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用「房地產加值式」三十五歲身價上億

用「房地產加值式」三十五歲身價上億

梁任瑋

房地產掃瞄

shutterstock

837期

2013-01-03 15:17

和自住不同,投資房地產最在乎的是能創造多少價差;由於房子越搶手,越能將價位拱高,因此投資時要算的是房子的熱度。三十五歲就已買賣上百戶房子的黃坤鍵,依據「痛苦指數」與「缺貨指數」兩大指標,創造出上億元的身家。

台大法律研究所畢業的黃坤鍵,今年才三十五歲,房地產投資經歷已長達十三年。當他的法律系同學還汲汲於接案時,他在三十歲前就擁有數戶台北市忠孝東路東區收租店面,並在三十一歲住進信義計畫區的億元豪宅。如今,他買賣過的房地產有上百筆之多,已累積了逾億元的淨資產。

啟發黃坤鍵投資房地產的開端,來自家裡經營的攤販生意,「小時候家裡賣過水果、雞肉,都不耐久放,賣不掉只能殺價出清;但房地產放愈久愈值錢,是真正具有保值能力的商品,也是最佳理財工具。」

眼見一般商品價格暴起暴落,但房地產只要地段、產品、時機對了,往往一次就能翻身,讓黃坤鍵悄悄立下「要靠房地產致富」的決心。

黃坤鍵的處女秀,是在二○○○年,當時他才大學畢業,看到上課的台北市徐州路台大法學院旁,有一戶七十坪、每坪單價四十萬元、總價近三千萬元的住宅要賣,他直覺認為應下手。黃坤鍵的膽識令親友咋舌,但他不怕房價貴,而是要看房屋的獨特性與價值,也就是「生錢」的能力。他憑著一五○萬元的存款,再向親友籌資三百萬元,向銀行貸款二五五○萬元買下;兩個月後,就以三四三○萬元轉手,賺了四百多萬元。

黃坤鍵能夠迅速集資買房的關鍵,來自於他畢業後一邊當律師,一邊在補習班教書,一個月就有高達四十餘萬元收入進帳。因為收入來源多,親友對他未來的償債能力有信心,所以他籌資十分順利,這也成為他勇於進場投資的後盾。

 

算買方的喜好 從交易熱度判斷 讓人「不痛苦」易成交


從此,黃坤鍵只要一有空檔,就請仲介帶他看房子。他會在心中模擬出價,然後回頭追蹤看過的房子多久賣出去、成交價格,培養對行情的敏銳度及判斷力。三十歲那年,他已看過一千戶房子。

黃坤鍵發現,自住和投資大不相同,「自住看的是自己的需求,投資求的則是最多人的喜好。」畢竟投資的房子是拿來賣的,接手度,甚至搶手度,才是關鍵。對此,黃坤鍵有兩大判斷準則,一是「痛苦指數」,一是「缺貨指數」。

黃坤鍵說,媒體常會公布「購屋痛苦指數」,是指某區域民眾買房的平均總價除以年家戶所得,求出的房價所得比。例如台北市民購屋總價平均是二千一百萬元,大約是家戶所得一二二萬元的十七.二倍,便以「台北市民要不吃不喝十七.二年」才能買房,以凸顯民眾購屋痛苦。

但換個方向解讀,這代表台北市民買房最能接受的總價帶是在二千一百多萬元;也就是說,排除豪宅和店面等特殊產品,若能將房價設定在痛苦指數的範圍內,讓接手的人「不痛苦」,就能夠迅速換手。

因此,台北市室內三十幾坪,三至四房的住家,不要離捷運站太遠,總價在二千多萬元,是最好賣的。黃坤鍵鎖定這些物件,往往一說要賣,就有十幾組買方前來洽詢,很少被議價。

要注意的是,有些房子看起來價值不高,偏偏就有人愛,願意加價,「投資時,能不能讓房子『物超所值』,就得看有沒有眼光看到潛力屋,而創出高價!」黃坤鍵說。

他舉例,曾看過一棟位於台北市樂業街的老公寓一樓非店面的房子,屋主開價三千三百萬元,遠比剛成交的二樓二千七百萬元的價位高出三成多,黃坤鍵認為根本是亂開價,孰料,這房子卻很快地以三千萬元成交。

探究原因,由於老公寓社區停車位一位難尋,而這房子位於邊間,屋主可以在兩側各停一輛自用車,等於多了兩個車位,這兩個「有實無名」的停車位,最起碼值二、三百萬元,因此才能超值出售。

 

算市場的供需 從就業人口形態 判斷有利投資標的


除了看總價,「缺貨指數」也是黃坤鍵判斷投資好房的基準。他表示,自己三不五時就會向仲介及投資同好,探聽哪個區域的哪類房型最好賣,而且最缺,甚至會從一地的就業人口形態,研判最有利於投資的房子。

拿台北市內湖來說,由於內湖科技園區內有近十萬名上班族,最需要的房型就是二至三房,也就是二十至五十坪的產品;但內湖近幾年蓋的多是大坪數豪宅,使中小型房奇貨可居,因此這類型的房子就值得投資。

據了解,就曾有內科的工程師在二○○七年,以每坪三十六萬元買下一戶四十坪的五年成屋,一○年出售時以五十四萬元成交,三年漲了五成,遠高於內湖三、四成的平均漲幅。

 

算賣家的壓力 屋主若欲急售 表示議價空間還有兩成


在兩大原則外,還有一個可遇不可求的投資王道,就是買到賣方急售、低於市價的房子。黃坤鍵透露,屋主急售的房子,要不是自售以節省仲介費,要不就是直接以市場成交行情開價;這類房子,通常議價後還可以降一、兩成,等於以低於市價水位買進。

黃坤鍵在一二年投資一戶位於忠孝東路四段附近的住家,由於屋主有壓力,急著以一坪六十八萬元處分,條件是要配合延後過戶,避開奢侈稅;黃坤鍵覺得這開價明顯低於市價兩、三成,果然,他買進沒多久就以每坪八十五萬元轉售,一坪賺了十七萬元。

 

羅馬不是一天造成的,黃坤鍵十餘年來的經驗說明了,透過不斷做功課、上場實戰,也可以成為房市贏家。

 

房地產投資

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房地產投資

黃坤鍵
出生:1978年
現職:華亞協和法律事務所律師
學歷:台大法律系、台大法律研究所
給投資族的算房叮嚀:
1. 買的時候就想到賣給誰?有多少人會買?甚至估好最多人能接受的價格帶。
2. 有些房子乍看價值不高,但若能在出售時抓住其獨特性(如邊間的一樓房子,可多停兩輛車)進行推銷,即能創高價。
(攝影/陳俊銘)

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