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一年看3000間房子 累積億元身價

一年看3000間房子  累積億元身價

林心怡

房地產掃瞄

shutterstock

740期

2011-02-24 15:32

她,出身農村,一家十口擠在十幾坪大的房子裡;出社會後,是一位公務員,月領六、七千元薪水;如今,已是身價數億元的房產大戶。在高房價時代,她與你分享買房絕招。

「買房子只要存夠自備款,勇敢跨出第一步,其實沒有這麼難啦!」談起高房價時代,年輕人大歎買不起房子,房市投資資歷逾三十年的Joy(化名)用過來人的經驗鼓勵年輕人。

的確,還沒成為股市與房市理財達人之前,她只是出身貧苦的呆薪族公務員,如今手上握有台北市大安區、信義區多戶住宅與店面,價值高達數億元,卻依舊不改樸實本色。

細數Joy在房市的經典戰役,她曾經花四千萬元在台北市仁愛路買下一戶名宅,不到一個月轉手就獲利千萬元,去年以一.五億元投資的師大路兩間店面,也在短短二個月的時間轉手帶租約,以近二億元成交,獲利五千萬元。而目前手上還有仁愛路二段的二億元店面,瑞安街與安和路的上億元住宅等,粗估她經手的房市金額,就多達數十億元。

「其實投資房市賺錢不用什麼高深的學問,就是一個『勤』字訣。」Joy話說得雲淡風清,事實上,她三十七歲時從公務員退下來,開始投資房地產,多年來維持每天至少看十間房子,一年看三千間房子以上的習慣,三十年如一日,幾乎未間斷。根據一位資深房仲業者的描述,她的房市投資實力與認真程度,足以媲美台北市知名房市投資大戶黃永義與「劉媽媽團隊」,在台北市房產理財圈其實小有名氣。

 

成功脫貧 退下公職每天看盤、看屋


「當年我們一家十口、八個兄弟姊妹,就擠在一個十幾坪大小的房子裡!」回憶兒時農村家庭的清苦歲月,Joy不自覺地倒抽一口氣。

「我還記得,那時常常白天都是處於挨餓的狀態,夜晚經常餓到睡不著覺。」「印象最深刻的是,直到上國中,八個兄弟姊妹還是睡在無隔間的上下鋪,不要說沒有自己的房間,就連活動的空間都很有限。」Joy苦笑著說,那時半工半讀完成大學學業,為的就是要努力賺錢,完成兒時想要擁有溫飽家庭的渴望。

時序來到一九七七年,那年已婚的Joy也才二十四歲,由於夫妻二人都是公務員,每人月薪都不過六、七千元,為了買人生的第一戶房子,除了固定的薪水,靠著當家教兼職賺外快,每月硬是一起存下一萬元,整整二年省吃儉用,才存到了二十萬元的頭期款,貸款買下總價一百萬元的第一棟房子。

「當時我們都很窮,手頭很緊,但兒時窮苦的記憶,讓我很想自己擁有一間房子,現在想想,如果當時沒勇氣買下第一間房,就不會有今天的我!」Joy回憶道。「還記得頭兩年為了存錢買房,我們夫妻二人不買衣服、不外食、最常做的娛樂,就是窩在家裡看電視。」Joy形容道,「當時我每天記帳,不開車、不買奢侈品,最大的興趣就是研究股市與四處看房子。」

Joy笑著說,那時雖然結婚了,還總是撿兄姊們不要的衣服來穿,尺寸太大就自己修改,只要是花錢的娛樂,也都是盡量避免,這樣節儉的習慣,到現在依然沒多大的改變。Joy打趣地說,「到現在我常穿的衣服還是那幾件,每次買新衣服,都是朋友看不過去說了我兩句,我才想到應該添購新衣了。」

一九八○至九○年代,正值台股起飛期,Joy投入辛辛苦苦存到的五十萬元,讓她在股市上大賺,連自住的第一棟房子,也從一百萬元大漲到五百萬元,增值五倍,讓她的財富大幅提升,光是個人的總資產就超過八位數字。一九九○年,Joy做了兩項重要的決定:計畫換屋至大安區,與退下公職,當個專業股市與房市投資人。之後每天看盤、看房子,理財投資成為她最重要的事業。


給薪水族的幸福買屋建議

  • 選中古屋:通常預售屋開價反映一、二年後的價位,以目前房價相對高檔來看,未來行情較難預測,選中古屋相對比較穩當。

  • 勇於議價:要先了解該區行情,中古屋可從75折或8折開始議價,很喜歡或要自住的物件最多接受85折至9折。

  • 選保值產品:要避開短期漲勢過高會泡沫化區域,例如新莊副都心預售屋等,自住者最好挑步行至捷運站(或即將成立之捷運站)5至15分鐘內可到,或有重大建設題材的周邊產品,但要避開離市中心太遠的標的,如淡水捷運站等。


「只要選對房子,長線來看,都是多頭」


「總之,我就是個很有賺錢企圖心的人!」分析著自己成功的祕訣,Joy進一步說明,為了投資股票,她會花大錢學技術分析、甚至研究法人才懂的套利交易模式,幫她在股市賺到另一桶金;為了更了解房市行情,她經常在每天台股收盤後,就跑去看房子,有時候忙起來連午飯都忘了吃;為了要打聽房市訊息,她還會經常找不同的房仲業聊行情、聊市場、套交情,搶先掌握賺錢的機會;為了提高房市標的的轉手性,甚至還曾花上萬元的學費,學習基礎風水。

「其實只要選對房子,長線來看,房市都是多頭的。」Joy表示,尤其是對於自住型的購屋人來說,只要符合自己的需求、挑對好標的,隨時都是購屋的好時機。」例如她的第一棟房子,十年後以五百多萬元出售,讓她整整獲利五倍;九三年在大安區以每坪近二十萬元買進的住宅,至今每坪也有八十萬元的實力,足足增值四倍。

「Joy很認真做功課,對精華地段的行情很熟悉,出手向來快、狠、準,多年來與她配合投資房市,幾乎沒看她賠過錢!」專營住宅、店面市場的住商不動產店長許孝仁如此形容,「她還曾經有沒看到房子,就出手簽約買下的例子。」原來,當時Joy早就對該戶周邊的房價行情、交通環境優缺點、格局瞭若指掌,一聽到符合標準的物件,馬上出手,果然不到一個月轉手獲利千萬元。

 

「惟有勤勞才能精準抓住價格,掌握房市敏感度!」現在仍每天至少要看十間房子的Joy笑著說,即使去年央行打房政策不斷,但仍無損她持續看房子、投資房地產的熱情。

 

「只是我現在購屋之前會更加謹慎!」Joy分析,長線來看,她仍看好台北市未來二至三年的多頭行情,只是從總經面來看,當M1b(國人短期流通資金﹢活存)與M2(M1b﹢定存)呈現死亡交叉時,代表國人持有活存投資股票、房市的資金動能遞減,加上今年下半年有一二年總統大選的不確定因素,她認為,下半年房市小幅修正的機率高,但修正幅度不高,頂多五%,但不想錯過好屋的自住型購屋者,還是可以像她一樣勤看房子,有適合的標的就大膽進場。

 

幸福買屋五大方向

 

不過,在高房價時代,該如何聰明買屋?Joy分享了她的購屋五大訣竅。

 

訣竅一:挑地點佳,具題材性的房子

 

購屋最重要的就是保值性,Joy認為,在挑選標的上,可設定未來一、二年,總價可以漲一至二成的標的,這時候,挑地段、選有未來性題材的房子,就顯得格外重要。

 

「尤其是精華地段出現的高價土地標售時,就會帶動該區域周邊房價大漲,例如當紅的信義計畫區,豪宅每坪開價百萬元,甚至出現三百萬元的天價,一旁鄰近的區域,一樣可以找到三、四十萬元的中古屋標的值得投資。」Joy指出,像是信義計畫區還有土地要蓋豪宅,比方說亞太會館那塊地,未來要推每坪三百萬元的豪宅,那麼新推案豪宅一定會帶動周邊的房價。所以像是大安區、信義區這些精華區都是房市不敗的區段。

 

此外,目前與未來有捷運,以及有題材且未來有潛在性利多的區域,也是不錯的選擇。例如捷運信義線、松江線周邊房價,在經過交通施工的黑暗期後,未來房市也有想像空間;至於潛在利多題材,則像是忠孝復興站周邊的正義國宅,即將拆掉蓋SOGO三館與晶華酒店,或者是台北車站五鐵共構周邊的房子,都是她積極鎖定、長期投資買屋的區塊。

 

訣竅二:選擇採光佳、風水好的房子

 

房子最重要的是採光,當然,最好是三面採光,代表光線好,房子會覺得特別亮;其次是兩面採光;如果只有一面採光的房子,光線比較暗,未來在賣的時候,價格會受影響!所以在買的時候要特別留意這一點!

 

「買房子看風水,不是為自己看,而是為將來的買方看。」曾花錢上風水課的Joy笑著說,因為她就曾遇到買家帶風水老師一起來看房子。

 

Joy滔滔不絕地分享著,例如門口不能有電線杆、一棵大樹;若是一樓的住戶,住家正下方最好不要有地下停車道經過,因為一般人不會想買這種房子,將來脫手性就會不好;另外, 「背山」表是有靠山,但若是「面山」視野看不出去的話,房子未來的轉手性也不好。

 

訣竅三:避免嫌惡設施與凶宅

 

比方說高壓電塔附近、加油站、福地(墳墓)附近的房子,她都會避開,最重要的是,一定要避開凶宅,雖然現在有些房仲會在提供物件資料上,註記是否為「凶宅」,但對一些年代久遠的房子來說,房仲業務在簽下該房子的時候,也不見得會知道。所以如果決定要買房,又聽到不好的「風聲」,可以請信賴且經驗老到的業務員去查,例如,請民意代表發文給派出所,給對方住址查證是否曾有凶殺、自殺等案件,即可得到相關的資訊。

 

訣竅四:與經驗老到的房仲維繫好關係

 

要與房仲做「好朋友」,一旦關係良好,只要有好的案子,就會第一個通知你。「就像我認識三百位房仲業務,熟悉的有六十位」Joy認為最好找比較專業、有口碑的房仲業務,例如住商不動產安和店店長許孝仁,就是她讚不絕口的房仲業務。

 

「例如前不久我在台北市東區,與另一位買主競購同一間店面,我都已經出到二.一億元,硬是比對方多一千萬元了,居然還被搶走。原因就是幫我出面談價的仲介實在太沒經驗了!如果是比較專業的房仲,就不會出這種錯誤。」講到這裡,她仍掩不住惋惜的神情。

 

訣竅五:價格要抓得精準

 

通常買房子,中古屋我會從市價的八折開始殺起, 若是好的物件,競爭者也比較多,最高會以九折的價錢買下,即使是自己要住的房子,又很喜歡的話,頂多也只能接受九折的價錢,「因為通常賣方都會預留一成的殺價空間來定價,至少不要買到高於市價行情的房子。」

 

不過,Joy強調,買房子要量力而為,才不會被房貸壓得喘不過氣來。「就像股神巴菲特所言,永遠要留三成資金。」Joy笑著說,她之所以能在房市投資多年屹立不敗,就是因為她總是保留三成的投資資金,並預留未來五年本利攤還的房貸資金。

 

對於有心買想屋的薪水族,Joy以過來人的經驗建議,除了存夠自備款,精算每月房貸最多不要超過薪資的一半,最好再預留一年半載的房貸預算,以免碰上重大意外時,讓自己陷入還不出房貸的窘境,這樣才是高房價時代從容買房的明智之舉。

 

未來房市看法
房市呈現短空長多格局,未來二至三年持續看漲,新手投資者可持續看屋,不過在兩岸政府打房持續、資金動能開始不足(M1b與M2走勢呈現死亡交叉),與下半年選舉不確定因素下,若要自住的人,可在第二季後找買點;投資客要更謹慎,因為漲多的房市可能會在下半年拉回修正。

 

打敗高房價的達人不敗心法

  • 選擇捷運周邊的房子

  • 不買預售屋,只買中古屋,行情比較能夠掌握

  • 不追高殺低,只挑好地段

  • 不買過度裝潢的標的,要勇於議價,從8折殺起

 

Joy
出生:1953年
現職:房市專業投資人
投資資歷:逾30年
投資規模:數億元
擅長交易物件:中古住宅、店面

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