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景氣不明下928房市檔期大解析

景氣不明下928房市檔期大解析

梁任瑋、黃筱雯、孫蓉萍

房地產掃瞄

717期

2010-09-16 10:03

央行打房打出「量縮價不跌」的市況,在建商不願降價求售、買方還在期望房價往下掉的拉鋸戰下,使得即將登場的928檔期詭譎的氣氛,堪稱歷年之最。

小李選在九月九日黃道吉日與女友完成終身大事,婚前央行打房打得凶,預期房價會回檔修正的小兩口,有意在接下來的九二八檔期買間房子、共同編織小家庭的美夢,但最近問了一下房仲,竟然得到「量縮價卻持續漲」的答案,讓他們懷疑:現在到底要不要進場買房子?

北台灣推案量萎縮
未影響投資型預售產品

寶舖建設董事長劉克健觀察,近期豪宅市場買方仍以鮭魚返鄉的台商為主,由於台北市場太小,「只要一有外來資金進入,池水很快就溢滿了,土地價格不太可能往下走,房價自然不會下跌。」

與往年九二八檔期最大不同,開價屢創新高的瘋狂場景已不復見。市場上新推出的豪宅建案寥寥可數,其中位於台北市中山區南京東路一段神旺大飯店隔壁,由頂高建設投資興建的八十億元豪宅案「天觀」,每坪預計開價一二○萬元至一三○萬元「試水溫」,銷售的好壞與否,被視為年底北市豪宅買氣是否持續的重要指標。

今年九二八檔期將在敦化南路商圈推預售案的劉克健表示,這二十年來,看盡房地產景氣起起落落,對於政策性打房早就已經免疫,因此不畏景氣變化,今年寶舖一口氣就在大安區推出三宗建案,十月初將正式公開的預售案,因為聘請到華裔服裝設計師吳季剛操刀,準備開價每坪兩百萬元。

由於景氣混沌不明,目前建商多抱持觀望保守心態,例如日勝生原定第四季公開預售的南港捷運機廠聯合開發案,近日已決定採取「先建後售」度過這波不明景氣;至於期待後市的建商,仍按原定計畫搭建接待中心,預計等十二月選舉過後,再正式進場銷售。

近日正籌備台北市木柵水岸住宅預售案的嘉磐建設董事長魏嘉銘說,今年九二八檔期遇上十一月二十七日投票的五都首長選戰,檔期嚴重被壓縮,有些個案提早至九月初即展開「潛銷」,多數都延至明年初公開,大家都要把「子彈」保留到年底再強力行銷。

魏嘉銘不諱言,由於「投資客」仍是當前房市最重要買盤,五月以來,央行針對投資客祭出的「選擇性信用管制」政策,是今年九二八檔期重要變數,首當其衝的就是使房市整體銷售率下降。

實際上,這些抑制措施並未大幅影響建商開價,整體房價未見鬆動;再加上這次的景氣觀望原因,並非來自房地產業內部問題,因此「台北客」投資者,逐漸將資金轉戰其他縣市,諸如新莊副都心,投資買氣已經逐漸回籠,甚至「區域客」購買比率都跟著升高。

五都合併有益利多
老舊住宅、商辦題材火熱

上櫃營建股金革科技就趕在農曆七月鬼門關後隔日,九月九日舉辦開工典禮,因為金革首次進軍新莊副都心推出的預售案「幸福公園」,九十二戶已於一個月內完銷,每坪成交價至少四十二萬元,看好市場充沛的買氣,金革董事長鍾俊榮現在正準備推出第二期,顯示預售市場的投資型產品,不受近日景氣轉淡影響。

全國不動產董事長葉春智表示,儘管五都選舉轉移民眾對房地產市場的關注焦點,但待選後合併升格確立,也將讓諸多房市利多題材更明朗化。以台北市為例,目前三十年老公寓住戶都在等待老舊住宅都市更新,容積獎勵提高到兩倍的政策上路。

至於精華地段豪宅,則仍具稀有性,七月底,台北市宏盛帝寶保留戶首度出現每坪兩百萬元成交價,市場解讀具兩項指標意義:第一,台北市豪宅客已經可以接受豪宅每坪兩百萬元的行情;第二,台灣房地產價值是可以與香港、北京、上海、東京及新加坡並駕齊驅,而且補漲空間非常大。

另外,還有ECFA(兩岸經濟合作架構協議)簽署及松山、虹橋機場對飛後,兩岸經貿互動以及陸客來台題材持續發酵,最明顯直接的就是這兩個月台北縣市店面交易火熱。

葉春智說,過去印象中只有台北市公館商圈才會出現上億元店面,日前台北縣新店市安康路二段一間三十坪店面,也以七千萬元售出,五年間至少上漲兩倍;央行打壓住宅市場,但可以明顯感受到有租金收益的商用不動產產品,詢問度特別高。
 
低利環境未變  游資仍氾濫
業者、專家未來信心滿滿
 
店面市場如野火燎原般四處竄燒,也使北市忠孝東路四段太平洋SOGO百貨對面的「最牛店面」,在空租兩年後,也在八月租出去了,三層樓分別由美容業者菲夢絲及成衣品牌G2000包下。
因為買盤力道猛烈,店面市場也出現不少投資新面孔,有「印尼紡織大王」之稱的台商宋良浩,一年來狂掃台北市店面;今年四月剛以現金四億元買下台北市中山區南京東路、建國北路口的燦坤3C旗艦店,八月初又再掃貨,砸下現金五.二億元買下永康街的「高記」店面,以每坪五百八十五萬元天價站上永康商圈「店王」。景氣復甦使得連鎖業者付租能力轉強,再加上屋主願意降租等雙重效應帶動,讓沉寂許久的店面注入活水。
 
商辦市場也不遑多讓,八月以來,台壽保以二十五.六億元拿下南陽街慶豐銀行總行大樓、龍巖人本以八.二億元吃下台北金融中心部分樓層、元大建設斥資二十億元買下民生東路二段沈氏企業大樓後,都讓過去長期落後住宅房價的商辦價格翻身。
 
遠雄集團董事長趙藤雄以他從事房地產四十年經驗分析,目前國家領導人和政策都沒有變,除非再回到十年前鎖國時代,民眾所得難以增加、消費力不強,才會使台灣房地產市場崩盤。
他以目前的經濟情勢來看,不太可能再回到○八年金融海嘯時代,而且低利率的寬鬆貨幣政策還會再持續一陣子,畢竟美國都沒有升息,台灣也還不到要升息的程度。遠雄第四季預計推案量還有三百億元左右,主要集中在新莊副都心、內湖區與中山區。
 
此論點同樣也被瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師陶冬認同。陶冬八月底就喊出「台北房價一定漲」口號,認為就中長期來看,無論中美兩大經濟強權,至少還會維持貨幣寬鬆政策五年;因此他斷言,台灣的利率不可能真的大幅調高、新台幣也不敢大幅升值,低利環境加上游資仍氾濫,台北房價未來漲勢仍無可避免。
 
魏嘉銘說,兩岸簽署ECFA產生的資金行情,明年第二季才會明顯發酵,因此他認為近期房地產低迷的買氣,明年三月以後看得到曙光。
 
住展房屋網總監陳韻如表示,八月來客組數及成交戶數有回溫跡象,其中來看房子的民眾,較上月增加約二五%;成交的戶數,也比七月成長四成,市場似乎感受到一股蠢蠢欲動、正在急速醞釀中的購屋力道。
 
效果漸失  市場回溫
央行只管利率  無助打房
 
政大經濟系教授林祖嘉則認為,「五月央行調漲利率時,的確使得房價下跌,達到央行預期效果,但之後有些個案仍逆勢創造不錯銷售率,不少投資客又開始蠢蠢欲動。」
林祖嘉說,央行五月打房至今,初期顯現的效果已逐漸消失,市場已逐漸回溫。他認為,央行九月底召開理監事會,勢必還會再度祭出第二波打房措施。
 
林祖嘉不諱言,「打房政策是應該的,即使再提高利率半碼或一碼也是合理的,但所謂利率調漲只是宣示作用,央行必須再努力,再有多一點動作。」他也建議央行,除了公布利率升降,還必須仔細檢查民間銀行是否完全遵守這項遊戲規則,否則一切只是白搭。

台北市店面單價前五名
地   區    坐落區位                      土地每坪單價(萬元)    土地坪數(坪)
大安區  忠孝東路四段22號       1060.00                          282.00
萬華區  峨嵋街32號                   964.50                            16.90
萬華區  西寧南路西寧大樓       632.00                            156.39
大安區  永康街1號 高記            584.92                             88.90
大安區  復興南路 漢廚名店      555.40                             38.00
 
資料來源:台灣房屋

北市創區域高價的商辦
大樓名稱                     商圈               路段           每坪單價(萬元) 買方                交易時間2010年
統一國際大樓          信義計畫區   松高路           130                     威剛科技          07/28
台北金融中心          敦北民生       敦化北路       95.5                    龍巖人本          08/18
國泰世華銀行大樓  敦南               仁愛路           93                       璞真建設          06/06
慶豐銀行總行大樓  站前西門       南陽街           82                       台灣人壽          08/11
和成企業總部大樓  松江南京       南京東路       78                       皇家季節酒店  08/04
 
註:辦公大樓價格為排除1樓店面及車位價後估算     資料來源:永慶房仲集團研展室

 
投資客找人頭  輕鬆破解第二屋限制
 
央行打房嚴控第二屋房貸,大幅提升投資客買成屋的困難度,也意外炒高「人頭戶」行情。

目前在建築師事務所上班的黃小姐,因為月收入穩定約8萬元,最近有投資客積極透過朋友遊說她當人頭戶購屋。「投資客表明我把身分借給他申請房貸,每月房貸投資客會繳,一旦房貸申辦下來,就可以拿五萬元紅包,若房子順利轉售還有紅包可領。」黃小姐說。

類似出借人頭購屋的案例,這幾年在房地產市場算是公開的祕密,但今年以來央行抓得緊,市場風聲鶴唳,人頭戶也不想蹚這趟混水,使得人頭更加難找,台北縣的人頭行情都已喊至三萬元,台北市至少十萬元起跳。

投資客透露,會找人頭買屋主要還是為了避稅,因為財政部規定的「一年內賣6戶」以上的個人即為營業人,若以「個人」名義買賣不動產,除了不必繳營業稅,還可節省所得稅(營業人出售房子的交易所得,必須以「市價」減成本費用來計算淨所得,繳納營所稅)。

此外,個人的房屋交易所得,以各縣市政府公布的房屋評定現值,再乘上財政部訂定的所得標準率,為淨所得,遠低於市價計算下的所得,稅負輕鬆很多。尤其是土地交易不課營業稅,只課土增稅,又可以免徵土地交易所得稅。

另一方面,因為買賣成屋必須登記地政資料,會衍生稅務問題,不少投資客乾脆轉戰「預售案」,利用完工交屋前還有兩年施工期轉售,只要負擔換約費,不但沒有房貸問題,自備款也比買中古屋低。

像近日台北市南港區、台北縣新莊副都心、台北縣淡海新市鎮都有投資客「揪團」購屋,按比例分配投資金額,因為團結力量大,不但可以跟建商議到相對低的價格,他們甚至一口氣就包下淡海新市鎮25戶預售屋,200多戶的量體,就占了近10%銷售率,成為央行打房政策下最勇敢的房產投資團。
 

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