼎宇建設董事長張調忿忿地說,「大家都忽略了高雄擁有多項台灣第一!」

 

張調舉例,高雄是全台灣唯一高鐵、捷運、高速公路、機場和港口同時拉到市區的都市,至於生活機能,甫通車的高雄捷運則是台灣第一條機場捷運,而牽動都市發展的交通建設,繼高鐵、高捷後,斥資六百七十四億元的鐵路地下化工程已於去年底動工,將在市區增設數座車站,使高雄市成為台灣首座鐵路捷運化的都會。

 

另外,雖然外界一直拿北捷的超高運量來貶抑高捷,但回到一九九七年前,台北捷運通車兩周年,當時木柵線加上淡水線月運量也只有四○九萬人,低於高捷,顯見高捷絕非沒有希望。

 

除了交通,景觀更是豪宅不可或缺的元素。高雄港區的高牆藩籬已拆除,並委託荷蘭團隊設計景觀,預備打造成如雪梨、阿姆斯特丹等觀光港灣都市。其中文建會更預備撥下四十億元,在水岸碼頭興建流行音樂中心;而會展中心三十億元經費,更已定案。

 

正因為如此,近年來,包括伯朗咖啡、PHS手機以及TOYOTA汽車都相繼在高雄取景;港星吳彥祖拍攝專輯MV,也選在高雄。日本《讀賣新聞》、《時代》雜誌亞洲版,皆相繼報導過高雄的觀光奇蹟;就連台裔的日本民主黨參議員蓮舫造訪高雄時,也以「亮麗之河」為愛河下了注解。

 

千金難買的視野

高雄豪宅擁有千金難買的視野,台北信義計畫區豪宅望塵莫及。(攝影/陳永錚)

 

最適合退休族的城市

 

值得一提的是,以往被視為文化沙漠、公園綠地枯竭的高雄,目前每位市民擁有的綠地空間卻是全國最高。數據顯示,截至○八年底,高雄市的綠地面積為七百六十六公頃,平均每人可享受的綠地是五.○三平方公尺,約是台北市民二.五三平方公尺的兩倍。

 

此外,豪宅的流行,也與高雄消費族群結構的變化有關。長期經營豪宅的郭敏能就發現,以往市場外地客大約占三成,但現在足足有五成,根據有巢氏房屋調查,高雄豪宅的購屋族群,北部客就占了三八%,台商則有三七%,這還比素以西進台商大本營著稱的台中,多出十九個百分點。

 

值得注意的是,在買高雄豪宅的人中,自住客占了四五%,幾乎是台中二六%的一倍。

 

張調分析,由於高雄房價偏低、物價又便宜、生活壓力小,加上陽光普照,公園綠地多,交通方便、醫療設施齊全,是一個非常適合退休養老的地方;上班族退休後,把台北的房子賣掉,只要拿四分之一的價格,就能在高雄買下同坪數的房子,「因此,高雄可謂為一個退休都市。」

 

「除了外來客,其實高雄市的『高消費人口』個個來頭不小。」涂耀斌即指出,高雄從過去拆船延伸到鋼鐵及鋼鐵下游加工業,從木材貿易延伸到合成皮,從造船到遊艇,甚至從遠洋漁業到高、屏的漁牧養殖業,造就了無數的富豪,只是過去市場上一直以首購為尊,讓這群人「忍很久了!」

 

國硯案是高雄頂級市場的指標案,如果推案成功,相信將帶動高雄豪宅新的比價效應與成長動能!

 

銷售中的高雄豪宅案

延伸閱讀

淘金.來去高雄!

2008-05-01

房市冷鋒過境 蟄伏等春天

2008-09-18

大高雄量縮價升脫離低房價時代

2009-10-01

金控南下搶地 打的是什麼算盤?

2010-12-30

金管會一條規定 意外助漲中南部房價

2012-09-13