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購屋重大政策

購屋重大政策

2012-12-20 13:59

實價登錄該由誰來申報?不申報可以嗎?聽說預售案與租賃案也要申報,真的嗎?…..透過本刊整理的10大QA,將解答讀者心中大部分的疑惑,讓民眾安心面對實價登錄,一切「免驚」!

計策1
未來買賣成屋、預售屋,或透過房仲租屋,都需在所有權移轉登記或簽訂租屋契約後30日內,上網登錄實際成交價格

問題1
實價登錄起源於地政三法的修正,包含不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例,都在修正條文中要求以實價申報登錄。而實價登錄的重點有那些?

答:
實價登錄地政三法之修正重點包括申請登錄時機、處罰規定等。

申報登錄時機,以買賣雙方或者權利人、地政士、或者不動產經紀業者,必須在買賣案件辦完所有權移轉登記的30天之內,向主管機關申報登錄土地與建物案件的實際資訊。如果違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務,將會被處以3至15萬元罰鍰。

問題2
是否所有的不動產交易移轉案件都要申報?

答:
依法必須申報土地與建物成交資訊的案件,是以透過買賣方式,產生價金支付的對價情況,才需要申報「實價」。

換言之,如果是贈與、繼承等情況,並不是買賣案件,就不需要申報。

問題3
針對同一買賣案件,買賣雙方權利人、地政士(俗稱代書)、不動產經紀業者,到底誰該申報?

答:
為了避免重覆申報登錄,當買賣案件有委託地政士申請登記時,就由地政士申報登錄。

其次,買賣案件若是委託不動產經紀業代理成交時,如果有委託地政士申請登記時,仍由地政士申報登錄;如果沒有委託地政士申請登記的話,就由不動產經紀業者負責申報登錄。

如果買賣案件並未委託地政士申請登記,也沒有透過不動產經紀業者代理成交的話,則由買方負責申報,因此,賣方並無申報義務。

問題4
賣方可以主動登錄嗎?如果賣方自己查詢到的價格覺得有疑問時,可以如何反應?

答:
賣方依照規定並無申報義務,也是為了避免重複申報。不過,當賣方針對有申報責任的地政士、不動產經紀業者、或者買方申報的價格,產生疑慮時,還是可檢具證明資料,向不動產所在地的地政事務所反應。

問題5
如何確認申報資訊的真實性?

答:
按照官方說法,如果發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格時,將請申報人說明,並請申報人提出必要文件佐證,還可以將成交案件資訊交由開業的不動產估價師協助認定。

實務界普遍認為,申報價格並無法確認是否真的就是真實成交價,只能供作參考使用。

問題6
聽說租賃案件也要申報,是否所有的房屋或土地出租都要申報?

答:
仲介業者對於受託的租賃案件,應該在簽訂租賃契約書後的30天內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。所以必須要申報的租賃案件僅限於透過不動產仲介業的受託案件,因此並非所有的房屋或土地出租都要申報。

問題7
實價登錄後是否會實價課稅?

答:
對於實價課稅的問題,官方強調推動實價登錄只是為了資訊公開透明,未來是否走向實價課稅,屬於財政部規劃權責,因此短期內不會實價課稅。

實務界人士認為,當實價登錄資料庫越來越完整,可參考性不斷提高後,稅捐機關就沒有理由不參考這項公開的資訊進行課稅,很可能分階段與分稅別陸續實施,不過還是得仰賴完整配套,民眾最好提早因應。

問題8
完成實價登錄的不動產交易資料多久開放查詢?

答:
主管機關受理申報登錄不動產成交資訊後,民眾可先查詢上一季的資訊,至於當季的資訊,還必須等待篩選之後,確認申報資料真實性與合理性,剔除過高或過低的交易行情,所以無法查詢當季的資訊。

而民眾如果使用網路查詢方式,就不收取查詢費用。

問題9
如果是預售屋買賣案件,是否也需要申報?申報時機?

答:
代銷業務者對起造人或建築業委託代銷的預售案件,應該在委託代銷契約屆滿或終止30天之內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此預售屋的買賣也必須申報,但是只由不動產代銷業者依規定申報即可。

問題10
在委託代銷期間成交的預售案件,買受人(甲方)又自行或委託他人(例如仲介業者)轉售予(乙方)時,要如何申報?

答:
代銷成交的預售案件,買受人甲方轉售給乙方,並與起造人或建築業更換原買賣契約(即俗稱「換約」變更買受人名稱等),代銷經紀業對同一筆案件,只針對買受人甲方成交的案件申報登錄。至於甲方另外轉售給乙方的案件,實務上僅屬換約性質,無須申報登錄。

實務界認為,這一點非常重要,可能預留了預售案轉手過程的節稅空間,只要在預售案正式完工交屋進行第一次產權登記前,脫手給後面接手的買方,或許就有適度節稅的空間。但這一點仍須觀察稅務機關的實際查稅動作,是否會全面介入預售案轉手過程進行課稅而定。

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