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到馬來西亞當包租公 穩穩賺六%

到馬來西亞當包租公 穩穩賺六%
雙子星塔商業區外來人口多、租屋需求穩定,吸引不少國際投資人前來置產當包租公。

何珮郁

房地產掃瞄

璽朵國際顧問公司提供

823期

2012-09-27 15:46

近年來,東協市場經濟表現相對突出,其中,馬來西亞因政策歡迎國際投資人,且房價水準仍低,租金報酬率是台灣的三至五倍,吸引不少台灣人「錢」進吉隆坡置產,加上馬來西亞房市制度透明,跨海當包租公並沒有想像中困難。

近年來,台灣房價高漲、租金報酬率低早已不是新聞,讓許多想尋求穩定收益的包租公,眼光開始轉向海外,特別是鄰近台灣的東南亞國家,如印尼、泰國、馬來西亞等,在亞洲國家中,經濟表現突出、房價相對便宜,租金報酬率更是高於台灣的三至五倍。

然而,印尼與泰國的政策規定,外國人購買房地產時,有金額、個人條件等相關限制,且不能持有房屋土地,相形之下,馬來西亞的投資環境較為友善,政府不僅大力推行第二故鄉計畫(MM2H)鼓勵投資移民,並提供較優惠的房貸條件,對於一般外國人投資房地產的限制也較少,因此吸引國內不少房仲、代銷業者進軍馬來西亞,帶領台灣投資人「錢」進首都吉隆坡,並鎖定知名地標雙子星塔周圍的商業區投資。

 

品冠曾擁六房 後悔賣太早


自小在吉隆坡長大的馬來西亞籍歌手品冠,從一九九六年就開始陸續在吉隆坡郊區(編按:品冠比喻類似於新北市板橋、林口區)投資房地產並出租,最多曾同時擁有六棟房子,主要以排屋(連棟透天厝)為主,但他特地強調:「六棟房子聽起來很多,但加總價格也不過約台幣兩千萬元左右。」馬來西亞房價便宜可見一斑。

後來因為演藝工作忙碌,無暇管理出租事務,才在二○○九年陸續賣出,小賺一五%,「我後悔當初真的太早賣掉了!」品冠語帶可惜地表示,近幾年來吉隆坡房地產價格不但飛漲,一般郊區住宅的租金年報酬率約為六%,而市中心商業區的酒店式公寓,年租金報酬率更高達八%至一○%,在如今低利率的年代下,報酬率相當可觀。

雖然二十四歲時就有房市投資經驗,但品冠坦言,以前在吉隆坡投資時,只在自己老家附近、熟悉的區域置產,後來○六年決定定居台北,在南港買下台灣的第一棟房子,住了兩年後賣出,每坪價格由原先的二十八萬漲到四十八萬元,大賺七成,這才體悟到投資房市最重要的訣竅「Location、Location、Location(地段)」。所以現在他只要回到吉隆坡,一定找機會到市中心看房子,鎖定租屋需求穩定的商業區,尋找新的投資標的。

品冠進一步解釋,以雙子星塔為主的商業區,又稱金三角地帶,就類似於台北一○一周邊的信義計畫區,但高樓大廈、商辦建築的稠密度,又比信義計畫區更高一些,在此區除了聚集各國的大使館外,許多國際企業也都選擇在此設立辦公室,,走在路上不難看到,除了來自亞洲、中東各地的觀光客之外,還有大量被企業總部外派而來的商務人士,也都居住於此,而龐大的租屋需求,正是支撐金三角地帶房價和租金報酬率的最重要因素。

 

大馬房市

▲看好大馬房市增值潛力,品冠近來也積極在吉隆坡尋覓新的投資標的。(攝影/林煒凱)

 

採實價登錄 房價透明化


了解金三角商業區的基本面之後,你或許會問,如果不熟悉當地的行情和地理位置,該怎麼確保自己不會買貴了?

關於這點,台灣房屋國際資產事業部總經理秦啟松表示,馬來西亞官方的房地產政策,一直都是採實價登錄制度,透過仲介業務,其實不難調到各地的平均成交行情資料,也正因為如此,在馬來西亞買賣中古屋並沒有太多議價空間。

秦啟松回憶起多年前,自己第一次在馬來西亞買中古屋的經驗,「當時屋主開價六八○萬元,依照我們台灣人的習慣,一定會先殺價,所以第一次出價時,我跟仲介喊了六○○萬元。」原以為仲介會積極向屋主協商,沒想到卻一直沒回音,「後來,我又出了一次價,加到六五○萬元。」

秦啟松笑說,「那個仲介只冷冷地跟我說了一句:『屋主就是要賣六八○萬元』。」他打聽後才了解,因房市行情透明,馬來西亞人不像台灣人的交易習慣,由買賣雙方來回砍價、斡旋,兩地的交易文化大不相同。

而新成屋和預售屋市場的制度也相當特別,璽朵國際顧問公司執行董事呂安淇指出,馬來西亞的建商在向政府申請建築相關執照時,必須先確切申報房子要售出的價格,政府也會派鑑價專家進一步審核,核定之後,無論房子在幾年之後蓋好,或周邊行情漲了多少,建商就只能依照當初申報核定的價格賣出,「所以在馬來西亞買房子,你常常可以看到成交價有一堆尾數,連一塊錢都不多也不少。」呂安淇表示。

品冠另外補充,有時建商會在一定期間給予「早鳥」折扣,過了優惠期間,就會依照原先每戶定價。此外,馬來西亞買賣房子的坪數,不須包含公設比,買到的坪數就是室內實際坪數。「所以很多台灣朋友到馬來西亞看房子,聽到坪數再到現場看室內空間時,都會覺得馬來西亞的房子特別大。」品冠笑說。

 

亞洲主要國家租金報酬率

 

五年內賣出須繳增值稅


至於買賣房地產相關的手續和實務方面,如果外國人要在當地辦理房貸,目前一般可貸到六成至七成,若以第二故鄉計畫簽證的身分申請房貸,則可拉高至八成左右,馬來西亞目前的房貸利率約為四%,一年期定存利率約為三.一%。

和台灣明顯不同的部分是,在馬來西亞辦理買賣過戶程序並非由代書經手,而是由專業的律師辦理,在辦理房貸時,銀行也會另指派辦理房貸手續的律師,對買賣雙方來說都多了一層保障,不過,這筆律師費用,一般都是由買方支付,若是買新成屋或預售屋,有些建商會自行吸收律師費用;而透過房仲買賣中古屋,還有一筆仲介費約一%至二%,則是由賣方支付。

 

值得注意的是,目前馬來西亞政府為了調控房市,另外訂定房屋交易增值稅,若買進之後在兩年內賣出,須繳交利得的一○%;滿二年至未滿五年為五%;持有五年以上則不須課稅。和台灣奢侈稅不同的是,馬來西亞是以「買賣利得」部分計算,還可以先扣掉裝潢、仲介、管理等成本費用,再計算稅率。

 

如果買進後打算出租,又不方便在當地就近管理,可考慮多花點費用,委託物業管理公司協助找房客、收租金、修繕等各項事務,輕鬆勝任包租公。

 

呂安淇指出,當地出租的形式大約可分為三種,第一種比較特別的就是「分時出租」,她解釋,有些房東喜歡每年固定到馬來西亞度假一段時間、住自己的房子,所以出租的時間就要保持彈性,除了屋主前來度假期間,其他時間則以一至二個星期為單位,出租給自助旅行觀光客。

 

留意風險 金三角區最穩當

 

第二種則是整年都出租給當地商務人士或長住居民;第三種形式則是由建商出面擔任物業管理工作,直接給房東固定期間的保證收益,例如在購買後的前三年給予每年固定五%的租金報酬率,多出來的收益則屬於建商。

 

呂安淇表示,物業管理公司會針對不同的出租形式,而有不同的收費方式。以一般最常見的「整年出租」來說,物業管理公司找到房客後,會先向房東收取半個月至一個月的租金作為服務費用,之後的管理費用,則每年收取租金的五%至一○%不等,若有額外的修繕支出,再另外報價給房東。

 

對於海外置產剛入門的包租公,若是熟諳英文,品冠建議可先上當地較知名的物業仲介網站,例如iproperty.com.my,蒐集市場資料做功課,且當地的華人眾多,幾乎都有中文服務;或者也可考慮另一種選擇,參加國內商譽較佳的仲介、顧問公司所舉辦的海外投資說明會,評估後若覺得合意,可再參加其所舉辦的參訪旅遊團,到當地實際考察、辦理簽約手續,也可順便觀光、體驗當地民情。

 

雖然租金報酬率高,但呂安淇仍提醒要留意風險,馬來西亞的房子產權有分為兩種,一種是永久產權,另一種則有九十九年的期限,後者的房價會隨年限縮短而越便宜,但賣出轉手性較差,不建議持有;另外,很多人容易被度假區美麗的別墅或海上屋吸引,投報率雖高,但建築結構本身的風險也不小,投資人宜盡量避開這類較偏門的投資,建議鎖定租屋需求穩定的金三角商業區,是入門的不二法則。

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