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單身族半年賺400萬的獲利公式

單身族半年賺400萬的獲利公式

鄭國強

房地產

攝影/劉咸昌

696期

2010-04-22 15:34

每月租金收入十萬元,身價近三千萬元,林思擅長買賣套房和中古屋,去年進場的敦化南路中古屋住宅,半年內就脫手賺進四百萬元,目前房價高漲,經驗老到的她建議自住者可考慮進場,沿著捷運線買屋。

「現在是投機行情多,投資行情少。」單身熟女林思以投資中古屋見長,去年在台北市遠企飯店旁邊買進一間中古屋,半年內就有買家上門,轉手賺進四百萬元,讓她直覺房地產行情正在發燙。

「房子權狀三十七坪,實際使用面積超過三十一坪,公設不到百分之二十,所以我很快就下了決定!」林思說,這間格局方正,兩房一廳,主臥室有七坪大;雖然只有五層樓高,從客廳到臥室,都可以清楚的看到一○一大樓,自然採光好。

 

看中古屋要有想像力

 

而且,房子大門向著敦化南路,又因為坐落於整座大樓的後棟,一層只有兩戶。雖然鄰近熱鬧的敦化南路,卻像被藏起來的隱宅一樣,而有鬧中取靜的效果,因此林思判定此房增值潛力十足。

 

這間敦化南路上的住宅沒有漏水、管線老舊的麻煩事,唯一的問題是看起來很髒亂。原來的屋主在那邊住十幾年了,林思一進去看,發現非常髒亂,於是找來兩組裝潢師傅比價,她強調,看中古屋要有想像力,「不要只看現在這個樣子,要想整理好之後大概會是甚麼樣子。」

 

雖然從客廳到臥房都有鄰外的窗,卻屬於舊式厚玻璃,採光不佳,客廳地板是瓷磚,臥室鋪了又舊又髒的地毯。林思的改裝目標是「一個明亮、舒暢的空間。」客廳、臥房的窗戶換成白色的框,並加上窗簾,就連陽台的窗戶也換掉,客廳地板則用拋光石英磚,臥房採用原木貼片,重新粉刷油漆,「我一向講求實用主義,裝潢總共花了二十幾萬元而已,看起來卻能煥然一新。」

 

後來林思才知道,原來這棟大樓正和梅花戲院同時與建設公司談都市更新,所以賣相很好。去年以二一八八萬元買進,加上二十萬元裝潢費用,但房貸負擔過重,她聽從朋友的建議後,決定在今年賣出。一放到市場上去,看房的買家不斷上門,三月以二六○○萬元賣出,半年大賺四百萬元。

 

回顧過去,林思經手過的房子超過十五間,曾經手上最多握有六間套房,每月租金收入十二萬元。《今周刊》在○七年四月曾報導她的故事。這次我們請她在房價高檔,分享最新的操作心得。

 

避免財務槓桿拉得過大

 

養潛力房的過程,林思非常重視財務情況,這次會把敦化南路的房子賣掉,也是基於財務槓桿的考量。「我非常清楚自身的財務能力,最多同時有四戶在貸款。」過去五年來,林思有兩波大幅換手的經驗,但她極少舉債,一有閒錢就還債,但○九年賣三買二,讓她首次感到財務壓力。

 

「房價漲得太快,讓我第一次買超過一千萬元的房子,還一次買了兩間。」合計三千四百萬元的房價,讓林思貸款超過兩千多萬元;幸虧有房租收入抵掉了不少利息支出壓力,但還是趁市場正熱時趕快脫手。她也建議首次購屋者,不要讓自己負擔太重,「財務操作也是核心問題。」

 

但由於房子賣得太快,林思第一次遇到房貸「提前解約金」的問題,她和銀行簽約時,忽略了契約上提前結束房貸的一%解約金,使得賣出敦化南路二段這棟住宅時,要付十幾萬元的費用。

 

「買房能賺,是因為過去十年房價都在漲。」林思將自己成功的原因,歸功於搭上順勢,十幾次買賣下來,也和房屋仲介、裝潢師傅培養合作的默契,讓她在「買進、整修、賣出」的過程越來越順利。

 

現在,林思手上仍有三間套房,一間住宅,每月租金收入維持在十萬元以上,對單身的她而言,可以提供很好的生活品質。

 

對於房價走勢,林思指出,遺產稅降低,台商、外資流入、利率偏低,國內可供投資工具只有股票、房產,因此政府要打壓房市可能沒那麼容易。

 

然而房價在高點是事實,投資客面對風險大增,至於自住者,若手上有充裕的錢,槓桿不高的人可以考慮進場。

 

「生活機能固然重要,但要量力而為,可考慮捷運沿線的地段,走個幾分鐘能到捷運站的,就可以接受了。」她認為自住者在此時間點上,買舊一點的中古屋再裝修,可以住得大一點,財務壓力也不至於太高,「住得舒服、開心才是最重要的。」

 

早期,林思因為工作的緣故,第一棟房子買在香港堅尼地街,總價三十五萬港元成交,一九八七年為了回台灣工作以四十二萬港元賣出。這筆賺了兩成的交易,開啟了她對投資房市的興趣。

 

近六年來,林思有兩次換房經驗,進出的房子高達十間,因此被朋友視為買房老師傅。每當被問起怎麼找到增值的潛力房,林思會毫不猶豫的引用香港巨富李嘉誠的話說「地段、地段,還是地段!」

 

因此林思最喜歡找尋的標的,不外乎台北市大安區、信義區,環繞在仁愛路、信義路、安和路、敦化南路的房市黃金圈中。「我從不買不熟悉的地方,在大安區住久了,對這裡的環境很清楚,最重要的是,好地段漲得比別人快,跌得比別人慢。」

 

○四年林思想要擴大房租收入,再度進入自己熟悉的中古屋套房。

 

林思的第一步就是湊足資本,以一二七○萬元賣掉手上鄰近「僑福花園廣場」旁的四十六坪住宅,一口氣買進三間小套房,其中最大間的只有十二坪,分別是位於安和路、信義路口的曼哈頓,以及在光復南路上兩間十坪、十一坪的小套房,共花了一三五六萬元,其中七八○萬元付現,剩下的靠貸款。

 

○五年林思把曼哈頓九樓套房也買下,包含一個車位,一共花了六百萬元。○六年再以七二八萬元買進台北永春捷運站樓上的EAT捷運共構案,十二坪大小的套房;這時,手上套房累計到六間,每月租金收入衝破十二萬元。

 

接下來三年,台北的房價逐步走高,幾間房子也跟著增值。但喜歡鄰近山水的林思選擇落腳在基隆八斗子,面對手上住戶的流動性大,管理複雜度變高,讓她不勝其煩「如果每年換一個房客,等於一年之中每兩個月我就要去處理一次。」

 

去年,林思決定賣掉幾間套房,在五個月內陸續賣掉台北市神旺飯店後方的三普雅舍、光復南路上中古屋及曼哈頓等三間套房,共進帳一千九百多萬元,但是她沒打算讓資金閒置。

 

「這時候遇到銀行授信政策趨緊,小套房似乎成為票房毒藥。」因此她轉進坪數較大的中古住宅,分別買進台北市安和路上二十三坪住宅以及敦化南路二段,坐落在遠企飯店與梅花戲院之間的三十七坪中古屋,兩間合計三千四百多萬元。

 

除了敦化南路的房子出脫之外,安和路的房子則出租,加上另外三間房子出租,一個月十萬元的租金,可以讓她過著無憂無慮的生活,更不用擔心未來退休問題。

 

對未來房市看法

 

買房真功夫

 

林思

現職:靈鷲山佛教教團&世界宗教博物館發言人

購屋年資:25年

擅長買屋標的:中古屋、套房

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