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羅淑蕾 「鳥不生蛋」也能找金蛋

羅淑蕾  「鳥不生蛋」也能找金蛋

鄭國強

房地產掃瞄

攝影/林煒凱

696期

2010-04-22 16:05

二十幾歲時只憑著月薪八千元,就開始買房子,羅淑蕾選擇以房子作為主要儲蓄,名下房地產超過三十筆,多年來,她買了許多「鳥不生蛋」的地方,最後卻證明她善於挖掘潛力房的投資眼光。

名下的房產多達三十幾筆,身價超過兩億元,讓人很難和鏡頭前犀利的國民黨不分區立委羅淑蕾聯想在一起。其實,羅淑蕾投資房市已有三十四年經驗,投資的邏輯也反映在她對政策與房價關聯的洞悉力。

羅淑蕾早期投資標的以住房居多,三十到四十坪的預售屋是她最常持有的標的,手上最多時有四十多間房子。

 

後來,羅淑蕾開始投資商辦,較喜歡買八十到一百坪左右辦公室,尤其「羅淑蕾會計師事務所」所在台北市民權東路上的大樓內,只要有廠商遷出她就伺機買進。像在SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間、○八年金融海嘯後,陸續逢低接手不少撤離廠商的辦公室。至於被問起租金的收入,她的標準答案是「這是祕密。」

 

低買、放長線增值、賣出

 

「我房子買得早,主要是受到父親的影響,他不存錢的,一有錢就買地、買房。」原因是擔心拿錢去跟會怕遇上倒會,若放在銀行,但隨著物價上漲,貨幣將貶值,因此羅淑蕾跟著父親的腳步,有多餘的錢就買房子。一九八○年代,雖然存款利率高,但十幾年下來真被羅淑蕾說中了,通貨膨脹、利率走低,投資不動產大大發揮了保值功能。

 

「房地產一定是長期投資,不可能今天買,明天就漲。」會計師出身的羅淑蕾,投資房市邏輯和一般投資客大不同,「低買、放長線增值、賣出」是她擅長的致富路徑。

 

一九七六年,羅淑蕾在外商當財務經理,只憑月薪八千元,就在北縣中和南勢角買進第一間房子。當時南勢角四處是田地,房子一坪才兩萬多元,她一抱就十幾年,最後以每坪二十幾萬元賣出。

 

之後,羅淑蕾買進台北市士林德行東路的房子、信義路和復興南路口的水晶大廈,一再複製她的長線投資邏輯。

 

地點挑對了,怎麼挑房子?羅淑蕾習慣由「外而內,上而下」的逐層審視,以會計師簽證對「公司治理」的要求。另外還帶著立法委員對「公共建設」檢驗眼光,她會向同業打聽建商本身的財務情況,並親自走一趟建商過去的建案,專看施工品質。

 

「我看房子以好租出去為主,因此附近的交通動線比較重要。」羅淑蕾在看屋時,首重未來的發展性、外在交通動線,房屋內部格局要方正,設施不求豪華,但她一定要求水電的施工品質,「免得夜長夢多」。

 

選擇容易出租的房子入手

 

至於在挑辦公大樓時,「非熱門地段」不選,羅淑蕾認為商辦成功的關鍵和住宅是一樣的,「商業需求更重交通動線,熱門地段買時也許貴,但租金抗跌,易出租、資金周轉容易;就算想賣,接手者也一大堆。」

 

「我的原則是去找還沒有開發的地方。」羅淑蕾以自身成功經驗建議購屋族,與其和熱錢去搶進台北市大安區、信義區,不如衡量自己的財力錢進郊區,找個增值潛力屋「買得起,又有增值空間。」

 

「北縣新店、汐止和深坑,和台北的距離一樣近,新店有捷運房價已經起來了,汐止不再淹水所以房價也有起色,就惟獨深坑都還沒有動。」羅淑蕾近年開始投資深坑,就如同二十幾年前她買南勢角的住宅一樣。

 

深坑和南勢角的共同點是未開發、還有很多農地、房價便宜、開發潛力高。「說起來好笑,我買深坑就像當年買南勢角一樣,都被朋友罵神經病,盡買鳥不生蛋的地方。」羅淑蕾說。

 

然而有人擔心,大台北、外縣市地區未來的房價,必須面對少子化的挑戰,究竟人口會往大都會集中而使郊區房價下跌呢?還是反過來,因為都會的範圍向外膨脹,而使郊區的房價上漲?

 

「你看行政區域畫為五大都會,就知道一定是都會的範圍向外擴散。」羅淑蕾投資房市的邏輯,永遠和政策脫離不了關係;而且都會區房市大多飽和,房價已高到讓很多人買不起,人口朝衛星都市擴散,因此她的投資標的也跟著轉移到北縣板橋、桃園、基隆等地區。建設發展潛力是她進場的依據,數十年來進場的邏輯都沒有改變,就是「長線投資,等待政策發酵。」

 

羅淑蕾指出,「房價已在高點,應該會跌下來,但利率可能會升起來。」因此她建議自住的購屋者要特別留意財務槓桿,就怕貸款拿到沒多久,遇上升息,負擔就會超出當初預期。至於買房的地點,羅淑蕾認為可沿著捷運買,例如將來桃園會有機場捷運、淡海地區也可能蓋輕軌捷運,可從裡面挑出規畫完善的地區,或選擇目前捷運沿線的中古屋,「不一定要去擠熱門的地點」。

 

對未來房市看法

 

買房真功夫

 

羅淑蕾

現職:國民黨籍不分區立委

購屋年資:34年

擅長買屋標的:早期為住宅、近期以商辦為主

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