在今天看見明天

林伯翰瞄準「御三家」坐擁三金雞母

林伯翰瞄準「御三家」坐擁三金雞母

梁任瑋

房地產

攝影/吳東岳

738期

2011-02-10 14:25

日本房地產投資生涯十幾年,新光人壽三大股東之一的第三代林伯翰,靠著日本高額的租金收入繳房貸本利,還有餘錢可花,滾出比台灣高一倍的獲利。

「台灣人很喜歡日本,很常去日本旅遊,但千萬別憑感覺到日本瞎投資房地產。」新光人壽三大股東之一的第三代,新光國際開發董事長林伯翰,憑藉多年的日本留學經驗,讓他在三十二歲就開始在東洋投資房地產,至今已買過五棟日本房產,其中一棟已獲利了結,其餘四棟分屬住宅大樓、商辦、別墅,投資類別多元。

 

從小耳濡目染保險與房地產產業的他,為了分散風險、達到固定收益的效果,所以到日本投資房地產。因為台北家已住在高樓林立的市中心,林伯翰第一棟日本房子刻意選擇東京近郊的世田谷區,環境類似台北市的天母。「當時為了到日本旅行時有地方住,加上日本正面臨亞洲金融風暴邁入泡沫經濟時代,房價跌了二分之一,趁著低點進場。」林伯翰說。

 

群聚效應 鎖定東京金地段

 

林伯翰雖已是日本通,但購屋地段只買外來人口較多的東京,投資前,更相當依賴日本專業情報,會購買大量房地產雜誌,花時間研究日本專業機構每年評選的「東京有錢人購屋排行榜」、「日本五十大高級住宅行政區排名」。

 

林伯翰相信房地產有群聚效應,他在東京的購屋地段也偏好港區、世田谷區、澀谷區,也就是日本房仲業者稱的「御三家」,類似台北市的大安區、信義區與天母;相對位置則是現在的東京車站以下,東京左下角七點鐘方向,這裡有錢人最多,因此他目前持有的四棟房地產,除了輕井澤別墅,其餘都位於這三區。

 

過去十多年日本經濟長期處於不景氣,租屋人口眾多、租金報酬率平均可維持六%至八%,林伯翰第二棟房屋開始鎖定出租住宅。為了吸引租客,他重視交通方便性,於是選擇與六本木之丘同一範圍的「港區」,租金報酬率約六%。

 

投資住宅收租玩出心得後,二○○三年,他首次在新宿買了一棟中古四層樓商辦大樓。因為房客都是公司行號,付租能力強,每月投報率更高達八%,付完房貸後,還有多餘資金可運用,在全球低利率時代,成功對抗通膨。

 

門檻不高 引進六本木豪宅

 

二○○八年,林伯翰接觸到日本西武集團旗下王子飯店在輕井澤投資的獨棟別墅,發現東京度假別墅進入門檻並不高,最低只要新台幣一千兩百萬元,他自己也忍不住買了一戶,並在○九年將產品行銷到台灣,成為西武的亞洲總代理,他為此成立新光國際開發公司,做起仲介日本房地產的生意。由於有意到日本置產的客戶需求逐漸增多,去年新光國際開發也與日本知名住友不動產、森集團合作,代理六本木附近的高級豪宅。

 

松山機場可直飛日本羽田機場後,林伯翰特別有感觸。他自己去年十二月底到日本輕井澤過耶誕節,上午出發,中午就抵達,大幅縮短一半的交通時間,讓他相信會催化台灣客在日本投資置產的買氣,尤其最近台幣兌日幣為一比○.三五,是適合進場的時機。

 

林伯翰說,過去兩年,東京御三家三區的房價已上漲五%至一○%,加上新台幣與日幣的匯差有二○%,在東京當包租公固定租金報酬率至少五%,是近期不少台灣投資客紛紛進軍東洋置產的原因。

 

由於台灣人投資不動產重視的是轉售價差空間,他也遇過不少客戶指名購買租給麥當勞、便利商店的店面,希望可以複製台灣成功經驗,但此類待售物件並不多,這也是台日不動產很大的差異。

 

「如果你沒有長期住過日本,千萬不要憑感覺購屋,至少要看屋三次以上才下手。」林伯翰建議赴日購屋的投資人,如果要賺租金收益,就要回歸地點;若是純投資買賣,則要考量流通性。

 

次要考量 報酬與建商品牌

 

「買房子不像買股票,上午買錯了,下午可以賣掉,一定要考慮二手屋市場。」因此,林伯翰對於房地產名言「Location、Location、Location」,也有一番自己的解讀。

 

他認為,地段還是排第一,例如環境優美,面對公園;或是交通方便,捷運車站步行三至五分鐘範圍內。台灣人較偏好地鐵山手線內,但其實稍微離開市中心,就有很好的住宅區,是一般觀光團不會去的地方,房價也不會太高。

 

第二是投資報酬率至少要五%以上,否則扣掉管理費、房貸利息,就所剩無幾。第三是建商品牌,投資人一定要積極蒐集情報再進場,否則購入時,預售屋與中古屋一坪價差可能差十萬元,十年後可能差二十萬元。

 

林伯翰說,在日本建商品牌與房價成長呈正比,例如,日本規模最大的三菱地所,日本興建戶數最多的三井不動產,或是具高知名度的住友不動產等,不論是公司信用與房屋營建品質都有保障。與台灣相同的是,在日本買到大型建商興建的房子,未來轉手價格也會比一般產品還高。

 

過去日本人排斥把不動產賣給外國人,但兩年半前全球爆發金融海嘯,日本不少商用不動產淪為不良資產。近期就有非常多富士山腳下的中型旅館、市區商辦跨海來台找買家,最主要是日本人認為台灣人教育水準高、好溝通、有禮貌,很容易融入日本生活環境。這也讓林伯翰看到背後更龐大的商機,打算投資更多資源設立網站。

 

林伯翰
出生:1964年
現職:新光國際開發公司董事長
經歷:新光銀行、新光人壽董事
學歷:日本明治大學經營管理學院碩士

延伸閱讀

想當日本包租公 三大眉角要搞懂

2015-01-15

2020年房產半價時代來臨

2014-08-28

精選一線建商、挑地段的不敗心法

2011-02-24

到馬來西亞當包租公 穩穩賺六%

2012-09-27

搶救房市投報率 前進日本當包租公

2011-02-10