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前進九大黃金保值區避開八大地雷區

前進九大黃金保值區避開八大地雷區
台中市七期重劃區供給量大,造成目前價格混亂,需要時間消化。

梁任瑋

房地產掃瞄

資料室

781期

2011-12-08 16:20

奢侈稅上路已將半年,短進短出投資客銷聲匿跡;惟房價依舊看跌不回,在房市交易回歸以自住客為主的基本盤之後,北中南又有哪些超級黃金保值地段,值得想在明年選後大勢底定後進場的購屋族挑選?

不論自住或投資,想買房子的人都不希望買在最高點,如果不能買在最低點,至少也要買在房價還有上漲空間的潛力地點。雖然目前房價已站上歷史新高,但北中南仍有不少潛力區,因重劃區設立、新市府或縣政中心進駐、重大交通建設匯集,甚或有優質景觀加持,儘管房價修正,房價還是相對抗跌。

回歸房地產市場基本面,優勢地段永遠立於不敗之地,因此,買房跟著建設走,幾乎就能抓住房子的保值性。但什麼才是好地段?天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,要判別地段好壞的最基本條件,先看生活機能成不成熟,也就是能否滿足食衣住行育樂六大生活基本需求。

另一個掌握房地產「地段」的方法,就是評估這個地段有哪些「不可取代」的要素。

第一,捷運題材加持。目前大台北已通車的捷運線,不論新成屋或中古屋,房價均居高不下,但想買捷運宅的民眾還是有機會,房產專家建議,剛進行第一階段動工的新北市環狀線,共有九大雙捷運交會站,數量高居大台北捷運線之冠,但目前仍處於施工階段的交通黑暗期,可趁房價尚未反映利多之際,提早布局。

 

房地產

 

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台北市 信義計畫區是票房保證 南港後勢看漲

 

已在今年七月動工新北市環狀線第一階段工程,分布在新店、中和、板橋、新莊與五股五大區域,預計二○一五年十二月通車;環狀線除了新店大坪林站為地下化工程,其他多為地上高架工程,大幅加快整體開發時程,而且第一階段環狀線所經路線,多為新北市精華地段,如新店大坪林商圈、十四張五峰重劃區、景安─南勢角商圈、新板特區、新埔商圈、新莊幸福路商圈、頭前重劃區及新莊副都心,都是目前新北市最繁榮的商圈及建商推案最熱絡的區域。

第二個不可取代的地段要素就是升學率高的「明星學區」。永慶豪宅團隊首席顧問葉國華說,以台北市為例,有很多家長為了替子女設籍在師大附中學區,儘管學區範圍內的平均房價高於行情三成,但因為需求大於供給,始終「一屋難求」,不論房地產景氣好壞,明星學區住宅都是仲介市場的搶手貨。

根據永慶房仲集團針對全台五都最具代表性的重劃區進行調查發現,重劃區的房價漲幅普遍高於平均行情五至二十個百分點不等,重劃區住宅相較於老式社區而言,產品新、綠覆率高、街廓整齊劃一、公共建設充足,尤其在寸土寸金的都會區中,完整遼闊可供開發的重劃區土地,更顯得彌足珍貴。

 

好房網新聞中心經理李建興說,二○一一年台北市住宅每坪均價五十二.七萬元,相較○七年的三十七.一萬元,短短四年上漲四二%,其中又以在一○年每坪均價已衝破百萬元大關的信義計畫區為例,今年房價已站上每坪一一九萬元,相較於○七年房價漲幅狂飆六二%,大舉超越台北市平均漲幅,更勇奪五都重劃區之首,豪宅聚落的台北市信義計畫區,正猶如房市的保證書,成為許多台商、頂級人士資產配置的首選。

 

台中市 大面積綠地「景觀宅」房價抗跌

 

除了台北市中心保值區,台北東區的延伸南港,除了未來有三鐵共構的利多,周邊還有三高、二捷運的交通條件,重大公共建設並複製信義計畫區的世貿展覽館、五星級大飯店,還有軟體科學園區,但相對於信義計畫區高達每坪兩百萬元以上的房價,該區房價更具有親和力,吸引建商積極搶進,加上區內傳統產業也極欲轉型,南港經貿園區應會對南港區帶來「麻雀變鳳凰」的效應,後勢值得期待。

 

至於台中市、高雄市,龍年潛力路段,多圍繞在「景觀宅」周邊,只要社區附近有大面積公園綠地,過去三年來漲幅絲毫不比新北市遜色,平均有三成以上的成長實力,對應起各城市平均房價,也多了三至九個百分點。

 

李建興表示,台中市七期南側的黎明商圈與未來落腳的IKEA家具量販店將補足生活機能,使得許多換屋族、中高階層人士爭相進駐;而台中美術館大型公園綠地,因為周邊也有多條綠園道,且融合高級美食與文化創意,兼具休閒氛圍與生活機能,使得周邊少有餘屋,是台中市西區指名度最高的住宅區。

 

高雄市 農十六具備多項優勢  四年上漲逾三成

 

高雄農十六特區緊鄰美術館特區,區內規畫占地萬坪的森林公園,並鄰近漢神巨蛋購物中心、明誠商圈與捷運凹子底站,又有龍華國小及明華國中等明星學校加持,是少數具備綠地、捷運、採買與學區條件的重劃區,目前高雄住宅每坪均價為十一.九萬元,相較於○七年的每坪均價九.一萬元,漲幅達三成;反觀農十六特區,由於同時具有多重居住優勢,今年每坪均價來到二十七.五萬元,相較○七年二十.五萬元,上漲了三四%。

 

這波房地產景氣多頭以來,雖然很多地區的房價都已大幅上漲,但是有不少區域的房價已經脫離區域行情,明年房市有部分地區仍有供過於求的疑慮。例如:新北市林口、三峽、淡水等地,過去幾年已經累積龐大的新成屋,尚未去化完畢,因距離市區較遠,沒有捷運支撐,未來會面臨價格大幅修正的危機。買房仍應回歸地段、生活機能成熟的區域、避免誤觸下跌風險較高的地雷區。

 

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