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「養」老屋待改建 長期抗戰挖黃金

「養」老屋待改建  長期抗戰挖黃金

梁任瑋

房地產

shutterstock

740期

2011-02-24 15:38

福和戲院曾是新北市永和區最大戲院,規模不輸台北市西門町的大型電影院。
但隨繁華落盡,如今也成為備受矚目的都市更新標的,許振益靠著地緣關係勇敢壓注,成為另類都更達人。

踏著已經故障的電動手扶梯,步上新北市永和區福和戲院二樓,一股濃濃的霉味立刻沁入鼻腔,彷彿進入另一個世界。

黑暗的走道,沒有任何照明設備,只有室外陰暗的光線,照著用磚塊沿牆砌出的一整排攤位,而攤商早已撤走,堆放著拾荒者撿回來的塑膠罐等回收物,好不容易看到盡頭的尾端,有一盞二十瓦鎢絲燈泡微弱地亮著,緊閉的鐵門外,貼著褪色的春聯,這是許振益在福和戲院買的第一間老屋。

房客是一對在中正橋邊經營廉價卡拉OK店的中年夫妻,「我一個月只租他們四千元,在永和其他地方,租不到這麼便宜的啦。」許振益熟門熟路地往前走,經過他去年買的另一間屋子,門口擺著瓦斯爐與鍋具。

「室內雖然只有五坪,但外面這些公共空間都可以隨便用,看是要當廚房、還是曬衣服的地方,也有些以資源回收為生的房客,就當作放雜物的儲藏室。」許振益從容地說。

 

當紅戲院沒落 好地段養地靜待都更


這些老屋的前身並非住家,二十多年前由建商投資興建四層樓建築,一樓為市場,二至四樓有福和戲院及公寓,為住、商合一建築,啟用後始終無法聚集人潮,反而是市場外違規攤位林立,生意比市場還好,市場經營沒幾個月就沒落,連放映二輪片的福和戲院,也都在二○○二年停業。

早期持有攤位產權的房東,乾脆把攤位改裝成住家出租,坪數從五坪到二十餘坪不等,雖然居住條件不好,但因為租金極便宜,很受低收入戶歡迎,整棟至今還住著五、六十位住戶。

「你很難想像這麼破敗、髒亂的地方還有人住,不要說住在這裡,再便宜都不會有人想買!」被許振益形容為荒屋的福和戲院,他擁有三戶,二○○八年最早買的一間,一坪才十八萬元,一戶八十八萬元,現在行情漲到一戶兩百萬元,三年成長了一.二倍。

已住在福和戲院附近二十幾年的許振益,是台北市知名江浙菜餐廳「鼎富樓」的董事主廚,他每天騎機車到武昌街工作時,總會經過戲院,看著它從興盛走到衰敗。有一天,他看到地方民意代表積極推動福和戲院都更的新聞,讓他開始動念投資。

「如果你不看福和戲院的外觀,它的地段其實非常好,對面是軍公教福利站,左邊是中華電信,後面是郵局,拐個彎就上福和橋,到敦化南路不用十分鐘,一旦都更改建,會整個谷底翻升。」許振益看上福和戲院夠老、夠髒,不熟悉的投資客不敢碰,如果慢慢挖寶,應可以撿到便宜物件。

有了第一間投資心得,去年許振益又透過鄰居太太介紹,買下福和戲院一、二樓各一戶,室內僅五坪大的舊店面,每坪單價二十二萬元,總價才一百一十萬元。

許振益發現,福和戲院每戶店面格局都不一樣,最值得買的是挑高四米以上的,因為可以做夾層,室內坪效立刻提升五○%,秉持這樣的觀念,許振益買下這兩間店面並不打算馬上回收資金。以一樓的店面為例,他花了十二萬元委託木工師傅重新「拉皮」,不但鋪了新的木地板,又把四米的挑高空間做了夾層當臥室,一樓還多隔了一間洗手間,目前當作套房出租,月收七千元,換算租金報酬率就高達七.六%。

 

掌握土地持分 搶先購入「拉皮」出租


許振益說,這間公寓不但是兩面臨路的三角窗,又正對新店溪,以後改建可說是現在流行的「景觀住宅」,又是一件都市更新的好標的。許振益建議,看好都更商機的投資人,要看周邊是否有土地可以擴大整合,像他就很看好永和環河西路第一排洗車場,未來勢必也有都更機會。

 

隨著福和戲院都更的消息逐漸傳開,也有愈來愈多投資客盯上這塊肥肉,只是使用方法各有不同。據了解,另有一批投資客積極收購福和戲院的一樓產權,看好新北市永和區秀朗路三段停車位需求龐大,近日已打算拆除隔間,全面改裝為平面停車場對外出租,順便養地等都更。

 

雖然分食福和戲院都更大餅的人愈來愈多,但許振益抱持長期抗戰策略等待。「投資房地產你要用去跳蚤市場尋寶的精神,愈是外人看不上眼的標的,才愈能創造更大獲利空間」,許振益說,他投資房地產的原則很保守,不會想短期回收,財務沒有壓力,以福和戲院來說,「就算永遠都不改建也沒關係,至少還有租金可收。」

 

給薪水族的幸福買屋建議

  • 先求有再求好:年輕人一定要先有第一間房子,否則永遠追不上一直上漲的房價 ,自備款不多沒關係,可以先買單價低、無電梯的公寓高樓層,爬樓梯累一點沒關係,但房價卻很便宜。

  • 打破捷運站迷思:年輕就是本錢,有時間與體力拚,只要騎機車到上班地點在半小時以內,有時候房價可以差一倍,尤其騎機車方便鑽小巷,不見得一定要依賴捷運。

  • 貨比三家:購屋前要多看多比較,和屋主議價不要急躁,不須一次砍到見骨,因為可能失去成交機會,但也不用急著買,這樣容易買貴,以低於市價一成為底線。

 

未來房市看法

房地產應該不會立刻崩盤,現在鋼筋、水泥建材都漲價了,再怎麼跌,也不可能回到30年前一坪4萬元房價的時代,我對於今年房地產市場,還是很有信心。

 

打敗高房價的達人不敗心法

  • 買自己熟悉的地段,最好的方法就是從自己的住家附近開始鑽研。

  • 不強求,才會買到便宜房子,花時間「搏感情」,才有機會談到好價錢。


許振益  

出生:1954年
現職:台北鼎富樓餐廳董事主廚
投資資歷:20年
投資規模:2000萬元
擅長交易物件:都市更新題材老屋

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