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淡水包租公三個堅持 賺租金、價差雙贏

淡水包租公三個堅持  賺租金、價差雙贏
生長在淡水的盧進和,對當地房地產和捷運族的生態如數家珍,造就了他不敗的包租生涯。

李建興

房地產掃瞄

攝影/林煒凱

804期

2012-05-17 15:32

捷運宅高貴的價格,除了令自住客卻步,也讓想買房包租的人因賺不到合理的投資報酬率而望之卻步,淡水包租公盧進和,憑著多年的經驗,對於選地點、看房型和等時機有其獨門之道,成了捷運宅不敗的包租公。

「穿乎水水,遊山玩水,三不五時巡田水,初一十五領油水!(台語)」這原本是用來形容擁有大筆土地、房地產,過著優渥生活的員外,但很難想像,套在五十八年次的盧進和身上,竟如此貼切。


雖然才四十出頭,但盧進和已是許多在新北淡水租房子的學生、上班族的房東,從他一九九九年買下第一間房,和房地產結下不解之緣後,至今手上多達十一間房。最令人稱羨的是,儘管房子都在行情較低的淡水,但多半位於捷運站旁,因此戶戶都順利出租,光租金,每月就足以讓他「蹺腳捻嘴鬚」,坐收十數萬元。


隨著淡水房市開始從谷底翻揚,當初合計才用了四、五百萬元自備款買房的盧進和,多年來養房有成,如今已是擁有近三千萬元身家的房產達人。


理財有道的盧進和,在學生時代就跟會存了一百多萬元,只是後來心想,「跟會可能被倒會,還不如買房子,既可收租又可增值!」於是懷著「存錢不如存房」的概念,把會標下來,拿著所有積蓄,一次就買了三間小套房當起房東。而為了實踐「存房夢」,原本在化工廠上班的他,毅然改行跑去當房仲員,只為了跟在行家身旁學買賣房子、判斷行情,以及投資客只能意會不能言傳的「私房祕招」,因而練就了一身硬底子。

 

包租公

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堅持1:終點站效應  房價便宜、轉乘者眾,投報可期


盧進和開始進入地產界時,淡水捷運剛通車不久,當時淡水掀起了一陣來自於台北的移民潮。他心想,淡水腹地不大,卻足足容納了十多萬的人口,再加上當地淡江大學、聖約翰大學及真理大學就有二、三萬名學生,最重要的,捷運開啟了淡水通往台北的血路,未來捷運沿線上租屋需求一定龐大,因此讓他更確立了要在捷運沿線投資包租的意念。而他的成功,更與其對於選房選地點的堅持有關。


其實,剛開始要買房出租時,盧進和也曾考慮在台北市買房投資,但後來發覺,位於捷運末端的淡水站,不但房價便宜,同時有許多來自三芝、淡海的居民搭公車來轉乘捷運。其中,有不少住在北海岸一帶通勤族,因受不了舟車勞頓,乾脆搬到淡水租房,造就了淡水捷運站旁可觀的租屋人潮。


因此,憑著這套「終點站效應」,盧進和成功跨出當包租公的第一步,之後陸陸續續在淡水買房出租。然而,造就他包租生涯一路順遂的,還有其堅持的「全機能理論」。

 

堅持2:房型小而美  各項機能一應俱全,容易出租


多年來從事地產業的心得,讓盧進和體認到「包租和自住不同」。自住只要考慮自身狀況,而租客不是家人,三、五年就得換一輪,每個人生活形態不同、生活圈各異,因此,包租要整合房客的想法,並讓房東輕鬆繳貸款,才能好租又有好投報。他的房子,就一直堅守房東房客「雙贏原則」。


除了選地點外,就連房型的評估,盧進和也有他的邏輯。他認為,會在捷運站附近租房,多半是單身的通勤族或學生,房子不必太大,兩房或套房最適宜。而對房東來說,也由於總價較低,壓力小,卻相對能創造更高的投資報酬率。


以他目前手上房子來說,多半是一房一廳或二房產品,買價大多只有一百多萬到三百萬元不等,卻可以帶來每月八千至一萬兩千元的高額租金,投報率高達四%以上。

 

堅持3:灰姑娘理論  寧選潛力站,不選高價房


最讓盧進和自豪的,則是他自創的「灰姑娘理論」。他認為,包租公對於房價的拿捏,一定得比自住客嚴謹,否則徒然買了一個高貴的好房,卻無法創造相對的租金,因此「寧買灰姑娘,不買睡美人」。所謂的灰姑娘,就是未來即將通車而有鍍金效應的捷運站,以淡海輕軌沿線的淡海新市鎮來說,許多捷運站周邊的新房子都還停在二字頭,但房價已蠢蠢欲動,未來通車後增值潛力可期,就像「灰姑娘」般,有朝一日將飛上枝頭變鳳凰。

 

相對而言,位於已通車的捷運站,早就過了房價的初升段,站上高點,對包租公而言,徒擁有一間高貴的房子,卻無法創造高投報率,沒有爆發力,就像「睡美人」。

 

在每個時期,盧進和都堅守著寧選「灰姑娘」,不選「睡美人」原則。而這幾年盧進和將觸角伸至淡海新市鎮,隨著淡海輕軌確定興建,以及淡江大橋計畫成形,曾經沉寂一時的淡海新市鎮也起死回生,而在此地早已卡位,低價進場的盧進和,正為下一個高報酬的包租生涯做足準備。


盧進和
出生:1969年
成就:以標會起家買房,至今累積十數棟房產。
擅長標的:捷運附近套房及二房產品。

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