在今天看見明天

產學四權威 剖析選後房市六大趨勢

產學四權威  剖析選後房市六大趨勢
11月24日《今周刊》特別邀請產學界4專家,剖析房市現況與未來趨勢。

方沛晶,整理/陳兆芬

房地產

攝影/聶世傑

781期

2011-12-08 16:24

從奢侈稅後,台灣房市一路冷到現在,大家都在等總統大選後還房市一個明白!到底選後房市會就此回春,還是下跌?《今周刊》邀請產學界專家,幫讀者撥開房市迷霧,掌握選後六大趨勢。

漲了八年的台灣房市,在奢侈稅實施後陷入膠著,量縮、價卻不跌!滿手現金的建商,押注選後房市回春,手上的新案正醞釀在明年二月傾巢而出;但近期看法保守的外資,卻認為歐美經濟疲弱不堪,對台灣的衝擊才要開始,大砍資產營建類股的獲利預期。

隨著二○一二年總統大選倒數計時,市場傳言不斷,有人認為選前只是民眾短期的心理不安,如果藍營當選,未來兩岸進一步簽訂投資保障協定,可望為房市帶來新的資金動能。但也有人認為,歐美兩大經濟體明年都不看好,選後房市頂多也只有一到兩個月慶祝行情,如果總統換人做,兩岸和平關係可能出現不確定的變數,房地產市場恐將「淒風苦雨」。

到底大選過後,晦暗不明的房市能否就此撥開迷霧?二○一二年台灣房市會就此回春,還是下跌?《今周刊》發行人謝金河特別在十一月二十四日,邀請台大經濟系教授林建甫、潤泰創新董事長劉忠賢、台灣房屋首席總經理彭培業,以總體經濟、產業觀察和消費者反應等各個面向,幫讀者為選後房市抓出六大趨勢。

 

趨勢一 歐美對台衝擊大 房市回歸供需基本面


謝金河(以下簡稱謝):這幾年台灣房地產都算非常安穩,而且股票破底之後,房地產在風險規避、保值方面有相對作用。不過,從明年的總體經濟環境來看,房市走向會有什麼變化?總統大選的結果又會對房市造成什麼影響?

林建甫(以下簡稱林):明年的景氣狀況,目前看到歐洲是一定不好,美國雖然明年有大選,但目前失業率還在九%(編按:此為十月失業率,十一月降至八.六%),失業率如果降不下來,經濟狀況看來並沒有太好,台灣的出口勢必受到影響,最近產業的出貨、接單狀況都已經反映了。

另外,和我們的關係越來越密切的中國,最近信貸的問題不斷渲染,股票也破底,中國內需能否有效填補歐美需求不足的缺口就非常重要。不過,從國八條、國十條到限購令(指中國政府樓市調控政策),可以看到中國的房價已經下跌,而且跌幅不小,不管台灣是哪一黨當選,都要看政策開放的程度,是否會讓中國資金流向產生移轉的效果而跑向台灣,這會是明年觀察房市的重點;否則以台灣的空屋率、台北市房價所得比十六倍(編按:此為第二季統計數字,第三季降為十四.三倍),都顯見房價的確有修正空間。

劉忠賢(以下簡稱劉):從總體經濟來看,歐洲以外的地方,都在緩慢調整與復甦,台灣也是一樣。主計處預測的GDP(國內生產毛額)成長率今年大概四.一%,明年大概是四.二%至五.二%,總體來看變化不大。

既然變化不大,我認為基本的供需面會大於政治因素。目前看來,明年台灣房地產各地差異很大,供不應求的地方還是會繼續漲;反之,供給量太大的地方就會有調整的壓力。供不應求的地方,最嚴重的是台北市,台北市目前的住宅存量還不足八萬七千戶,而四十年以上的老房子還有九萬八千戶(註:等待都更或有換屋需求),需求上還是很強,但在供給面上則是一地難求,等到大選這種變動因素結束,潛在買盤會一擁而出,所以明年第二季以後,台北地區的房市應該還會緩步上漲。

 

趨勢二 中國經濟去房產化 陸資移轉東南亞


謝:大家應該都同意,中國經濟的調整會影響台灣房市。目前,所有專家在解讀中國經濟時面向不一,中國知名經濟學者郎咸平說,中國經濟實質成長率只有三%,政府負債三十六兆元人民幣,經濟即將崩潰,這是最壞的情況;獨立經濟學家謝國忠也說,中國房地產在未來兩三年內,跌幅會超過五○%。

但是中國人民銀行貨幣政策委員會委員、中國國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌比較樂觀,他認為中國政府有很大的政策主導力,所以經濟不會硬著陸。瑞士信貸亞洲區首席分析師陶冬也說,中國經濟只會跪下來,但歐美會趴下去!所以,中國經濟硬著陸還是軟著陸,對台灣房地產有什麼影響?

林:在十一五規畫之前,不可諱言,中國的發展是鋼筋水泥蓋起來的,但在金融海嘯之後,為了救市,大家拚命印鈔票,除了美國的量化寬鬆政策,中國也至少放了四兆元人民幣下去刺激經濟。

當利率很低、財務槓桿好做時,房地產就會漲很凶,但這已經違背了中國社會主義的本質,他們現在開始思考如何讓社會公平、讓窮人不被排斥,所以才會有一連串的打房政策,而且打得毫不手軟。

要如何解釋未來的中國經濟?其實,中國就是要走「去房產化」的經濟發展,意思就是不要再靠鋼筋水泥或房地產把經濟拉起來!

調控房地產的主要目的,是要把資金從房地產抽離出來,灌輸到民營企業,讓一般人的儲蓄不要只是追求房價,而是用在實業投資、發展企業上。在這個前提下,如果中國的房地產不能買,抽出來的錢因為股票市場不成熟,可能也不會投資股票,所以就會去消費。從這個角度來看,中國的服務業崛起,才是我們的機會,而不是房地產。

 

彭培業(以下簡稱彭):現在中國房地產市場交易的實際情形是,開發商的價格連降都不敢降,更別提漲了!因為原本買的人,建商只要降價就要去砸店,價格無法調整、產品去化不了,所以市場急速凍結。

 

對台灣房市來說,資金會不會因此流入呢?基本上,台灣對陸資的三四五原則(指陸資來台買房三年內不得移轉、在台居留最長時間不得超過四個月、貸款成數最高不可超過房價五成),讓他們來的意願不大。基本上,我認為陸資會流到東南亞,那邊的國際級飯店就正在如火如荼地蓋。

 

趨勢三 整體量縮價緩跌 豪宅住宅兩樣情 

 

謝:回到台灣的房地產市場,高房價還是大家最關心的話題,在目前的經濟情勢下,未來的房價該怎麼觀察?

 

彭:台灣房地產全面上漲的情況已經是歷史了!奢侈稅之後形成的市場氛圍,不只是數字,還有心理層面的問題,整個消費行為都在改變,所以選後的台灣房市會從全面信心,變成區域信心、產品信心,還是有些地方在漲(例如台北市),但普遍是下跌。

 

影響房價的兩大要件,第一是匯率,我認為政府不會讓大量的熱錢流入流出。第二,明年房市的關鍵點還是利率,利率上則房價下,如果利率維持不動,房價也不會很明確地下降。

 

目前貸款利率持續低檔,大概在一.八四%到二%,所以購屋族負擔不大,房價要大幅修正是不可能的事情,即使現在的房價再下跌一成,過去在一九九八到九九年的溺水屋(指房屋現值低於向銀行的貸款融資餘額)也不會出現。

 

沒有大量的溺水屋,台灣房市就不會產生崩盤效應,而是量縮,但「區域和價格集中化」的情況。例如捷運新莊線、信義線有利多加值,沿線房市就可能是量縮價微漲,沒有利多支撐的地方則是量縮價緩跌。

 

劉:基本上,房價要分成兩方面來看,豪宅就不能用一般商品來規範,這就好像一克拉鑽石的價格從十萬到百萬元都有,只要有能力、有錢的人,當然可以合理地追求百萬元的一克拉鑽石。

 

豪宅這種小眾商品,也不太會受到景氣影響,反倒是受政治、政策等非經濟因素影響較大,除非兩岸關係有非常大的改變,否則目前看來,豪宅(價格)要翻盤的情況是很難的。

 

至於一般產品,供給和需求還是決定價格的重要法則。例如現在供不應求的是台北市,我們應該不是解決台北市房價過高的問題,而是要解決民眾「住」的問題。雖然從房價所得比來看,要花十六年才買得起台北市的房子,但是其他國家市中心的房子,基本上也不是年輕人買得起的,如果政府能夠做好交通建設,到都會區的交通時間在一小時之內,民眾不一定要在台北市買豪宅。

 

趨勢四 實價課稅與都更 釋出空屋平抑房價 

 

謝:要解決房價過高的民怨,很多人都對都市更新寄以厚望。但都更運作上似乎效率不彰?除了都更,政府還應該用哪些方式來平衡房市發展?

 

林:如何讓一般人買得起房子?簡單來說,就是要讓空屋釋出,讓持有成本增加。以目前選舉來說,兩黨都提到實價課稅,其實台灣的房地產稅制在國際上是數一數二複雜的,國外是房地合一,而我們區分成房屋稅、土地稅、地價稅、土地增值稅等各種名目,房屋現值又要憑藉建材、地段來評定,實在太複雜了。

 

其實應該以「市價」來建立資料庫,用實價去處理租稅問題,持有成本增加,多餘的房子就會釋出,這比增加供給面、拚命去蓋房子還要有用;未來不論是誰當選、誰執政,「實價登錄」的觀念能否通過,就表示執政黨有無修正高房價的決心。

 

都更也是讓空屋釋出的方式之一,為什麼台北市比起新加坡大很多,但在台北市能夠有房子的人這麼少?就是因為都更進度太慢,相較於中國,都更的效率高得多了,這是我們要學習的。

 

劉:都市更新也是建商很關心的,因為大台北已經沒有土地了,一定要靠都更,現在只要能夠落實法令執行,審查過程更有效率,並給予合理的鼓勵,相信台北市能有更好的發展。

 

除了都更,也應該整理國有財產資源與土地,公平且透明地告訴民眾未來該如何規畫,這對房地產會有平抑作用,不只是實價,包括土地資源多少也不透明,到底台灣有多少可建地?統統霧裡看花。現在建商最大的成本就是土地成本,目前連一六○坪的土地都搶破頭,土地不釋出,供需就越不平衡。

 

謝:大選後投資人要怎麼去看待不動產的保值性?日本的利率也等於零,但日本房地產二十年來只跌不漲,企業買房地產每年還要提列折價損失。反觀兩岸三地,華人對資產的信仰、感情好像太深了,面對未來經濟的變化,投資人對房地產的態度該如何調整?

 

趨勢五 房市發展雙軌制 新交通建設區域可保值

 

林:華人為何會拚命投資房地產?因為報酬率太高!這和華人地區的稅制有關,我要強調,這是政府應盡的責任與義務。台北市的房價所得比十六倍、全台平均九倍,美國長期三倍,海嘯之前六倍,所以台灣的房價所得比算是相當高。以台北市的房價所得比來說,一間房子二七二○萬元,是以家戶所得一七○萬元計算,這樣的房子誰買得起?所以我建議應該要採雙軌制,就像新加坡組屋只有所得的兩、三倍。如何把豪宅與一般住宅分開,這是政府和建商都應該思考的。

 

劉:大家買房產的主要目的是保值,從保值的角度來看,要注意都市計畫的發展。過去台北市內湖與南港的飆漲,就是因為都市計畫往東走,那麼未來的發展潛力在哪裡?台北市的軸線翻轉、改造舊市區就是很重要的方向。

 

兩年前,萬囍(台北市萬華建案)推出的時候,一坪五十萬元,大家都說潤泰是瘋子,今年完工銷售賣到七十萬元,這就是要告訴你不要再去追求明星地區。再來是看交通動線,捷運信義線與新莊線是已經可以看到的建設,但是已經看得到的,都是房價漲很凶了,通常要看還沒開始漲的,就像這幾天宣布動工的萬大線、新北市的半環區(指萬大線經過的中和、土城、樹林),最後才從個別產品來看,在這樣的交通環境下,當然要選擇重視品牌的建商。

 

趨勢六 房市產品品牌化 投資動向全球化 

 

謝:我認為建商品牌會是房地產市場下一個很重要的趨勢。現在台灣大部分的建商品牌不太有區隔,所以經常推造鎮的建商突然推豪宅,味道好像就不太對,品牌調性拉高,才是未來創造加值的重要關鍵。

 

另一個變化是,未來的房市競爭力會非常、非常徹底地回歸基本面!這不只是台灣購屋者對產品的選擇,房地產投資的全球化漸漸會出來,前一陣子去日本,很多人看到日本房價便宜就躍躍欲試,也有台灣人現在覺得美國房地產很便宜,全球比價的現象就出來了。

 

彭:總體而言,台灣房地產長期來看是具有保值的功能,有基本面支撐的好區域就有增值力。所以除了地點與建築規畫,最基本的指標──人口移動也很重要,例如中部人口就是增加的,尤其是台中市北屯、南屯或南區,而高雄市的中間就是被掏空的,包括鹽埕、苓雅、前鎮區,人口逐漸減少,房價支撐就很難。

 

至於投資動向的確越來越全球化,房地產會走向「無疆界銷售」。以後房地產會不僅可以進口,也可以出口,國外物件可以拿來國內賣,國內物件也可以賣到國外,這就等於活用了全球資金,屆時台灣房地產的發展,會有很大的改變。

 

《今周刊》發行人謝金河

「未來房市競爭力會非常、非常徹底地回歸基本面!」《今周刊》發行人 謝金河

 

台灣房屋首席總經理 彭培業

「溺水屋不出現、台灣房市不崩盤,未來會是區域和價格集中化。」台灣房屋首席總經理 彭培業

 

台大經濟系教授 林建甫

「中國經濟『去房產化』,資金是否流向台灣將是觀察重點。」台大經濟系教授 林建甫

 

房地產

「保值性要跟著都市計畫走,台北市的軸線翻轉、改造舊市區最具潛力。」潤泰創新董事長 劉忠賢

延伸閱讀

薪水族買屋換屋全攻略

2006-09-14

不吃虧 跌價買好屋

2011-12-08

進場?注意房市泡沫五大警訊

2010-09-30

不敢實價課稅 政府打房花拳繡腿

2010-12-16

高檔震盪——2012年房市觀察

2012-03-29