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買屋應變20招

買屋應變20招

林心怡、羅秀文、楊紹華

房地產

攝影/聶世傑

707期

2010-07-08 09:18

央行出手打房,為大台北房市投下一枚震撼彈。震撼之後,房市前景煙霧彌漫,多空難測。有人看空,認為房價反轉趨勢已定;有人看多,認定短空之後仍將長多。無論多或空,不能否認,房市前景是比之前模糊許多。首購族、換屋族、投資客,買賣之間都必須更加謹慎。關鍵時刻,我們歸納出因應房市變局的關鍵20招,讓你在房市迷霧中,找到突圍方向。

「基本上,這是『應觀眾要求』的政策!」在評論中央銀行總裁彭淮南日前推出的打房手段時,政大金融系教授殷乃平做出這樣的注解。

觀眾是小市民,求的是買得起房子。

彭淮南主導下,央行六月二十四日決定升息半碼(○.一二五%)以抑止物價上漲壓力,並且針對台北市及北縣十個縣轄市祭出「選擇性信用管制」,規定「管制區內」已有房貸者的新增房貸,貸款成數不得超過七成、不得有寬限期、不得以修繕或周轉金及其他名目增加貸款額度。

種種舉措,明顯是衝著大台北地區房市投資客而來,也的確回應了庶民心聲。

只不過,在殷乃平看來,既然是「應觀眾要求」,就代表這些動作只不過是一場無關大局的額外加演,「這一次的政策力道,絕對不足以扭轉大台北房價向上的趨勢。」


「應觀眾要求」彭淮南主導,央行重擊房市投資客


殷乃平分析,相較於打擊房市投資客,央行主導的真正大戲是貨幣供給,而這場大戲目前正在上演的戲碼,是銀行游資氾濫,「爛頭寸」太多,在這樣的環境之中,「上有政策,下有對策」,無論是以無擔保信貸或刻意高估房價,銀行總會想盡辦法把爛頭寸放出去,而房價也就不可能跌得下來。

不過,殷乃平也沒把話說死,「如果彭淮南接下來能繼續『應觀眾要求』,打房政策的力度能再加重,或許就有機會扭轉趨勢了。」

就在央行對大台北房市投下震撼彈的一周之後,七月一日,政大地政系教授張金鶚對外發表「台北市房價泡沫之再驗」報告。近年以來,在一片看多台北房價行情的聲音中,張金鶚算是少數異端,始終堅持「台北房價終將大幅修正」的論調。這一回,他當然繼續看空,但是顯得更加信心滿滿。

「房地產終究要由自住客來支撐,投資客多的地方,都有修正的可能。而央行升息、打擊投資客,等於宣告房價已開始進入反轉階段。」張金鶚強調,雖然利率只調升半碼,信用管制也只針對局部地區,但對投資客已是一種警告,房市熱度應會有一定程度的降溫。

至於降幅,張金鶚認為下半年房價將呈現「軟著陸」,緩跌五%至十%,但若進一步從他的報告來看,台北市房價約有四三%是屬於「泡沫價格」,換言之,如果極端的評估,投資客需求若真被央行打死,台北市的房價將下修四成。「現在是相對高點,是賣房子的時機,至於有買房需求的民眾,一定要審慎觀察,精確計算出自己可以支付的房價再出手。」他甚至預言,未來一年、三年,台北市的房價一定會比現在更低。

對於央行打房政策的效果,兩位學者就有多空兩極的不同看法。而同樣是學者身分的世新大學經濟系主任周濟,這時又提出了兩極之間的第三種論調。「張金鶚教授的研究,是把目前的泡沫水準類比於上回台灣房價崩跌的歷史經驗,但是,今非昔比,很多環境條件都不同了。」他說,一九八九年房市泡沫破滅時,銀行游資沒有現在那麼多,也沒有簽定ECFA(兩岸經濟合作架構協議)所可能帶來的新資金、新需求。


「短空長多」近期買氣下滑,但對自住是好機會


但在另一方面,要說台北房價仍將一路上漲,周濟卻也語帶保留。「既然敢出乎預料的升息,代表央行看好未來景氣,利率調升的大方向,似乎是滿篤定的。」既然認定景氣無虞,就代表央行未來可以更放心的連續出牌打房。「所以,關於房價未來會漲或會跌,我認為現階段只有一步一步繼續看下去。」

看多、看空,或者還要再觀察,學者費心研究之外,對於殷乃平口中的「觀眾」來說,同樣也開始傷透腦筋。乍看之下,央行政策擺明是要壓抑房價過熱的現象,應該能夠降低小市民「一圓買房夢」的難度,然而,如果房價後市符合張金鶚的「泡沫即將崩潰」之說,或者周濟密切觀察中的央行果然繼續出手打房,那麼,有購屋需求者即使現在終於能撿便宜,但會不會也有可能「現買現套」?

套多久?套多重?根據中華信評的研究,自一九七一年至二○○二年的將近三十年間,台灣房地產經歷了三個階段的景氣循環,長則十餘年,短則五年,而在九一年至○二年的第三個階段中,台北市的房地產價格下跌約兩成,台北縣跌三成,台中地區跌四○%,而高雄地區下跌約五○%。

後市混沌下,急著買有可能陷入長套,不快買又可能錯失難得買點,這或許就是小市民目前心中的最大困惑。然而,即使是更貼近實際市場情況的房地產相關業者或投資達人,目前也沒有百分之百的多空共識。

 

近年來總在房價議題與張金鶚針鋒相對的戴德梁行總經理顏炳立,認定北市房價將走「短空長多」格局。他表示,在央行打房後,北市短線將面臨買氣下滑、成交量萎縮,但價格應可持穩,原因是北市房屋的供給量有限,口袋夠深的建商依舊維持惜售的態度,而除了散戶型或「插花型」投資客之外,對於資金雄厚的長線投資人,央行新政策並無影響。

 

顏炳立預估,即使房價短線出現修正,幅度也僅在目前正常行情價的五%左右,除非下半年政府做出土地融資限額等,實施更緊俏的措施,否則在微利且市場資金充沛下,北市房價長線仍易漲難跌,「對於有自住需求的人來說,現在是難得遇到的好機會。」他說。

 

永慶房屋總經理葉凌棋同樣認定下半年房市將轉變為「價平量縮」格局。他進一步分析,受政策風向影響,短期市場必然會觀望,但由於游資仍然很多,未來房價要大幅下修並不容易,也會隨著地區有不同表現,供給量大的地區有可能會小幅修正,供給量少的區域則會持平。

 

不過,若要預判未來一年、三年房價的看法,葉凌棋並沒有太篤定的回答,「牽涉的變數實在太多,包括全球、中國的經濟狀況,此外,台灣大型選舉至少還有三次,政策會怎麼走,現在還看不到。」

 

房價泡沫

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「仍有搞頭」短線房價可能阻升, 但不至於跌價

 

而台灣房屋首席總經理彭培業的答案則明顯回歸經濟基本面。他表示,央行暗示升息趨勢啟動,必然會對房市造成觀望,「但長期來看,隨著經濟成長、失業率降低、國民所得提高,房地產後市仍樂觀。」

 

在投資客的看法方面,房市投資達人、達一廣告董事長徐一鳴如此解讀央行政策:「央行本次打房,更證明台北房地產依舊很有搞頭!在效果上,對短線房價的確可能造成『阻升』,但卻不至於造成『跌價』。」

 

徐一鳴分析,市場活期存款資金充足,代表投資房市的潛在長線資金仍然居高不下,而且,一旦ECFA簽訂效益發酵、年底五都選舉可望祭出利多,加上台股度過五窮六絕、與第四季可望來臨的台股和平紅利行情,房市第四季將在盤整後持續走多。

 

相較之下,著有《張淳淳教你三十萬買屋變富豪》一書的房市投資達人張淳淳,對投資客的建議顯得相對保守一些。她認為,長線房市依舊看多,「對我來說,手上的房子反而會更為惜售。」張淳淳認為北市房價會越來越高,現在賣掉再重新買回來的話,成本可能會越墊越高,不過,「對於投資客來說,在打房風頭上,我不認為現在是投資房地產的好時機,我想至少可以先觀察一季的時間,再做進場布局。」

 

多空各異 觀察政策動向,多看多議價為上策

 

整體來說,在央行出手打房之後,大台北房價就像是「出現修正,卻不知道是短線修正或進入長期空頭」的股票市場。不過,買房子終究不是買股票,不能「短線先行分批酌量布局」試試水溫,一旦跌勢比預期中來得更凶狠,也不能「分批出場逐步降低風險」。有此一說,人一生平均只會換屋三次,每次出手,對個人財富都有決定性的影響。

 

而綜合學者、業界、達人的看法,雖說多空各異,但也不是沒有共同點,大台北房價「短空」顯然是多數共識,至於這個短空是「創造買點」或是「長空起點」,則仍有待觀察。

 

或許在央行打房下,房價會出現急凍或小幅修正的情況,但是短期內,市場轉為買方市場,議價空間加大,由於市場資金充沛,除非央行再祭出更大的打房措施,否則當下有購屋需求的首購族、換屋族,或是有意逢低布局的投資客,反而可以掌握這個時機,一邊觀察政策動向,一邊多看、多議價,用合理價錢買到好屋。

 

央行總裁彭淮南

▲打擊房市泡沫,央行總裁彭淮南會不會還有下波動作?仍須密切觀察。(攝影/陳永錚)

 

10大專家分析房市未來多空

  • 看空

政大地政系教授張金鶚 房價現在就是反轉的時候。未來一年、三年房價一定會比現在低。

 

  • 觀望

永慶房屋總經理葉凌棋 未來一年、三年房價變數仍多,包括全球、中國的經濟及台灣選舉等,現在仍難論定。

房市投資達人張淳淳 可先觀察一季的時間,屆時再進一步考慮是否進場布局。

世新大學經濟系主任周濟 台北房市需求仍強,央行緊縮政策後續動作必須密切觀察。

 

  • 看多

建築開發商業公會全國聯合會理事長王光祥 ECFA簽訂後,房市將受帶動上漲,未來房價要下跌是不可能的事!

政大金融系教授殷乃平 銀行游資還很多,目前政策絕對無法改變房價上漲之勢。

達一廣告董事長徐一鳴 「市場活存資金充足,投資房市的長線資金仍多。」短線造成「阻升」,但不至「跌價」。

戴德梁行總經理顏炳立 短線修正僅在合理價的5%左右,北市房價長線仍易漲難跌。

台灣房屋首席總經理彭培業 長期來看,隨著經濟成長,房地產後市仍樂觀。

住邦房屋總經理劉陳傳 隨著兩岸開放自由行,未來北市房價可望複製香港經驗,多頭可期。

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