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給年輕人一個家

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(圖片來源/Shutterstock)

梁任瑋,製作人/楊紹華,研究員/孫蓉萍、楊卓翰

房地產掃瞄

攝影/吳東岳

724期

2010-11-04 17:14

根據《今周刊》「青年購屋大調查」,有九成四年輕人為買不起房子苦惱,有36.5%青年希望政府興建平價住宅。年輕人如何才能在台北擁有房子?老百姓的吶喊,政府聽到了嗎?而為了解決高房價問題,行政院倉卒對外宣布「只租不售」的社會住宅政策,這真能解決民眾住的問題,還是又一次的選舉口號?

「我活在兩個不同的世界,白天的我,催眠自己進入豪宅主人的心靈,挑起富豪購屋的欲望;晚上的我,回到木柵的租屋處,看著堆滿雜物的小房間,讓我又跌回殘酷的現實世界。」

在一家代銷公司擔任房地產企畫的馮至誠,三十一歲,到台北讀書、工作十一年,因房地產景氣好,讓他這幾年不愁沒工作,但看著手中的物件一個個結案,他疑問,「不是說房價會跌嗎,怎麼從沒看到房價下來過,我何時才能擁有自己的窩?」

馮至誠三年前看上台北市木柵景興路一間五百萬元的公寓,覺得太貴沒有買,最近再問附近行情,已漲至一一八○萬元,年收入才四十多萬元的他,決定這次選舉要投給民進黨候選人蘇貞昌,看台北市房價會不會因此下跌,讓他早一點達成購屋的願望。

像馮至誠這樣不上不下的年輕人,在台灣並不算少數。

「社會住宅!要排很久吧,戶數很少也很難抽到吧?」未婚、和父母同住的Abbey,望著報紙斗大的新聞標題,發現自己沒有一項條件符合承租社會住宅,在公關公司擔任專員的她,月領三萬多元,與同行比起來,已經算很不錯,但如果要晉升至結婚、購屋與生子等更多開支的階段,她說,「現在談這些還太早了吧!」

場景拉到新加坡,今年二十七歲,從馬來西亞移民到新加坡的華人雷柔嫣,十月十日與先生完婚,十一月二日才剛搬入向政府申購的二手「組屋」。

雷柔嫣每個月薪水四千四百元星幣(約台幣十萬元),夫妻兩人合計月收入九千元星幣,約台幣二十二萬五千元,但他們三十年房貸每月本息攤還只要星幣九百元,約台幣三萬五千元,只占每月家庭所得一○%。這主要是新加坡政府透過組屋政策,大量釋出比市價便宜一半以上的國宅,讓民眾都能買到便宜的房子,也讓民眾可支配所得提升,年輕人也可以存到錢。

此外,新加坡政府為了刺激生育率,限已婚者才能申請組屋,雖然星國二○○九年生育率僅一.二三人,較前年的一.二八人還低,但是如果沒有政策引導,恐怕數字會比目前更低。

對比以上台灣與新加坡的案例,反映出同一世代的年輕人,雖然同樣擁有「追求安身立命小窩」的簡單夢想,但因為國家住宅政策的差異,對於人生的未來,便有著截然不同的命運。

根據《今周刊》委託一○四市調中心所做的「青年購屋大調查」,全台二十五至四十歲無自用住宅人士,有九四%對於買不起房子感到苦惱,尚未購屋的原因以「薪水太少,繳不起房貸」高居第一名,其次是自備款不足,顯見高房價問題,已成為台灣年輕人不可承受之重。

 

不僅一般上班族買不起房子 公務員一樣望屋興嘆!


根據行政院主計處的家庭收支調查,台北市家庭平均每月可支配所得為十萬三八五九元,以三十坪房屋平均總價約一三八九萬元,貸款七成、利率二%計算,每月房貸支出為四萬九一八七元,占每月可支配所得四七%,與新加坡房貸支出占可分配所得約一○%相比,負擔可說相當沉重。

「原本以為當公務員薪水穩定,但房價漲那麼快,現在我已徹底放棄看房子的念頭,反正怎麼樣都買不起!」在行政院上班的郭先生,結婚四年,才三十四歲的他,已是兩個小孩的爸爸,當年因為奉子成婚,和同樣在台北縣政府當公務員的太太,將就住在台北縣永和的老家,與父母同住有許多好處,不用付房租、不用請保母,但隨著第二個孩子在兩年前出生,他才發現,一家四口窩在一個房間,實在太過擁擠。

郭先生住在台灣典型的五層樓老公寓,屋齡已三十年,傳統的三房兩廳一衛,除了爸媽以外,還有剛結婚的弟弟、弟妹,一共住了八口人,最近讓郭先生很痛苦的是,四歲的女兒逐漸長大,與他們夫妻倆擠在一張雙人床睡,三個人誰都睡不安寧。

原本以為,加上老婆的薪水,好歹家庭年所得也有百萬元,怎麼樣也可以在附近找個像樣的房子,但這一年多來,他們看遍附近數十間房子後,決定還是維持現況。

「太離譜了啦!如果我想在永和買間四十坪的房子,每個月房貸就要繳四萬元,剩下六萬元,扣掉給父母的一萬五千元生活費、給女兒念幼稚園的學費一萬元、老二保母費兩萬多元,先不想可以存多少錢,光是吃飯都不夠。」

郭先生愈講愈火大,當年他以高分考上公務員高考時,可是街坊鄰居人人稱羨的榜樣,但到了現實的房屋市場,他竟變成弱勢族群。

 

社會住宅?平價住宅? 關鍵在於政策配套

 

為了化解高漲的民怨,十月三十一日,行政院宣布明年開始將在台北縣市釋出千戶社會住宅,希望可以降低高房價引起的民怨,也讓沒有自有住宅的年輕人與中低收入者,都擁有一個安身立命的家,其中,又以台北市長郝龍斌提出空軍總部蓋成只租不售的「小帝寶」方案,有機會敗部復活,最受矚目。

 

在此之前,內政部營建署也宣布要針對剛出社會的青年,及一般中等收入家庭,保留「合宜住宅」(考量到交通便利、價錢合宜和設施完善的住宅)五%作為出租住宅;另方面,國產局則說要用標售地上權方式在台北市蓋銀髮住宅、學生住宅。

 

面對民怨,各種住宅方案琳琅滿目,但是,各自對於住宅的定義有極大差異,主管機關的政策看來像是「各自表述」,所推出的政策缺乏長期思惟與配套,只像是為了應付短期壓力而各唱各調地祭出速食政策。

 

玄奘大學財務金融系副教授花敬群說,「社會住宅」基本上是針對社會弱勢家戶提供較理想之照護、居住、生活重建,關於經濟上的負擔與產權等議題,可以不用特別強調,因此,應以出租或免費方式提供社會住宅。「平價住宅」則是針對經濟弱勢家戶提供安定、適宜品質、可負擔的居住環境,出租或出售,確實都是可以思考的方式。

 

「無論是什麼住宅,關鍵在於,台灣不能重蹈過去國宅政策的覆轍,讓房子只在政府售出時是平價的,但第二次出售以後,就一點也不平價。」他說。

 

新聞辭典 「社會住宅」和「平價住宅」有什麼不同?


「社會住宅」(Social Housing)一般的觀念是救濟性的住宅,主要目的是提供社會弱勢者居住、生活重建,對象包括老人、身心殘障者、災民。社會住宅通常是由政府或非營利組織提供及管理,只租不售。早期的眷村制度就是台灣社會住宅的一種。


「平價住宅」(Low-cost Housing)則是針對經濟弱勢家戶提供一定品質及可負擔的居住環境,通常是家戶收入在50%中位數以下的家庭。平價住宅的目標是降低中低收入戶之住房成本,例如政府推出的國宅。

 

無力感蔓延 近五成人口有住房問題

 

社會住宅推動聯盟成員林育如說,台北市平均房價每坪四十五萬元,三十坪房價就要一三五○萬元,以平均家戶可支配所得為一二八萬元,並比照先進國家住宅支出占平均消費支出四分之一計算,在台灣必須等四十二年才能「存到」一戶普通房子。亦即台灣年輕人大學畢業後,二十五歲就順利進入就業市場,必須苦等到六十七歲,才能付完房價本金,若加上房貸利息支出,則可能要過了七十歲才能擺脫房貸負擔。

 

林育如說,台灣官方自稱我國擁有八八%自有住宅率,事實上,有很多都是重複計算。依照營建署住宅普查、中研院社會意向調查,以及不動產資訊中心住宅需求電訪,學者推估,台灣自有住宅率應該只有六○%出頭,等於無自有住宅率超過三○%,加上一八%因房貸壓力終生成「屋奴」而喘不過氣的民眾,還有難以估算因房價過高不敢換屋者,推估台灣至少有四八%的人口,有住宅問題與需求。

 

「不只青年需要平價住宅,連老年人也需要!」政大地政系教授張金鶚一語道破台灣人民對高房價的無力感,已蔓延至社會各個階層,沒有身分的區別。

 

年近六十歲,在台北縣某國小擔任校長的潘先生,這三年一直積極想換屋,因為老婆的腳力愈來愈差,總視爬樓梯為畏途,常向他抱怨,不想再每天從四樓爬上爬下,但潘校長曾算過,附近的電梯大樓,一戶至少也要一千五百萬元,而且室內的坪數還不見得比目前住屋大,就算賣掉老公寓,得另外籌五、六百萬元,「只好繼續等,看房價會不會下來,再看看有沒有便宜的房子。」潘校長說。

 

愈來愈老化的台灣,必須從沒有電梯的舊公寓換到電梯大廈的老人,愈來愈多,但是如此高的房價,讓他們望而卻步。

 

國宅

 

小帝寶、央行打房、平價住宅 治標不治本的「短視政策」?

 

張金鶚分析,現階段出現高房價問題的結果,是住宅被「過度投資與過度消費」所造成的困境。民眾因為高房價買不起或換不起房屋,政府只是以少量社會住宅來因應,雖然短暫平息部分民怨,但這解決不了根本問題,只能算是為了選舉模糊焦點的短視政策。

 

社會住宅在台灣到底可不可行?為什麼已走了三十五年的台灣國民住宅政策總是搞得「四不像」?形成人民「買不起、租不了、住不進、找不到!」的窘境。

 

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,「政府根本就不了解年輕人心裡想要什麼!」台灣薪資水準長期偏低,但房價太高,年輕人買不起房子,就不敢結婚,儘管結了婚也不敢生小孩,人口老化問題愈來愈嚴重,形成嚴重的惡性循環。

 

莊孟翰說,「小帝寶」的立意是好的,但蓋的地方不對,第一,蓋在北市精華區,將來一定每一個人都想來住,一定僧多粥少,怎麼分配?第二,什麼樣條件的人才有資格住?低收入戶嗎?那麼一大堆買不起台北市、台北縣的中等收入者卻沒有資格來住?政府如何照顧這一大群中等收入者?這樣沒有辦法解決中等收入者住的問題。第三,如果在北市精華區收容一批遊民、窮人,會造成附近房價下跌,對最近才以高價買入附近房子的人又公平嗎?

 

大台北高房價成為十大民怨之首,因此,今年央行也祭出多次選擇性信用管制手段打擊投資客,但成效有限,無殼蝸牛也未因此受惠。

 

「央行打房,雖然讓投資氣氛降溫,但真正打到的是我們這群受薪階級。」在台北縣新店租屋的房仲業務員小魏,最近看上碧潭橋附近的中古電梯大廈,但因可申請到的房貸成數偏低,打消他晉升有殼階級的夢想。

 

小魏說,銀行嚴格控管房貸成數,受薪階級貸款處處被刁難,他認為自己要告別租屋生涯,只有多存一點自備款,才有進入房屋市場的本錢。結婚多年的他,雖然很喜歡孩子,但為了降低開支,存夠自備款,卻因此不敢生小孩。諷刺的是,小魏每天幫客戶處理千萬元好宅銷售,自己卻買不到房子,無奈的他,扯一扯身後沉甸甸的斜背包,嘆了一口大氣。

 

國內知名建築學者漢寶德日前就公開批評,最近政府匆忙地以最高效率集中於某地興建平價住宅,急就章的作法,恐怕只會重蹈當年國宅政策困境。四十年「國宅史」演變至今,台灣國宅已成為國防部宿舍改建或民間發財的捷徑,產生許多奇特亂象。

 

台灣國宅失敗的案例多到不勝枚舉,例如台北市大安區四維路附近的「成功國宅」,在二○○八年初金融海嘯後,每坪成交價僅三十八萬元,但隨著周邊豪宅房價飆漲,目前成功國宅成交價已穩穩站上每坪六十萬元大關,兩年漲幅近六成。

 

國宅

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問題一:徹底失敗的國宅政策 每坪要價六十萬元的「國民住宅」

 

若將時間往回推至民國七十四年成功國宅剛完工時,每坪單價才九.六萬元,二十五年來,房價整整漲了六.二五倍,是最典型「國宅豪宅化」案例。

 

興建國宅原本是降低民眾購屋標準,但在台灣買到精華地段國宅,卻像是中樂透般可以賺大錢,因此,只要有精華地段國宅釋出,就會出現民眾搶破頭的場景,最後還是淪為高所得者才玩得起的遊戲。

 

因為弊病叢生,○四年三月,台北市政府國宅處因為業務逐漸萎縮,悄悄走入歷史,改制為「都市更新處」,隸屬於都市發展局轄下,全力發展台北市都市更新業務,但台灣房屋政策的老問題,依舊沒有改善。

 

台大建築與城鄉所所長夏鑄九說,亞洲開發中國家,發展社會住宅成功的地區與國家,只有香港與新加坡,這是美國式低收入住宅失敗案例的對立面,是台灣可以仿效的。他認為社會住宅的服務對象,應該寬廣地涵蓋不同社會階層,包括社會弱勢的低收入者到中收入者,因此,他較贊成社會住宅「混居」,透過住宅補貼方案,讓不同收入的群體,都可以負擔得起房價。

 

上個月才剛赴東京附近千葉縣考察公辦出租住宅的東森房屋董事長王應傑,就相當認同日本妥善運用郊區重劃區土地,提供給買不起房子的年輕人。

 

問題二:本末倒置的交通配套 有足夠人口才願意蓋捷運?

 

千葉縣與東京的地理位置,就好像台北縣到台北市之間的距離,東京是日本的首都,擁有來自全國各地的就業人口,但高房價令許多異地打拚的年輕人無法負擔,千葉縣政府於是選擇距離東京車程一小時的重劃區,興建住宅給民眾租賃,年輕人不但可以平價租到房子,因為地點鄰近車站,非常便利,市場接受度高。

 

王應傑說,當房價高漲時,政府應擁有土地所有權,才能避免財團養地不當獲利,但出租住宅需要與交通工具互相搭配,通勤時間以一小時內為佳,其次是要特別注意建築品質與社區管理,例如日本公辦的出租住宅,不但垃圾集中燃燒後,廢料運用管道空氣推壓法直接送往集中場,不須再由人員收取,同時於一樓設置無人接收的宅配櫃,這些管理上細心的作法,才不至於讓出租住宅貼上髒亂、無人管理的印象。

 

交通建設配套不足,也成年輕人買不起房子的另一項魔咒。一九九五年營建署為了提供年輕人便宜的房屋,在淡海新市鎮蓋了「國家新都」示範社區,但因地點太偏遠,銷售率不佳,最後以每坪六.八萬元促銷,還賣了好一陣子才清空,顯見要引導中低所得者到郊區居住,需要嚴密配套措施。

 

國外的案例,房屋與交通同時興建,但台灣卻是先蓋房子,才想到要拉捷運,因為交通單位認為,要有足夠人口胃納量,再決定要不要將大眾運輸交通工具延伸至郊區,本末倒置的結果,是林口及淡海新市鎮房市與高餘屋量畫上等號,原本是要解決問題的政策,反而變成製造問題的源頭。

 

另一方面,為了遏止建商炒作地價、房價,今年三月起,國有財產局首度全面停止標售國有土地,但是,在需求不變的前提之下,減少供給勢必造成價格上漲,這七個多月以來,台北市房地產市場就反映這最基本的經濟學供需理論,房價不降反升。

 

國宅

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問題三:頭痛醫頭的土地政策 禁售國有地反造成價格上漲

 

「叫你遛鳥,不是叫你玩死牠!」不動產顧問公司戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立認為,這一年來政府透過國有地停標等手段欲打壓房市,某種程度上就是一種「因噎廢食」,國有地的穩定釋出,本來就是「市場供給」的一環,切斷這個供給,建商只能用更高價格追逐有限土地,而此時建商貸款的條件又在「打房政策」下趨於嚴苛,其結果,恐怕不是「打房」,而是「玩死市場」,最終倒楣的是台灣的銀行。

 

玫瑰石顧問公司首席經濟學家謝國忠則認為,要抑制房價,必須「財政政策」與「貨幣政策」同時著手,以中國房地產業為例,先前北京政府只動用到選擇性信用管制等「財政政策」,成效雖有,但仍不如市場預期,因為利率若低,還是無法打消投資客以較低資金成本進行炒作的動機;近期開始祭出調升存款準備率與利率等「貨幣政策」後,相信可以進一步降溫房價,讓中國房市泡沫逐漸消退、而不是爆破。

 

莊孟翰則鼓吹政府建立容積獎勵回饋機制,恢復國有地標售,他認為,市區精華地應該做最有效利用,政府如果把出售土地或政府賣掉容積的經費專款專用在興建平價住宅,才能引導房市進入健康的發展生態。

 

地價稅比燃料稅便宜 賦稅工具也該配套

 

房價高漲,人民痛苦;房價崩跌,經濟衰退導致全民皆苦,然而以現況來看,房價即使在一定的軌道中下跌,卻也可能提供投資客進場機會,逢低布局、徐徐養房,一般民眾仍然難以受惠。而要有效抑制投機客的炒作空間,「稅」,就得發揮功能。

 

學者指出,台灣房屋稅、地價稅比汽車燃料稅還便宜,這是讓投機者有炒作空間的主因之一,因此政府除了廣建平價住宅以外,也應調整稅負,降低投機氣氛。例如與台灣鄰近的韓國,其改革作法就頗可參考。

 

○五年起,韓國開徵與台灣「豪宅稅」有異曲同工之妙的「綜合不動產稅」遏止房地產炒作。原本,韓國已有實施財產稅,一戶一億韓元(約新台幣二六五萬元)以上的住房,每年要徵收○.五%的財產稅,不過,由於公告的房價往往不到真實市價的一半,所以,實際稅率只有○.二%左右;這個情況,與台灣現階段土地公告現值大幅落後於市價的狀況相同。

 

為了加重「養房」成本,五年前,韓國政府開始在財產稅外另行徵收「綜合不動產稅」,六億韓元的高價住宅(約新台幣一五九二萬元)以上的住房,稅率調升一倍以上,達一%至三%。實行綜合不動產稅的第一年,韓國標準房價出現七年內首次下降,全國平均房價下降了四.二%,首爾核心地段樓價甚至下降了九%左右。由此可見,適當的稅賦調整,的確有助於壓抑房市炒風。

 

居住與健康,都是人民基本權益,台灣有健保制度保障民眾健康,但住宅卻因缺乏好的政策,任由資本市場宰割,新加坡有組屋政策,香港有公屋政策,歐洲有社會住宅政策,皆由國家力量介入,台灣政府應該如何扮演調節閥的功能,讓一般民眾都能享受「住者有其屋」,規畫一套可長可久的制度,已是刻不容緩的事,而不是只有在選前,端出短視的政策來欺騙選民。

 

2010年「青年購屋大調查」
9成青年想買屋,同時卻因買不起房子所苦。興建平價住宅,是民眾最希望政府實施的因應措施。


1.您有購屋的打算嗎?
超過9成受訪民眾有意購屋

 

2.您會因為買不起房子感到苦惱嗎?
9成4的受訪者為買不起房子所苦

 

3.您認為政府推出什麼政策,最有助於減輕民眾購屋壓力?
平價住宅、低利貸款和青年安心成家方案是民眾購屋三大願望

 

4.您不購屋的原因是?(可複選)
付不起房貸讓年輕人對購屋裹足不前

 

5.您預計從現在開始,多久時間內買屋?
近7成青年希望5年內購屋

 

6.依目前薪水推算,您可以忍受用幾年的薪水來買房子?
4成受訪者認為花10年的薪水買屋已是極限

 

7.您希望購買的房屋坪數是?
20到40坪是青年認為理想的坪數

 

8.您可以負擔的每坪房價是多少錢?
每坪20萬以內才是多數青年能負擔的價位

 

調查說明:「青年購屋大調查」委託104市調中心執行,對象為全台25至40歲無自用住宅的人士,其中北部受訪者占八成,中、南部各占一成。調查時間為10月22-25日,在95%的信心水準下,抽樣誤差為±3.08%。 

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