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首購、換屋族 不吃虧買房七招

梁任瑋

房地產掃瞄

781期

2011-12-08 16:35

總統大選前房市受到奢侈稅上路與歐債風暴衝擊,呈現「賣方姿態高擺、買方觀望等待」的市場凍結現象,但卻有人追隨股神巴菲特的名言:當別人恐懼時,你要貪婪,在選前多空紛雜的時機點,善用技巧一圓購屋夢。

沒「事」,千萬不要買台北市的房子!這句在網路流傳的順口溜,意思是「沒四千萬,不要買台北市的房子」。在外商不動產顧問公司任職的David和大多數人一樣,口袋裡拿得出六、七百萬元現金,但絕對換不起四千萬元的房子!

上班族換屋用「第二圈法則」 半價買幸福屋

其實,早在二十八歲,David就晉升成有殼一族了。當時他以七百多萬元在台北市民生東路三段買下一間三十一坪的電梯華廈,等到孩子要上小學了,為了學區考量,他把女兒的戶籍設在大安區岳父家,再將民生東路三段自宅出租,一家三口搬到大安區成功國宅附近租房子,展開朝大安區換屋的大計。

「二○○七年時,我原本看上了一間華廈,但當時房價一坪漲到五十萬元,結果一觀望,房子就被動作更快的買家捷足先登了。」David無奈地說,當時他告訴自己再等等,沒想到這一等就等了五年,看著房價愈漲愈高,換屋的夢想也離自己愈來愈遠。

去年底,David服務的建商客戶在南港推出新成屋,他一到管線地下化、道路十米以上、公園學校一應俱全的重陽重劃區就眼睛一亮,和原本樓下就是餐廳、馬路上蟑螂跑來跑去的大安區租屋處相比,這裡簡直就是皇宮。

但David不否認,要搬到南港,他和太太得先克服「大安區情結」。有一天,在台北一○一大樓上班的他,用Google地圖測量南港到信義計畫區的距離,只有三.五公里,他才改變想法,今年九月時以二千五百萬元,買下南港重陽重劃區向陽路上的四十多坪新成屋。

David說,好的房子,不只在於帳面上增值,更是讓生活品質增值,如果他堅持在大安區買到同樣四十幾坪的電梯大樓,得付出逾四千萬元的代價。「現在,只用半價,就換得視野寬闊、安靜的住家環境,這是我住市中心四十幾年,從未有過的幸福感。」

單身族首購趁低精挑折扣屋 用房租繳房貸

從高房價的大安、信義、中正等「蛋黃區」往外遷徙,有資產優勢的換屋族,往內湖、南港等市中心第二圈走,而首購族則是往木柵、新店等房價相對較低的「蛋白區」覓屋。

在佳格食品擔任業務經理的李淑蓉,兩個月前才在新店及人中學旁,以五百七十餘萬元買下人生第一間房。「買房,我是一直有想法、但沒有行動。」還是單身的她,這兩年身邊愈來愈多朋友成家買房,假日拜訪朋友的新厝,讓十幾年來都在外租屋的她感觸很深,「是到了該買房子的年紀」,這個念頭開始在心裡發芽。

今年夏天,李淑蓉開始陪著朋友一起看屋,並且從自己長期租屋、最熟悉的新北市新店地區找殼。她跟房仲說,只想買總價四百萬元上下、兩房的產品,但以電梯華廈已達每坪四十萬元的新店地區來說,要找到符合條件的房子,困難度極高。

沒想到,就在下半年房市交易冷清的時候,仲介介紹她去看屋齡十多年的「三圓羅馬」社區,原本屋主開價六四○萬元,每坪單價近十八萬元,但她表明自備款不多,必須申請銀貸到八五%才會買,最後透過仲介協助爭取到八成房貸,經過議價最後以一坪十五.九萬元成交。

至於會不會擔心明年房市向下,現在反而是買在高點?她認為,已經買到低於行情的價格,未來即使房市走跌,她的房子跌價風險相對低很多。

李淑蓉說,自己上下班都習慣開車,對捷運的依賴性不高,剛好社區門口就是中安交流道,到仁愛路公司車程不過二十分鐘,非常方便。有了自己的窩以後,她開心地說,「有家的歸屬感真的不一樣,如果早幾年買的話,繳給房東的租金,應該也可以買一間小套房了。」她希望在有了第一間房之後,可以慢慢換到市區,甚至有能力買一間收租房,就算達成她人生最大的願望了。

其實,不論景氣好壞,買房的需求一直都在。根據好房網統計,近七成民眾有換屋打算,而且從十月開始,在百年結婚生子潮帶動下,新婚首購族也開始增加。但怎麼樣在房價已高、面臨修正的情況下,買到穩定保值、價格合理的好房?

第一招:用還款能力反推購屋總價

雖然目前是低利環境,首購族最高房貸成數都可達七成,但由於明年經濟環境不佳,資金控管更為重要,最好以每個月本息攤還金額反推購屋總價,即使家庭經濟有所變動,也不會因為一時繳不出房貸,而慘遭斷頭法拍的命運。
 
太平洋房屋發言人鄭國英表示,以現在每貸款一百萬元,每月攤還本息約五千五百元計算,一個月薪五萬元的上班族,在房貸不超過月收入三分之一的原則下,房貸金額不超過三百萬元,而要購買的房屋總價以不超過四三○萬元為限。
若是雙薪家庭,也以家庭總收入為準計算,在了解還款能力之後,趁著房地產景氣修正階段,從總價選擇距離上班方便的地點,這樣買房最為安心。

第二招:先求有再求好  從低總價小宅入手
 
在預算有限之下,如果想實現「三十買房」的首購目標,應該先求有、再求好,從低總價小宅開始找起。
「從單身、結婚到生第一個孩子,兩房產品都可以因應,加上家庭人口數日益降低,未來脫手性也不錯,是首購族的第一選擇。」好房傳媒中心經理李建興表示,只要自備款一百萬元,依舊可以在雙北市內找到兩房、二十坪上下的低總價大樓,這類物件也是目前最熱銷的產品。
 
以總價六百萬元來看,台北市包括萬華、大同、內湖和文山區,都可以找到低總價的中古大樓和公寓,新北市只要避開捷運拉抬效應(捷運站方圓一公里),則有眾多物件可選擇,至於中南部,三十多坪的二、三房物件則是現階段的市場主流。
 
第三招:跨區差一站  捷運房價省一半
 
由於未來房市全面漲勢將不復見,最具保值效果的「捷運宅」將是首選,尤其是跨區比價,最有機會買到物超所值的好物件。例如中正區的公館捷運站,周邊房價平均每坪六十八萬元,但下一站位於文山區的萬隆捷運站,平均每坪房價僅四十五萬元,交通時間只差三分鐘,每坪就差了高達二十三萬元。
 
預計明年開通的捷運新莊線,大同區的大橋頭站周邊平均每坪房價為四十六.七萬元,但下一站位於三重區的台北橋捷運站,平均房價每坪僅三十一萬元,兩者價差比也超過五成。「未來新莊線捷運開通後,會大幅降低三重到台北的交通時間,所以台北橋捷運站附近的房價增值潛力不可小覷。」永慶房仲集團研展室資深研究員黃舒衛說,跨區捷運宅不但有機會物超所值,交通時間也不會增加太多,是個省錢省時的聰明選擇。

第四招:結案前餘戶議價空間大於中古屋
 
不過,現在到底要買預售屋、新成屋還是中古屋,比較好議價呢?建議趁著房地產景氣修正階段,可以選擇「有結案壓力」的新成屋。以台北市文山區政大實小旁新成屋建案為例,由於已交屋一年卻尚未售完,剩下的幾戶原本每坪開價四十三萬元,但現在光是詢價,就已經下殺到三十五萬元,等於房價打了八折。
 
「這是因建商利潤抓三成,新成屋資金壓力較大,所以就算最後幾戶砍三成也不會賠錢,議價空間反而比散戶持有的中古屋還大。」信義代銷協理何胤諭說,通常測試市場水溫的潛銷期與接近結案時,都是議價好時機,尤其是銷售末期有業者俗稱的「沉澱戶」,遇上代銷公司急著結案,也可爭取較大議價空間,建議可以「廣告戶」價格減去五%後開始談起,再一點一點往上加。

第五招:房價仍高  換屋族可先賣後買
 
至於換屋族應該先賣後買,還是先買後賣?鄭國英建議,資金較不充裕的換屋族,可以「先賣後買」,尤其是目前房價仍處於高檔階段,獲利了結之後,再好好找尋新房,但風險是如果無法和買方談好「售後租回」,或是無法在交出舊屋之前買到新屋的話,就必須面臨租屋及搬遷的問題。
 
如果手上資金充裕的話,則建議「先買後賣」,原來的房子可視情況先出租,整個換屋過程也較為輕鬆。不過,先買後賣,會因為買方已經持有一間房屋,第二屋可申請到的銀貸成數最多只可達六成,所以自備款較高,可用夫妻其中一人名義購買,還可以貸到七成房貸。

第六招:短投退場  明年是長線投資好時機
 
至於房產投資,雖然奢侈稅後短期投資客銷聲匿跡,但對持有兩年以上的長期投資客來說,反倒是進場好時機。「奢侈稅讓過去短炒型的投資客退場,所以明年比較不會有搶房子的情況,選擇性又多,是很好的投資點。」永慶豪宅團隊首席顧問葉國華透露,他個人就打算明年要進場撿便宜。
 
不過他也強調,要找到好的投資標的,須勤做功課,最重要的要先思考這間房子「下一手要賣給誰」、「開多少金額買方會接受?」,例如台北市師大附中學區房,周邊中古屋每年釋出率不到二%,不但價格高於行情二至三成,還不愁沒有買方,就是很好的投資標的。

第七招:跟著成熟商圈買  房價可保值
 
除了學區,買在成熟商圈區域是所有自用與投資族群應當優先考慮的。「一個成熟商圈具備的條件是有大型連鎖店進駐,這些連鎖店在開店前就已經做好了人口、購買力等基本面的評估,值得作為購屋參考。」台灣房屋首席總經理彭培業說,有連鎖店、名店拉抬,附近中古屋價格不墜,就表示居住水平、商圈繁榮度都可維持。
 
此外,銀行針對房貸放款也會將地段區分為A級區域、A+區域,是決定貸款成數的依據,也顯示成熟的商圈是讓房價保值的首要條件。
 
用還款能力
反推購屋總價

試算條件
1.房貸不超過月收入1/3。
2.依現行利率,每貸款100萬元,每月攤還本息約5500元。
月薪5萬元╳1/3 ≒1.65萬元(可攤還房貸本息)
1.65萬/0.55萬╳100≒300萬元(可貸款金額)
300萬/0.7(房貸成數)≒430萬元(購屋總價)

David買房三心法:
1.尋找有潛力的重劃區,用半價換到新成屋。
2.鎖定交通方便的市區第二圈,不影響上班、上學時間。
3.嚴控財務,買自己負擔得起的物件。
李淑蓉買房三心法
1.往大台北房價相對較低的「蛋白區」找屋。
2.趁買氣冷清,向買方殺價。
3.善用首購優勢,爭取高成數房貸。
 
捷運差一站  價格差一半!
捷運線 行政區 捷運站 平均單價(萬元) 每坪價差(萬元) 價差比(%)
新莊線 三重區 台北橋站 31.0 15.7 50.6
大同區 大橋頭站 46.7  
板南線 南港區 後山埤站 43.2 16.8 38.9
信義區 永春站 60.0  
信義區 市政府站 65.2 11.4 17.5
信義區 國父紀念館站 76.6  
板橋區 府中站 30.5 10.7 35.1
板橋區 板橋站 41.2  
淡水線 北投區 明德站 48.2 11.0 22.8
士林區 芝山站 59.2  
中正區 古亭站 59.0  
註:捷運周邊房價指距離捷運1000公尺內住宅類(不含一樓)房價。
資料來源:永慶房仲集團研展室
 

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