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搶救房市投報率 前進日本當包租公

搶救房市投報率  前進日本當包租公
日本是台灣人最喜愛旅遊的國家,在東京擁有房地產,是不少人的夢想。(圖片來源/Top Photo)

朱芷君、莊芳

房地產掃瞄

738期

2011-02-10 14:14

近年來,隨著各國利率走低,國際資金紛紛湧現,尋找具成長性的投資標的。其中,屬於成熟國家的日本,就因國內景氣長期低迷、房市價格漲幅偏低而浮現投資機會,成為想要獲取穩定收益的投資人新寵。

在華人社會的傳統觀念裡,「有土斯有財」這句話就像是千古不變的真理,只不過,近幾年台北房市持續上漲,使得很多原本想要買房的人,越來越不敢下手;另一方面,房市高漲的主要原因之一是投資客湧入,使得租屋市場供給大增,也讓租金報酬率跌到一%左右。整體來說,「有土」不易、「斯有財」的不確定性也大幅提高。

經營冷凍空調材料進口事業的施淅棋,在台北市投資房地產的經驗頗為豐富,他嘆說,「台北的房價漲了太多,租金卻沒太大變化,目前的投資報酬實在不高!」由於想為資金找個相對成本較低、具有穩定收益的避風港,他把目光焦點轉移至海外市場,也是國人最愛的旅遊勝地之一 ——日本。
 

相對低檔 資金瞄準日本房市


要說日本會是投資最佳的區域,很多投資人或許並不認同。尤其是在日本經濟長期處於趨近「零成長」的水準,再加上去年日圓匯率狂升,更令投資人卻步,讓本就衰退的景氣又遭重重一擊。

二○○八年的金融海嘯,讓原本略有起色的日本房市再次陷入低迷,不動產和建設公司業者倒閉消息時有所聞,對日本人來說,「有土斯有財」的不滅神話,早已跟隨泡沫前的光輝時代一去不復返。

然而,這卻給了亞洲投資人「大展身手」的絕佳機會。就在新興國家快速復甦的腳步中,亞洲各國的房市也愈漸蓬勃發展,為了在普遍低利率時代尋求更好的投資價值,人們紛紛將眼光轉至距離較近、且房價尚無明顯回升的日本市場。其中又以中國富裕階層的動作最大,他們從東京都心的商業大樓、北海道的獨棟別墅,買到富士山山腳下的飯店,可說是活化日本沉寂已久不動產市場的重要推手。

近期搶進日本置產的熱潮中,向來對房地產情有獨鍾的台灣投資人,當然也不會缺席。除了施淅棋在研究多時之後,投資位於東京市區內兩間套房以外;同樣認為台灣房價太貴、買不下手的黃裕惠,去年短短五個月內,就在日本買進六間房。現在她只要一談到日本的房地產,眼睛都會閃露出光芒。

「以前喔,我也不知日本房地產可以投資,後來才發現在日本當房東比在台北容易多了!」她拿出紙筆寫下在新宿歌舞伎町所買的一間套房為例:總價二千萬日圓(折合新台幣約六六○萬元),每月收租十三萬八千日圓(折合新台幣四萬六千元),再扣除約占租金一成左右的修繕、雜支費用,「至少還有七%的報酬率,估計約十三年即可回收。」黃裕惠滿意地說。

 

日本房地產

 

日本房地產

▲買屋除了看地段,也要注意報酬率,以免被成本侵蝕。(圖片來源/法新社)

 

租屋需求 鞏固中古屋投報率


「詢問買房的需求越來越多。」信義房屋不動產株式會社社長林彥宏表示,日本民族性一向保守,過去對外國人購買房地產也有限制,因此只有少數人能如願以償,成功在日本置產。但由於近年日本景氣不佳,對外國資金進入已不再抗拒,並放寬了購買房地產的法規,目前外國人在日本買賣不動產,已不需要具備永久居留權,當地屋主也願意出售給外國人。

更大的誘因是,「日本的房價已經來到相對低點,」東京房東網行銷總監廖惠萍指出,以東京澀谷的高級住宅區南青山為例,泡沫頂點的一九九○年,一坪土地曾經飆到一億三千五百萬日圓,二○○○年時暴跌到谷底的一千五百萬日圓,金融風暴前雖曾回升,目前又跌回兩千五百萬日圓左右,「就算再跌也有限,虧本的風險較低。」

而且東京人的房屋自有率不到五○%,租屋的需求高,投報率比台北高出一倍以上。廖惠萍以較為容易出租的小型套房為例,中古屋往往不到一千萬日圓就買得到,投報率至少七%起跳;反觀房價已經漲上高點的台北,投報率只有二%到三%,嘗到甜頭的台灣投資客,自然追加買進日本房市。

舉例來說,東京房東網去年一年客戶的成交金額超過三十億日圓,信義房屋在東京的銷售業績更達五十多億日圓,「比想像中好很多。」林彥宏說,才正式營業半年,就已經轉虧為盈,很多客戶不但自己回購,還呼朋引伴,預約看屋排到二個月之後。

但也有不少台灣投資客感到疑惑,既然東京房價走低,在這公共建設完善、交通方便,水質、空氣品質都不錯的地方,日本當地人為何自己不買?「日本人對買房地產的信心不足。」林彥宏觀察,以購屋主力的三、四十歲族群來說,就業初期剛好遇上日本經濟泡沫,如今收入降低、前景不明,又親身經歷房地產超跌的慘況,因此多數人認為短期內漲幅有限,不必急著買房子。加上日本金融崩壞之後,銀行授信趨向嚴格,貸款很困難,也拉高了購屋門檻。

而台灣投資人只要信用正常,就可以在台系銀行的東京分行貸到六、七成。以小套房為例,自備款約需新台幣一百多萬元,「用在台北東區一個停車位不到的錢,就可賺到現金收入,實在很划算。」在東京都心擁有兩間小套房的吳淡如說,她有不少親朋好友也加入了投資行列。

 

「東京比較適合保守、想賺穩定現金流的投資人。」林彥宏認為,日本少子化,人口呈現減少趨勢,很難期待未來房價能翻一倍賺到顯著差價,而且日本政府為了防堵投機炒房,購屋五年內轉手,資本利得稅率高達三○%,持有五年以上才降至一五%。換句話說,想到東京當房東,就要有長期持有的心理準備。

 

日本房地產

▲投資東京房市熱潮燒到台灣,日前日本房地產開發商「三菱地所」也宣布與信義房屋合作銷售新屋。(攝影/陳永錚)

 

保值首選 東京都心小坪物件

 

林彥宏建議,期望保值抗跌的長期投資人,可選都心五區內,包括天皇皇居所在地「千代田區」,銀座、日本橋等高級商業地段的「中央區」,大使館和外商公司匯聚、也是日本企業總公司最多的「港區」,交通最便利、商業機能多元的「新宿區」,及年輕人喜愛、引領時尚文化的「澀谷區」。

 

如果覺得東京都心投入成本較高,為了提高投資報酬率,廖惠萍建議,可以考量區域住民的形態,選擇都心五區外圍較有人氣的地方,例如池袋、吉祥寺、世田谷、中野等。

 

而要租給日本人,也要了解他們的喜好,「不能光被便宜的價格蒙蔽,隨便亂買。」廖惠萍指出,在東京,大坪數不如小坪數容易出租,樓層則是愈高愈好,格局方正,坐北朝南、採光好的邊間較搶手,一樓被認為沒隱私、不安全,並不討喜。

 

此外,也要考慮折舊的風險,日本建築有法定耐用年數的標準,因此價格會隨時間一路下滑,十六至二十年的房子價值只剩下原來的一半,「基本上,超過三十年的房子幾乎不值錢。」長住日本的作家劉黎兒提醒,想投資中古屋,最好挑二十年以下,已經有房客或保證出租的房子,交通便利、生活機能好的區域,才比較能保值,未來也還有轉賣的空間。

 

劉黎兒更進一步補充,近年熱錢持續湧入,日本房地產行情持續看好,東京雖然仍有投資價值,但投資人必須要精挑細選,才不會變成冤大頭。

 

買屋兩招 降低匯率風險

 

想到東京當房東,卻又擔心日圓走高造成匯差損失,可參考多位日本買屋達人推薦的買屋訣竅:

 

1.將欲購買的房子向台系銀行的東京分行申請抵押貸款(目前有台灣、第一、彰化、兆豐及中國信託等銀行),一般來說,1000萬日圓的房子約可貸款七成,利率在2.7%∼3%之間。再把相當於三成的自備款在台進行新台幣定存,利用此定存單即可到所屬銀行的東京分行質押,借出相當存款金額的九成日圓,利率在1.5%∼2.5%。如此一來,就可等到日圓相對貶值時,再兌換日圓償還貸款。

 

2.高資產客戶可將資金放在海外銀行做外幣定存,並借出等值的日圓。以澳幣來說,假設利率為3%,借款利息不到1%,一來一往,投資人還賺了2%的利息。

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