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掌握先買後賣訣竅輕鬆換好窩

掌握先買後賣訣竅輕鬆換好窩

林心怡

房地產掃瞄

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707期

2010-07-08 09:23

在央行打房的風頭上,對於自住型的換屋族來說,該如何掌握買賣時點,聰明換屋?在房子的挑選上又該掌握哪些訣竅?在此我們蒐羅了換屋族最常遇見的七個疑問,請到多位專家為讀者解答。

央行打房政策一出,讓擔任高職教官、才剛換屋成功的蔡政穎大呼:「好險!」

蔡政穎表示,「還好在央行祭出打房政策前不久我就辦好了八成的房貸,不然政策一出,不就得要再多準備一百多萬元(總價的一成)的自備款?」

原來,蔡政穎從台北縣新店老公寓換屋搬到台北市文山區中古華廈後,壓根就不打算賣掉原本的「起家厝」,希望可以等到更好的房價再脫手,對於膝下無子、雙薪家庭的他們來說,夫妻每月四萬多元的房貸支出,還算是遊刃有餘。

但同樣是換屋族,並非每個人都像蔡政穎夫妻這麼幸運,央行打房政策一度讓一些計畫移居市中心的自住客放棄換屋計畫。「像我最近接手的大安區總價兩千六百萬元的房子,就是有換屋需求的自住客緊急出脫的。」說話的是房市達人張淳淳。

原來房屋的賣家是一對原本住在文山區的夫妻,本來計畫換屋至大安區,原本總價兩千六百萬元的房子只須準備六百萬元的自備款,但怎知碰到央行祭出房市信用管制政策後,隨著第二戶房子的貸款成數金額降低,自備款一下子要多準備兩百六十萬元,讓手頭緊的夫妻倆大喊吃不消,眼看著逾期交屋每天違約金兩萬元,連罰三天後,來不及出脫文山區房子的夫妻倆,只好急急出脫新屋,被迫重新擬定換屋計畫。

貸款成數限縮,讓手頭上已有一戶房子的換屋族,換屋的難度增加不少,究竟,換屋族現階段該如何賣屋買房?為此我們請專家解答換屋族的七項疑惑。


房市短線修正,無礙長多格局


Q8手上有房子的換屋族,現階段應該先買或者先賣比較恰當?


答:由於大台北多數地區受到央行選擇性信用管制,「已有房貸者的新增房貸不得超過估價七成、不得有寬限期」,因此對於手頭不甚寬裕的換屋族來說,先賣後買恐怕是不得不的選擇。當然,這會造成一定的「無房可住」風險,不過如果賣房買屋的時間掐得夠緊,以各界預期的房價走勢來看,倒是有機會賣在短期高點,買在短期低點。

而對於經濟情況較佳、自備款超過三成的換屋族來說,多數專家仍建議「先買後賣」。房市達人富御不動產投顧負責人沈宇庭指出,通常房市景氣好時會建議「先買後賣」,景氣差時會建議「先賣後買」。以目前房市景氣來看,即使央行短線祭出打房政策,導致房價短線修正,但仍無礙房市長多走勢格局,因此建議「先買後賣」。

而前陣子成功換屋、自住房價增值已超過兩成的房市達人、達一廣告董事長徐一鳴則強調,北市水準以上的房子,長線依舊易漲難跌,所以看到喜歡的自住型房子最好可以先買,以免等到日後越來越貴越買不起。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則認為,在央行打房的風頭上,一些資金較不足的房市投資人會率先獲利了結,議價空間雖然不會很大,但價格會相較於先前好談些。有自住換屋需求的人,不妨可以趁機找到物美價廉的換屋標的,以相對低的價格買進,待第四季景氣起來,舊房子可賣在相對高點。


Q9第二間房的房貸受限,有「先買後賣」的聰明購屋技巧嗎?


答:基於央行祭出在大台北地區買第二戶房子有緊縮貸款的前提下,房地產投資達人張淳淳認為,對於手頭緊、又想從市郊搬到精華區的換屋族,在這個節骨眼上,可用資金的控管相當重要。首先,要湊足充裕的自備款,甚至還得多預留一些可動用的資金,以因應後續突如其來的政策變化;其次,若感受到房貸壓力較大,新買的換屋標的,可以透過轉租或分租的租金收益,來支應每個月的房貸。

徐佳馨建議,如果第一戶房貸繳得差不多的人,可以先用第一戶房子去貸款,利用二胎房貸的方式,貸出換屋資金的自備款,等買到新屋後,再伺機逢高出脫既有房子。只是,銀行界人士也提醒,二胎房貸的利率頗高,購屋者最好能多比較、計算之後再評估決定。

房市達人田大權指出,「若依中國大陸的《國十條》規定,連家人都不能幫你貸款,台灣的打房政策算是很客氣了,起碼沒有把貸款的路完全封死。」他表示,如果自備款不足、又非得先買後賣,或者可以考慮用「另一半」的名義貸款,「這條路,央行現在還沒有管制。」

中信房屋副總劉天仁則指出,據銀行界的友人表示,欲換屋者,若可以舉證自己是「自住換屋」而非投資用途,在貸款跟利率上還是有談價的空間。比方說,貸款人持有自住房屋已達兩年以上,可和銀行端簽切結,約定一年或在限期售出第一戶房子,若到期未履約,就會恢復貸款成數,或取消寬限期,這些「眉角」都可以先與銀行端談好。

 

Q10如何掌握預算,花小錢裝潢房子拉高房子賣相?

 

答:既然要換屋,新屋需要裝潢,舊屋也需要整理賣個好價錢,張淳淳建議,只要經過巧思布置,房子就可以提高賣相。她以弟弟生平賣出的第一棟頂樓加蓋為例,當時那戶有頂樓加蓋的五樓公寓總價頂多賣三百多萬元,但透過自己看裝潢書、去特力屋買材料重新粉刷、布置與裝飾,所營造的峇里島風格,加上頂樓的景觀植栽小花園設計,很快就擄獲一對年輕夫妻的心,扣掉仲介費用與兩、三萬元的DIY裝修費,硬是多賣了五十萬元。也就是說,即使是花小錢,只要多花些巧思,布置得夠溫馨、美觀,就可以賣到好價錢。

 

用樣品屋概念布置,提高賣相

 

劉天仁也指出,其實以三十坪的房子來說,自己打掃乾淨、重新油漆粉刷、換燈、鋁窗,差不多一萬五至兩萬元就可以達成,如果想要增加賣相,也可以自己買小東西擺飾,或者跟家具行合作,租沙發、桌椅來擺,概念就像賣美輪美奐的樣品屋一樣,有家具需求的買家,也可以照上頭的標價購買,是房市投資客最常見的作法。

 

Q11想從北市近郊移居市區的換屋族,該從哪些區域下手?

 

答:劉天仁建議,資金有限的人,想移居北市精華地段換屋,可以不用「一次到位」,可先選擇北市精華區熱點邊緣的路段,假設買不起信義計畫區,可以買信義區的崇德街、吳興街、福德街路段,公寓每坪房價二十七萬元起跳,比起該區整體房價平均四十六.七萬元來看,便宜許多。

 

又例如松山區每坪均價五十二.三萬元來看,但寶清街、?塔悠路、基隆路一段、民族東路等路段,公寓每坪從二十萬至三十萬元不等,中古大樓從二十五至三十二萬元不等,都是不錯的投資標的,未來也有增值的想像空間。

 

沈宇庭則認為,透過法拍市場挑選好標的也是不錯的選擇,畢竟市區總價偏高,以目前法拍市場還可以買到低於市價八成的房子來看,也不失為一個好方法。至於選房重點,他認為,要買鄰近捷運有重大交通建設的地方,才有保值與增值的空間,中古屋買屋原則要從「廢墟中找黃金」,不要去買過度包裝美輪美奐的房子,買屋還是要降低進貨成本才是王道。

 

Q12想要小屋換大屋,怎樣才能兼顧坪數、價格與便利性?

 

答:中信房屋董事長特助胡佩蘭指出,在大台北地區想要小屋換大屋,除非已儲備了足夠的自備款,否則以房價漲的現在,勢必得考慮從北市外移,但仍須沿著重大交通建設走,才具保值性。比方說,北縣新店、板橋、中永和、土城、蘆洲、三重等離捷運步行約十五分鐘的地方,都是小屋換大屋、進可攻退可守,兼具保值與轉手性佳的標的。

 

至於轉手性相對較差的例子,像是北縣深坑區域,雖然開車離台北市區近,但周邊近期與未來均無重要交通建設,也無熱絡生活商圈,未來增值性也欠佳,若換屋至此保值性就相對較差。

 

Q13退休換屋族的選房重點?

 

答:永慶房屋研究發展室協理黃增福認為,在基本心態上,既然是退休,就不必多花心思去擔心未來房價的漲或跌,「像是要『退隱江湖』一般,個人財富與未來房價漲跌的關係已經不大了。」重點應該放在財務負擔的評估、住宅舒適度與生活機能等。

 

「醫療、交通、生活機能,是退休族買屋最重要的三大生活考量。」劉天仁說,比方說原本住在市區的退休人士,在退休後,可選擇三峽北大特區或三峽老街附近,就是不錯的選擇。

 

退休族應考慮醫療、交通等機能

 

也許三峽對於在北市上班的通勤族交通動線來說稍遠,但對於退休人士而言,周邊有恩主公醫院,又鄰二高、加上未來捷運通車的題材,長遠來看,應該有保值的空間。此外,退休族大多僅夫妻兩人或單獨生活,所以屋不在大,應首重舒適精緻,能夠安逸生活的環境,因此若是住大樓社區,還是不要超過兩百戶,周邊有公園綠地尤佳。

 

Q14換屋族該如何評估新屋的實用性,例如公設比是否合理等?

 

答:換屋族在利用央行打房效應撿便宜時,仍須注意新屋的實用性,尤其,不少換屋需求是為了因應家庭人口增加,從小坪數換至三十坪以上住家,因此鎖定中價位產品,然而,在這類產品中,公設比是絕對必須關心的重點之一。

 

劉天仁指出,一般來說,新大樓的公設比在三○%至三三%,中古大樓則多在一○%至二五%,公寓則幾乎零公設,所以如果平常是住在三十坪公寓的人,挑大樓產品想要擁有差不多的活動空間,就要選四十二至四十五坪的產品,尤其是買預售屋的購屋者,更要考慮清楚合理的公設比,以免交屋後,與期待落差太大。

 

至於公設比是否合理,他認為這是見仁見智的問題,例如開車族就應該注重停車場車道寬度與行駛的舒適度,平日不用三溫暖、泳池與健身房的,也許就不需要花大錢買高公設的新社區。不過,注重休閒的人也許就可以接受。但整體來說,要買低公設的,最好還是以中古屋的產品為首要考量。

 

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