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實價登錄制上路 房產理財效果縮水

實價登錄制上路  房產理財效果縮水
房市一旦進入實價課稅,節稅效果恐怕會大打折扣。

許靜文

房地產掃瞄

攝影/吳東岳

783期

2011-12-22 09:35

最慢明年七月實行的實價登錄制度,續奢侈稅後,又引起房產界一大震撼,房仲業者認為,新法上路之後,無論是對短期房價波動空間的壓抑,或是對長期房產的成本墊高,都將改為「用房產理財」的效果與定義。

立法院在十二月十三日三讀通過《地政三法》修正案,日後只要買賣不動產,都必須以交易實價在三十天內登錄,最慢明年七月一日開始實施,雖然法令明訂實價暫不作為課稅的依據,但已在房市引起不小震撼。

房產買賣價差空間縮小、漲跌速度變慢,乃至於實價課稅上路之後造成持有成本大幅提高、節稅功能不再……,房地產實價登錄之後種種可能造成的改變,對於「居住正義」來講,都具有正面意義,但若把房地產當成一種理財工具,這項工具的「理財效果」,在實價登錄前後,將有截然不同的差別。

首先,「靠房產短期賺到高額價差」的機會,從此之後恐怕相形有限。

 

影響一:短期致富機會變小


業者指出,實價登錄確實能讓消費者買賣房屋價格更加透明化,不會隨著賣方、仲介漫天喊價,也就不會讓買屋者不小心買到高價。銀行業也持肯定態度,銀行房貸主管表示,過去銀行是自行鑑價決定放款額度,但現在有實價登錄價格做參考,等於多了一個依據,日後也能讓買方加快取得貸款。

反向思考,「不會讓買屋者買到高價」,也就意味著賣方並不容易賣到偏離基本面的高價,中信房屋副總經理劉天仁直言:「可以預見,買賣房屋的資本利得空間將會減少。」

他指出,因為買賣價都查得到,炒作空間變小了,房子會回歸基本面,「就像成長型股變價值股。」劉天仁強調,投資房市的人莫不希望靠著快速轉手交易賺取大量價差,但實價登錄後,買方都能查到前一手的交易紀錄,人為炒作空間變小了,「不會再有半年前買兩千萬元,房子裝潢整修後三千五百萬元售出,一口氣賺一千五百萬元的事情發生。」

 

影響二:長期獲利空間壓縮


短期價差難賺之外,當實價登錄制度逐漸成熟,終於進一步走向實價課稅之後,房產投資客就算想要「以時間換取空間」,以「長期持有、靜待價格上升」的方式賺取利潤,難度恐怕也將大幅提高。

關鍵在於,一旦採取實價課稅,「養房成本」可能也與目前情況不可同日而語。

住商不動產企研室主任徐佳馨說,一旦實施實價課稅,「房產持有者每年該繳的房屋稅、地價稅,甚至可能會增加一倍以上!」

舉例來說,如果你手中持有一間小套房,占土地持份約一坪,每坪公告地價是一五○萬元,該繳的地價稅約是四千五百元;但若實價課稅後,每坪公告地價可能漲到三百萬至四百萬元,地價稅可能會拉高到上萬元,無疑增加了自住戶在房屋稅上的負擔,如果你住的是豪宅,或者公告地價和實際交易價格落差越大的地段,稅負肯定會翻倍增加。

又如台北市有名的豪宅帝寶,目前土地公告現值每坪約一五四萬元,但實際上市價卻要七百多萬元,兩者相差五至六倍之多,一旦實價課稅,豪宅的房屋稅增加幅度就會相當驚人。

實價登錄實施後,實價課稅不再只是空談,過去,投資客慣用「用房租付房貸」的養房策略是否仍然划得來?恐怕必須重新計算。

 

影響三:節省贈與稅效果不再


除了投資客不再容易「短線暴賺」、「長線穩賺」之外,對於部分高資產人士來說,過去也可以藉由房地產來節省贈與稅,但這樣的節稅管道,恐怕也將隨著房地產實價課稅走入歷史。

徐佳馨說,目前由於土地公告現值加上房屋評定價值和市價落差太大,因而產生節稅空間,她舉例,台北市東區某一三角窗店面,當初投資客取得的價格是一‧八億元,後來,該名投資客將此店面贈與小孩,因為土地持份很低,約只有三坪,再加上屋齡已有三十年歷史,推估評定價值接近兩千萬元,贈與稅課一○%,只需要繳兩百萬元的贈與稅。

捧著一.八億元現金直接贈與小孩,要課一千八百萬元的稅,買店面做贈與繳稅才兩百萬元,兩者相差一千六百萬元,「這就是房地產最好的節稅效果。」

徐佳馨強調,關於實價課稅的實際作法,現在政府還沒有規畫,但邏輯上來說,應該是用當初購入的成本為計算基礎,在此之下,即使房價下跌,但當時「花多少錢買房,就要課多少錢的贈與稅」,也就完全無法產生「靠房子減少贈與稅」的效益。

整體而言,房仲業者均認為等配套措施完成後,台灣一定會從實價登錄進一步地走向實價課稅,屆時對想利用不動產賺取價差的投資客,或是節省贈與稅的影響會最大。而這些想像中的利空,或許也將逐漸開始反映在房價表現上。

「短期而言,先以信心面的衝擊為主。」台灣房屋研究中心執行長邱太?表示,實價登錄立法後,目前還看不太出對實際交易的立即影響,「不過可以預見,一旦實價課稅上路,房市價格就有可能應聲下跌。」
 

然而,即使真的實施實價課稅,房價也不至於出現驚天動地的崩跌。劉天仁說:「實價登錄與實價課稅,就是要讓房價回歸基本面,所以,基本面的價值,就是止跌點。」

 

就像台北市大安區在金融海嘯期間房價也下跌,但始終穩定在每坪六十萬元上下,就算實價課稅,大安區房子也不可能跌到一坪三十萬元,「這就是我說的回歸基本 面,還是要看房子周邊的建設、未來發展,以及交通便利性。」

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