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精選一線建商、挑地段的不敗心法

精選一線建商、挑地段的不敗心法

林心怡

房地產

shutterstock

740期

2011-02-24 15:21

原本從事家具買賣、代書工作的寶哥,從投資台中法拍屋、北屯區大坪數房子起家,目前專注台中七期豪宅,是手上擁有價值數十億元房產的專業投資人,他的購屋觀念與想法,值得探究。

一身西裝筆挺、坐在台中七期豪宅一樓會客大廳裡,眼前的寶哥(化名),今年四十七歲,看起來頗有台中中小企業老闆的氣勢,細數他手握台中七期一線品牌、一線路段豪宅的指標案,包括「聯聚怡和」、「寶輝花園廣場」等,都是總價上億元的當地指標性豪宅,每戶潛在獲利至少逾二至三成,手上長期持有的豪宅戶數,至少超過十間。

「寶哥算是台中豪宅市場可以放個二、三年以上的長線投資人,因此投資報酬率也相對較為豐厚。」曾幫寶哥處理不少案子、有巢氏房屋七期新光店店長蔡智豪如此形容。例如寶哥在二○○九年買下七期一戶二百多坪的「寶輝一品」,每坪僅四十幾萬元成交,目前開價五十八至六十萬元計算,帳面獲利超過買入總價三成,若以付四成的貸款計算,獲利至少八○%。

不過隨著政府打房、台中豪宅市場漲幅趨緩,以及礙於當地豪宅新案僅能貸款六成五的限制,目前寶哥房市投資眼光放得更遠了,不但會找友人一同合資「團購」豪宅,且貸款成數僅三成左右,投資房市口袋深度可見一斑。

 

合資「團購」抗打房 看好七期實力

 

問起寶哥對台中未來房市的期待?只見他豪邁地說:「一旦台中七期的歌劇院完工,周邊豪宅可望有每坪百萬元的實力!」而從台中七期歌劇院周邊的「寶輝花園廣場」等每坪建案開價六十萬元來看,換句話說,若一三年台中七期具有國際級的地標歌劇院完工後,他相當看好周邊房價有四成的漲幅。

在地段的選擇,寶哥自有一套「裁縫師理論」,「一件衣服要賣到好價錢,除了裁縫師的技術要好,好的布料也很重要,而好地段就是房子賣相好的最佳『布料』!」綜觀台中七期內豪宅區,寶哥最看好歌劇院特區周邊的建案,例如他所買的「獨秀」、「寶輝花園廣場」、「寶輝一品」等,都是歌劇院周邊標的。

「我們這邊不像台北市近二年房價漲翻天,能夠賺到總價二成的漲幅就要偷笑了,台中豪宅市場其實已經悶了好久了!」相對台北的高房價,寶哥認為未來七期仍有補漲空間。

其實在成為專業房市投資客之前,寶哥在高職畢業後,曾經當過家具銷售員,與友人合夥做代書工作。從小家中務農的他,家庭環境欠佳,因此想要致富的企圖心強烈,也正因代書的工作,常常接觸到房地產買賣訊息,也建立不少人脈以及生意上可以合作的「金主」。

「還記得我的第一間房子是在一九八九年、大約是二十五歲時買的,還是間位在台中北屯區,總價二五○萬元的便宜法拍屋!」寶哥笑著說,「當時買法拍屋不像現在有銀行代墊機制,標到房子後,必須在一周內付清,所以從事代書工作建立的金主人脈,就派上用場了!」

「但是金主借錢給你買房子,你還是得拿房子跟銀行貸款還錢呀!」寶哥笑著說,跟大多數年輕人首購房子一樣,一開始那筆七十五萬元的頭期款,也是他努力工作、兼差,省吃儉用存下來的辛苦錢。

二年後,這戶房子以總價三一○萬元賣掉,加上工作所得,讓寶哥存下人生的第一桶金。二十八歲那年,寶哥累積了房地產的專業與人脈後,成為專業的房產投資人,而這戶三十八坪的「購屋初體驗」,卻是他截至目前為止購買坪數最小的房子。

 

給薪水族的幸福買屋建議

  • 設定預算:先評估自己的購屋預算,先抓2成的自備款後,再精算每個月可以負擔的房貸金額,一般來說,最好不要超過總收入的一半

  • 買屋三要:地段要好、交通要便利、生活機能要舒適,即使目前房價較高,遇到短線修正後,長線仍有走強的空間

  • 自住看房:房市想短線投資大賺機率不高,以自住的角度,幫下一位屋主考慮,慎選建商品牌、外觀、格局方正、採光良好、景觀、風水都要特別留意

  • 仔細檢視:有些過度裝潢的房子,不是賣高過於市價,就是掩飾其缺點,尤其是中古屋,必須檢查是否有壁癌、漏水、海砂屋情形,以及通風與排水的問題

 

專買大坪數高總價 錢滾錢才有利潤


沒投資台中七期豪宅前,寶哥就專門投資大坪數的房子,再做裝潢加工、隔間與重新包裝轉售,大概抓個每坪一.五萬元的裝潢成本,轉手賺個總價三成左右,行情好時,賺四、五成的也不在少數。尤其在九二一大地震、SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間,撿了不少「物美價廉」房市好貨的寶哥,獲利更是豐厚。

 

「例如我在SARS期間就曾以每坪五.六萬元,買下一戶一二○坪的房子,裝潢費只需花個一八○萬元,九個月後就以每坪十一萬元賣出,獲利整整一倍!」寶哥笑著說,當時他專買大坪數的法拍屋、中古屋,除了熟悉市場行情,可以取得較低的購屋成本外,他還培養了一票做水電、木工的「固定班底」, 而自己就扮演「設計師」的角色,省下聘請設計師的費用,「很幸運的是,我的審美觀還不錯,每次包裝後的房子再出手,總能賣到不錯的價錢。」就這樣,靠著中古屋錢滾錢的投資,讓寶哥累積不少財富與置產的敏感度,也讓他提早嗅出了台中七期豪宅的商機。

 

○五年,寶哥開始投資高總價的七期豪宅市場,「就如同我先前說的觀念,要買高總價的房子,才有市場區隔,轉手才會有利潤嘛!」寶哥滔滔不絕地分享他的台中豪宅投資經。

 

「但投資台中豪宅跟北部不大一樣,除了地段要好,建商品牌很重要,而且台中房地產不像近兩年北市精華地段,一下子就漲這麼快,要以一、二年以上的投資眼光跟心態,中長期持有,才不會賠了夫人又折兵。」搭上○五、○六年台中七期豪宅的上漲波,讓寶哥手上獲利七、八成的豪宅不在少數。

 

建商品牌加上好地段  增值「差很大」

 

「只是,對照近兩年台北市、新北市的豪宅飆漲,台中七期豪宅部分漲幅不過二成而已,不少台北下來,不懂得購買一線品牌建案的投資客,慘遭套牢,甚至賠錢出場的大有人在。」與寶哥配合多年的蔡智豪如此形容,「也正因寶哥的眼光放得遠,懂得挑地段、買台中一線豪宅建商的產品,加上口袋夠深,總是可以賺到二成獲利,從來沒看他賠過錢。」

 

至於哪些才是台中當地認同的七期豪宅建商品牌?寶哥分析道,一線指標性建商有聯聚、寶輝、龍寶、精銳等,又或者總太、惠宇、由鉅等,他舉例,○六年同樣是位在七期豪宅的「聯聚信義」與某上市公司推出的建案,每坪價位約在三十五萬元至三十八萬元左右,總價上億元的豪宅。如今,聯聚建設一坪開價八十萬元,後者只有四十五萬元,品牌不同,價位就「差很大」,跟一般人認知的要買就要選擇上市櫃建商品牌有所不同。

 

展望未來,寶哥認為,隨著台中土地價格上來,悶了好久的台中豪宅房價也會跟著動起來。「例如力麒建設之前在七期標每坪三百萬元土地,現在已經有人喊到三三○萬元了,這代表周邊尚未反映土地漲勢的房價,未來也有補漲空間。」寶哥指出,隨著第一季新豪宅案房價墊高,例如「國泰府會觀道」一坪開價四十七萬元至七十萬元來看,將可望帶動周邊豪宅的比價效應,預計下半年是台中七期豪宅相對較好的進場點。

 

未來房市看法

看多台中7期未來2年多頭走勢,2013年歌劇院特區周邊一旦完工,周邊豪宅價格每坪有百萬元的實力,有4成的補漲空間,惟投資台中7期豪宅,必須有長線投資的耐心與眼光,否則不容易賺錢。

 

打敗高房價的達人不敗心法

  • 只買好地段、周邊有題材的房子

  • 購屋不要過度裝潢,毛胚屋做基本裝修,每坪控制在6萬元,做裝潢屋每坪控制在15萬元左右,轉手較有利潤

  • 選擇戶數少,約85戶以內,管理品質較佳

  • 購屋須慎選建商,長線獲利價差大

 

寶哥
出生:1964年
現職:專業房市投資人
投資資歷:20年
投資規模:數億元
擅長交易物件:法拍屋、大坪數住宅、豪宅

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