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20多萬也能靠買房子賺千萬

20多萬也能靠買房子賺千萬

林心怡

房地產掃瞄

攝影/劉咸昌

696期

2010-04-22 15:55

鄭美雲從月薪四萬元的小職員,到身價至少數千萬元的房市達人,她只存二十萬元就買小宅當包租婆,靠著「以房養房」的滾錢術,提早財富自由,她認為即使資金不夠多,只要經過計算規畫,依舊有機會靠房子致富。

誰說一定要台北市精華區的房子才能財富增值?購屋資歷十二年的鄭美雲笑著說,其實只要買對捷運周邊的中古屋,一樣能夠靠著「以房養房」累積數千萬元財富。

 

從二十萬元的資金起步

 

曾至少擁有三十間房子,鄭美雲算算,目前手上的房子比較有代表性的,有四間價值二千四百多萬元,位在北縣中和南勢角捷運共構的「南方之星」建案;北市文山區市價一千五百萬元的電梯華廈;加上零星出租的獨立套房、分租套房、三房中古屋,與即將搬入的自用住宅。粗估目前持有的房市資產達八千萬元以上。

 

今年四十歲的鄭美雲,回想她投資房市的第一桶金,其實也只有區區二十幾萬元而已。最早她也是一位上班族,但第一次的購屋經驗,讓她意外體驗到買屋增值的威力,開啟她認真存錢、投資房市的生涯。

 

「房市投資只要事先經過計算與規畫,即使是一般的受薪階級,依舊有機會買到好房子,甚至投資房地產,滾出數千萬元的財富。」鄭美雲舉例,一開始她以僅有的二十萬元當購屋自備款,積極鎖定總價二百萬元以內、租金報酬率六%以上的小套房,利用前二至三年的房貸寬限期間出租給別人,用還息不還本的方式,以租金來繳利息;等到房價上漲後,只要能賺二、三十萬元就獲利出場。這樣頻繁的投資與出租模式,長期下來為她累積了不少財富。

 

從小額投資到專業投資人,鄭美雲強調年輕人若有決心先存一棟房子,其實用少少的自備款也能做到。

 

在鄭美雲的房市理財字典裡,只要買對地方,即使不是台北市大安區的精華地段,也能享有增值空間。

 

鄭美雲鼓勵沒有「富爸爸」的購屋者,就算省吃儉用也要先「存」一間房子。若自備款不寬裕,就在北市捷運末端周邊步行五至十分鐘地方,先買小宅或屋齡較長的中古公寓,慢慢存到第一桶金。

 

買對地方 中古屋也有增值空間

 

原來,鄭美雲的第一間房子也是從小套房開始買起的。她在一九九八年買在位於北縣新店大坪林十二.五坪、總價二百八十萬元的小套房,當時本利攤還必須月付一萬多元。後來決定以一萬八千元轉租給別人,夫妻倆每月花六千元租三房兩廳的公寓來住,「這樣一來,不但讓房客幫忙繳房貸,還享受房價增值的空間;後來房子轉手果然賺到二 、三成的獲利。」

 

見識到購屋增值的複利效果後,讓鄭美雲夫婦動起了買屋收租的念頭,二○○一年時存了一百二十萬元,買下北市景美捷運站附近兩間十多坪的小套房,以每月一萬八千元出租,在景氣低迷的當時,租金報酬率仍有四.五%。○二年開始,鄭美雲利用年收租金的二十萬元再加存款,鎖定捷運站周邊開始投資,陸續在北縣中和、土城、板橋捷運站附近,買房賺租金與房市價差。

 

這段時間,頻繁的房市進出,一度讓鄭美雲手上的房子多達三十間、房客多達五十位之多,月租金至少五十萬元。鄭美雲歸納出自己的房市獲利三步驟,首先,先挑捷運周邊租金報酬率至少五、六%以上的房價買進,再來放租賺租金,等獲利至少一成以上再出場賺價差。由於房市投資金額日多,○五年,她乾脆辭掉工作專心投資房市。

 

除了投資獨立套房,鄭美雲還會買下大坪數房子隔成小間分租。她舉例,她在北縣土城捷運永寧站周邊就有一戶八十六坪、隔成十三間套房分租的房子,光每月租金就有八萬六千元。加上土城另一戶隔成六間套房、月收租金五萬六千元,光是兩戶的月收租金就有十四萬元之多。以當初原始買進總價計算,租金年報酬率至少都有七%以上。

 

「不過當包租婆挺累人的,有時候房客的要求造成不少困擾。」鄭美雲說,當她房市累積到一定的財富後,現在開始汰弱留強,只留租金報酬率接近八%作為長久投資的出租標的。

 

如今,鄭美雲的房客數銳減一半僅二十餘位,手上的房產也剩十多間,並改以波段操作方式積極賺進房市價差。

 

例如去年十一月時,鄭美雲就曾以二百四十五萬元,買進接近台北捷運辛亥站的一房一廳中古屋;並於今年一月間,以三百三十五萬元賣掉,扣掉裝潢與仲介費用等投資成本五十萬元,短短二個多月就賺進四十萬元,投資報酬率至少一六%。

 

「我現在的操作策略是,每月維持一戶房子買進或賣出的交易。」鄭美雲笑著說,她沒有本業可觀的收入支持,多年來,靠的都是房市與股市理財來累積財富。兩相比較下,她覺得房市還是最穩當、獲利也最好的投資增值工具。

 

不論是北市文山區還是北縣新板特區,都有鄭美雲屢戰屢勝的房市獲利標的。鄭美雲以位在台北捷運辛亥站附近的房子為例,當初是以總價八百五十萬元買進,短短幾年的時間,她就以一千三百六十萬元賣出,獲利高達六成。

 

又如去年鄭美雲在金融海嘯前,在新板特區靠近捷運站買進的十二坪小套房「F1」,日前以每坪四十四萬元出售,也是獲利二成出場淨賺五十萬元。二月賣掉位於台北文山區一千五百一十六萬元的建案,扣掉雜支成本,也在短短一個月獲利近百萬元。

 

一定保留足夠現金 降低投資風險

 

分析鄭美雲獲利的祕訣,主要是懂得以相對低點的位置,取得物美價廉的物件。她笑著說,自己其實是屬於保守穩健型的投資人,深怕在房市景氣轉折時栽了跟頭,也一直秉持著「不買貴房子」的原則,寧可多跑幾趟、耐心等待好價位。

 

此外,為了降低房市投資風險,現在即使投資房地產的金額再大,鄭美雲手上也會保有一千五百萬至二千萬元的現金,以因應房市遇到重大利空轉折的風險。

 

也正因如此,即使面對先前的金融海嘯,鄭美雲依舊能保有戰果。「像是先前小套房房貸緊縮,我就曾遇過許多投資客禁不起壓力,而紛紛降價求售的情況。」他以另兩間在新板特區的小套房為例,「還好我當初買的價格僅三十多萬元,手頭資金又足以應付景氣低迷風險。」她笑著說,如今手上這些建案每坪已有接近五十萬元的水準了。

 

鄭美雲多年買屋錢滾錢的經驗,打破了大家對買屋必須要高額資金的刻板印象,也間接印證只要有心,平凡上班族也可以買得起房子,甚至累積驚人的財富。

 

對未來房市看法

 

買房真功夫

 

鄭美雲

職業:曾為科技公司業務,現為房市專業投資人

購屋年資:12年

擅長買屋標的:中古屋、預售屋、捷運宅

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