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想在房市賺錢得先練就基本功!

想在房市賺錢得先練就基本功!

周岐原、陳怡慈、歐陽善玲

房地產掃瞄

攝影/陳永錚、陳俊銘

710期

2010-07-29 10:16

房地產是台灣富婆們創富的主流工具,不論在法拍市場挑好貨,瞄準都市更新商機當包租婆,還是鎖定精華區段挑好屋,均有獨到之處,本刊邀請四位傑出女性剖析背後心法。

節目主持人侯怡君 向房市老先覺請益,練就精準嗅覺

 

「藝人收入難免波動,還是投資賺錢比較妥當」,談到自己的投資成果,已躋身千萬富婆的侯怡君笑得燦爛又堅定。

 

飾演連續劇起家的侯怡君,除了擅長舞蹈、戲劇,更是很早就起步理財。

 

藉由標下法拍屋踏入房市的她,對房地產特別有感覺,靠著按部就班學習,從買下目前使用的住家,進而跨足土地和店面;受訪時,她用個人投資的成敗經驗提醒讀者:「想成功賺錢,關鍵在親力親為,而且要做熟悉的事!」

 

選擇「親力親為」四個字,是因為侯怡君布局房地產的成功經驗,全都來自勤勞看屋練就的扎實基本功。研究房產初期,曾經一天連看十五間房子,「累到直吐舌頭」,只為了節省時間,加速找到合意的物件。

 

從法拍屋入手,轉手獲利百萬元

 

多年前,有心理財的侯怡君偶然買了一本介紹法拍屋的書,因而產生莫大興趣。徹底熟讀每個交易流程後,便決定獨自到法院投標,沒想到初試啼聲,就讓她以七百萬元標下位在淡水鎮紅樹林捷運站的房子。付款點交房屋後,她將房子委託仲介賣出,轉手就獲利一百萬元。

 

見識到房地產增值威力的侯怡君,立刻意識到,房產很可能是本業收入之外,另一條足以穩健致富的途徑。

 

有了法拍屋的成功經驗,她開始在工作之餘,積極安排看屋行程;此外,她也深諳人脈重要,藉此認識不少業界人士,除了對房地產的了解大增,更重要的是,可以有更多接觸買賣訊息的領先優勢。

 

從這些經驗豐富的投資人身上,侯怡君學到研判結構好壞、建材等級和風水的方法,例如投資法拍屋有不能進入室內的限制,於是找出標的在大樓坐落方位,就是研判投資價值高低的重要步驟。「確認方位,然後設法進入物件樓上或樓下單位,才能看出這間房子的格局好壞」,侯怡君說,對入門者而言,法拍屋的資訊頗為龐雜,但只有不厭其煩地研究,才能逐步摸透這些難以意會的「眉角」,拉高投資獲利的致勝機率。

 

跟在「老先覺」身邊學習的侯怡君,除了深植產業人脈、培養房價嗅覺之外,更重要的收穫,是讓侯怡君有驚無險地從房市跌價風潮全身而退。

 

以五年前她買下的北市天母預售屋為例,原本要當住家使用,但過了不久,就發現房市的實際成交量出現放緩跡象,加上股市接連重挫,讓她察覺市場前景可能有變。

 

「與其認賠殺出,不如趁機獲利了結」,決心見好就收的侯怡君,在金融海嘯前果斷地將房子賣出;結算下來,雖然只比買價多賺一成,但避開最嚴重恐慌期,減輕的心理壓力,卻是無可估計的。

 

碰不熟悉的商品,兩天賠八十萬元

 

靠著房地產,侯怡君扎扎實實地穩賺獲利,但在不熟悉的金融商品,她也因為輕忽大意,差點賠上老本。這個深刻的教訓讓她謹記:「決不碰陌生的商品!」

 

吃掉侯怡君本錢的,是期貨、選擇權。金融海嘯發生那年,侯怡君耳聞「有個東西很好賺」,於是聽從友人建議,投入一筆資金操作期權,打算用更快的方式獲利。但是結果卻是大出侯怡君所料。

 

「我兩天就賠了八十幾萬元!」侯怡君睜大眼睛說,後來為了止血,明快地將部位停損退場,「還好我不是賠八百萬元」,侯怡君說,「因為我現在還搞不懂期貨是什麼」。

 

現在,侯怡君除了住家,還在北縣金山買了一塊地,未來準備蓋別墅給家人住。此外,她也買下台北市民族東路一家店面,裝修好之後就要出租,儼然是個理財有成的小富婆。但她不以此為滿足,還經常瀏覽法拍資訊,每周還抽空上英文課,在她身上,我們看到樂於吸收新知、懂得適時獲利了結與停損出場的富婆特質。

 

侯怡君
現職:綜藝節目主持人
婚姻:未婚
投資資歷與獲利:約10年,獲利約數百萬元。

 

買屋心法
1. 好房子是比出來的,一定要盡可能多看、多比較各種建案,從中選擇最愛。
2. 除了考量房子本身條件,交通及通勤時間也要考慮,財力不夠可選擇北縣深坑、汐止等外圍地區,用時間換取空間。
3. 挑房子必看風水、方位及採光,篩選直覺喜歡的物件。

 

新聞主播敖國珠 買老公寓,搶賺租金、都更財

 

三立新聞台知名主播敖國珠也是買房高手,曾一開口就砍價五百萬元,加上投資二十五年以上老公寓,既當包租婆又發都市更新財,目前已是身價千萬元的富婆。

 

「我平常就有在做功課,有在看物件」,從十五年前的小套房,到現在內湖、南港各有一間房子,並且準備到中壢置產,挑屋功力純熟。敖國珠和在金控公司上班的先生結婚後,曾有兩次小屋換大屋的經驗。第二次換屋時,新房子六十四坪,屋主開價一千八百萬元,「看的第一眼感覺不錯,因為有院子。」儘管如此,「我不是慢慢跟他談,我是一次就砍,因為沒有非買不可,縱使很喜歡。」她一開口就砍了五百萬元,最後以一三三○萬元成交。

 

為籌措買房資金,她決定賣掉先前以七○五萬元買進的二十六坪房子,以五九○萬元賣出,等於賠本一一五萬元。

 

她的盤算是,「在房價差的時候,賠本賣小房,買總額高的大房」,如此未來回本增值的潛能較大。

 

事後證明算盤打得精,根據永慶房屋估算,此一位於北市文湖街二十一巷的房子,目前每坪介於四十萬到四十五萬元,當初賣小房換大房賠掉的一百多萬元,已透過帳面獲利逾一千兩百萬元賺回。

 

敖國珠先生任職的金控公司,兩年後總部將正式搬入南港,看好可能帶動地方繁榮,加上都更題材火熱,她主動找上房仲,在○八年三月,以六百多萬元買下南港東興國小對面二十五年的三十坪老公寓。

 

根據北市規定,老公寓滿三十年就有都更資格,在實際賺取都更財之前,在當年八月,她以每月租金一萬六千元,當起包租婆,換算後年租金報酬率三%,等於現賺三個一年期定儲。敖國珠說,想賺都更財,除了房子要夠老,也得看附近有無大型公共設施,如公園、捷運等,增值潛力才大。

 

「我下一個投資應該還是在房地產,台北市的都更案,單價雖高,但回本速度快;另外,現在機場捷運要蓋到中壢火車站,附近房價已蠢蠢欲動,目前每坪不到二十萬元,相對投資起來壓力就很低。」敖國珠能在不動產上賺到錢,正是甘於等待良機,並發揮冷靜、理性、用功的富婆特質。

 

房地產投資

敖國珠
現職:三立新聞台主播
婚姻:已婚,育有1子1女
投資資歷與獲利:15年,合計帳面獲利1700萬元

 

買屋心法
1. 感覺很重要,涼颼颼、不明亮都不好。
2. 絕對不要顯露出急著想買的樣子。
3. 趁市況差時,賣小屋換大屋。
4. 買25年以上老公寓,賺租金與都更財。

 

選美皇后陳映彤 一年看五百間房子,一分鐘就知好壞

 

年僅三十出頭,卻買過十幾間房子;一般上班族感嘆辛苦打拚一年,在台北信義區只能買一間廁所,選美皇后陳映彤卻能當投資客,在最精華熱鬧的地段,擁有屬於自己的「豪宅」。

 

「二十歲那年,我用打工存下來的錢,買下第一間房子。」她說,當時沒有特別原因,只是單純地想要有自己的房子;地點在台北縣安坑,總價近五百萬元。不過半年時光過去,自己既沒搬進去住,房子想租又租不出去,只好忍痛割愛。

 

五、六年前因緣際會下,聽到朋友在市中心買了一間法拍屋,一坪只要二十多萬元,比行情便宜一半以上,讓她眼睛為之一亮,重新燃起對房地產的興趣。

 

但這一次她學乖了,「要買,就要買在地段好的精華住宅。」當時,她在台北市遼寧街租房子,雖是一間中古屋,但住處交通、生活均相當便利。

 

陳映彤以一千兩百萬元向房東買下自己租賃的房子,住了幾年後轉手賣掉,獲利約二五%,嘗到了獲利的甜頭。從此,她下定決心研究房地產,用心和仲介及代書建立關係,遇到不懂的地方,拚命發問。

 

「當時房仲說,我的買房觀念完全錯誤。」房仲告訴她,不要用太多現金買房,而要向銀行貸款;因為這樣可培養和銀行之間的往來信用,手頭資金運用彈性也較高。如果同時看中好幾個物件,可利用房貸寬限期來解決短期資金壓力。「像我現在住的這間,貸款一千七百萬元,房貸利息一.三%,寬限期內,一個月只要繳兩萬元。」

 

另外,住宅周圍的嫌惡設施,包括高架橋、殯儀館、神壇、加油站、瓦斯行及高壓電塔等,選購時絕對要避開。「我一年至少看五百間以上的房子,有時房仲安排下來,一天最高還可以看到七間。現在練到一分鐘就可做決定的地步!」

 

她說,看屋第一眼先看格局是否方正、採光是否良好,若周遭沒有嫌惡設施、又處於市中心精華地段,價格合理就可出手。「因為家裡做裝潢,所以將房子『改頭換面』再賣出去並不難。」

 

重點是要取得房市第一手資訊,得跟房仲打好關係。「不殺仲介費,必要時還要犧牲一點利潤給房仲賺,這樣才有機會搶得先機。」陳映彤出手快速、靠著敏銳的嗅覺,及一點一滴累積的知識,已成為不折不扣的房產小富婆。

 

房地產投資

陳映彤
現職:房地產投資
婚姻:未婚
投資資歷與獲利:6年,約2000萬元

 

買屋心法
1. 台北市信義區是國際盤,價格易漲難跌,是最好的投資地段。
2. 不砍仲介費,必要時犧牲自己的利潤,維繫好關係,才能取得第一手情報。
3. 避開嫌惡設施,瞄準公園、銀行、學校出手。

 

整形醫師林靜芸 不惜重金選擇好地段,漲幅達數倍

 

憑著對整形工作的執著,醫師林靜芸每天工作十二小時,十多年下來累積數億元身價。股票投資雖然虧損累累,但從結婚之初就開始累積的多棟房產,為資產帶來數千萬元增值。

 

其實最初,林靜芸是從股票入門,只是買股經驗太慘痛,才讓她決心投資房子。林靜芸回憶,在醫學院畢業時,自己決定將獎學金全數買復興木業的股票;想不到工作繁忙,等到回想起這筆投資,才發現股票已下市。林靜芸苦笑,「最有意義的一筆錢,就這樣沒了」。這次失利,讓林靜芸深深警惕,應該徹底研究自己的投資標的。

 

「累積財富應從儲蓄開始,沒有第一桶金,很難談其他」,林靜芸說,從小就會將至少一半零用錢存起來,長年維持這個習慣,成家立業後才有閒錢可以投資房地產。

 

一九八○年,新婚不久的林靜芸和夫婿林芳郁帶著兒子,在沙烏地阿拉伯擔任醫療工作。當時,夫妻倆月薪合計高達二十二萬元,原本可以在當地過著舒服日子;但為了購置一戶位在北市信義路、通化街口的房子,每月得匯二十萬元回台灣繳房貸,一家人只靠二萬元在物價昂貴的沙烏地生活。

 

早在三十年前就有選擇地段的好眼光,足以看出林靜芸對房子的敏銳度不同凡響。例如通化街口的房子,當初買價一坪十萬元,一度跌到八萬元,但是增值至今,想用目前的市價買到同樣房子,至少得花數倍成本。再比如面對大安森林公園的診所現址,一九九三年時,林靜芸用每坪五十二萬元買進,現在市價每坪也是百萬元起跳,同樣有倍數的驚人漲幅。

 

「當初的買價被朋友罵死了,但長期來看,我的決定並沒有錯」,林靜芸指著辦公室說,「有人說現在的房價過高,但我認為,只要有需求,還是可以買!」

 

林靜芸說,自己從不「投資」房地產,每一次買進都是為了使用需要。正因如此,她特別注重房子的區位、交通路線以及周邊環境。而診所、住家和通化街住宅都位在大安區,因為這裡生活條件最理想。

 

林靜芸理財從存糧著手,先培養儲蓄習慣,輔以冷靜、理性的特質,嚴選環境與地段,耐心等待時間創造增值效果,果真為財富加分。

 

房地產投資

林靜芸
現職:整形醫師
婚姻:已婚,育有1子1女
投資資歷與獲利:約30年,帳面漲幅數倍

 

買屋心法
1.沒時間分析股市,就專心留意好的房地產物件。
2.挑選房子以學區好、交通方便、生活環境佳等三條件為主。
3.房子需要住就買,一時買貴了也沒關係。

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