在今天看見明天

三二九房市檔期 全台推案亮點區掃描

三二九房市檔期 全台推案亮點區掃描
房地產業者期待今年329檔期能一舉再創房地產的銷售佳績。(攝影/劉咸昌)

陳韻如

房地產掃瞄

攝影/劉咸昌

849期

2013-03-28 14:16

台灣房市經過這幾年的市場變化洗禮,價格態勢的輪廓已經愈來愈清晰,雙北市的房價回跌不易,要再向上攀升更是困難;今年三二九檔期可否演出價量齊揚的多頭行情,被視為蛇年房市重要的觀察指標。

今年房市農曆春節的買氣旺盛,確實有點出乎意料,尤其是牛步已久的雙北市換屋市場,在台商的熱情捧場之下,紛紛賣出好成績,總價三千萬至六千萬元的產品,短短十一天的假期中,快速去化數十億元,為房地產市場打入一劑強心針。

根據《住展》雜誌估計,今年三二九檔期的全台推案量,高達四千三百億元,創二○○八年金融海嘯以來新高,北台灣(新竹以北六縣市)亦高達近三千億元的天量。

以北台灣為例,自從○八年創下二二二○億元的高量之後,之後的連續三年,案量皆未再達二千億元以上,直到去年勉強站上二○二○億元;今年能以近三千億元的量體問世,顯現建商對今年景氣充滿高度信心。

 

利空出盡 建商用現金拚時間

 

從歷年雙北市供給量與銷售率來看,目前建商的存貨壓力並不大,即使整體供給量仍有一定的水準,但只是集中在少數的新興重劃區,而且重劃區的銷售表現也不差,因此建商大可用滿滿現金與景氣拚時間。

因此,在今年初實價登錄措施上路後半年,政策影響漸微,歐債的影響也漸趨緩,看來已經是利空出盡,買氣再度浮現,台商回台購屋的力道十足,更讓建商對景氣充滿信心。

不可否認,今年三二九銷售狀況儼然成為下半年買氣的風向球,一來是因為供給方仍期待三二九能延續春節買氣力道,重拾旺季風采,雖然大型指標案未能集中現身,但亮點區的推案量仍氣勢如虹。以推案地區來看,顯然還是以首購、首換區,以及重大利多區為主,像是台北市的北投、內湖區,新北市淡水、新莊區及大桃園地區。

 

推案亮點 新北淡水吸引首購

 

今年三二九檔期,北市推案雙冠王為北投、內湖區,除總價相對低廉,北市都更停擺,可取得建地稀少,推案重心勢必往外圍地區集中這兩區雖然無特別利多,但是每坪六十萬至七十萬元左右的單價,對於進駐台北市的新屋而言,仍有吸引力,只是因為客源分散,銷售速度緩慢。

新北市淡水區則受惠首購市場,在代銷的行銷包裝下,「海洋都心」創下七成銷售率,首購族群集中力道驚人,今年首購當道,淡水地區房市應還有一陣子好光景,由於建商早已買地插旗,預料今年推案仍是焦點區。

沉寂好一段時日的新莊副都心死灰復燃,在機場捷運即將在年底通車的利多拉抬下,重回買方關注焦點,價格也是另一項重要因素,在經過景氣洗禮下,副都心平均單價回歸到每坪五十萬至五十五萬元,拉回不少投資客。機場捷運年底通車前,議題仍有行銷空間,應還能聚集一些買方,建商集中推案可望再現。

再者,大桃園地區挾其將升為直轄市以及重劃區的熱銷氣勢,三二九檔期的推案件數,幾乎占了北台灣的二分之一,桃園市、中壢及八德仍是焦點區域。除了升格的利多外,重劃區議題、機場捷運通車、桃園捷運延伸到中壢車站及接收新北林口與三峽的買方等條件,集寵愛於一身,市場推案旺盛搶買方,因此,投資客大舉轉往桃園青埔地區。

台中都會區除了豪宅大本營的七期新市政中心與國美館特區外,首購及投資型產品逐漸浮上?面,以台中南區、太平及高鐵烏日站是今年的主力區,其中烏日及太平成交單價站上十五萬元,南區也穩穩賣到每坪十八萬元。

台中外圍區域市況逐漸受到重視,買氣穩定,平均十億元左右的案量,半年可以完銷,烏日站新案更是三個月結案,預計年底前,單價將站上二十萬元,台中首購市場的量能不容忽視。

高雄亦有類似狀況,原本關注的焦點都在豪宅區及豪宅案,但實際上,除了高美館及農十六特區。左營、鳳山、三民及楠梓等區,推案逐漸增溫,銷售穩定,較北台灣有過之而無不及,也因此持續吸引北部建商南下購地推案。

 

小資宅夯 三房產品重回主流

 

放眼大台北地區,幾乎已不見「低單價」產品,有的只是「相對低單價」的行情,如果連桃園青埔單價都已站上三十萬元,預售屋及新成屋市場已經沒有便宜的房子。

根據網路地產王調查,北市推案主力總價,在三千萬到六千萬元;新北市的推案總價則以一千五百萬至三千萬元為主;桃園地區則以一千兩百萬至兩千五百萬元為主;台中以南地區普遍落在一千萬至兩千萬元。

小資宅仍是今年主流,三年前曾輝煌一時的四房產品,也與套房同時在市場消失,原因無他,在目前這種景氣下,買方觀望心態很敏感,只要政策或經濟環境一有風吹草動,高總價的買氣馬上停滯,對建商來說風險增加,不如回歸剛性需求的三房產品,銷售狀況相對容易掌握。

經過這幾年的市場變化洗禮,價格態勢的輪廓已經愈來愈清晰,雙北市的房價回跌不易,要再向上攀升更是困難;台中及高雄買氣穩定,房價急起直追,房價落差有望縮小。小小的台灣,南北房價落差三倍以上著實不合情理,若能藉實價登錄機制縮小價格差距,對市場整體結構來說,才是健全化發展。

但今年仍有變數,外在因素主要來自不可預期的政經事件。八月登場的核四公投,是一顆社會議題大炸彈,對房市影響主要來自民眾關注焦點的分散,根據以往經驗,政治事件最易引發族群互動或反映在股市,都會影響買氣觀望。不過這類事件來得過快、去得快,買氣影響大多僅是遞延。

真正影響深遠的,還是與房地產直接衝撞的打房政策,雖然這幾年下來,能用的方式大抵都已上場;但近期政大教授張金鶚將接任台北市副市長,雖說並非任職中央官員,但是張教授委以重任的重點是在都市更新,新政新策可能都將牽動全台未來都更的作法,影響不容小覷。

今年上半年還有一件大事是「奢侈稅」即將實施滿兩年,是否繼續施行是一個焦點,是否會出現到期暴衝的供給量,也是一個觀察點。就奢侈稅本身設計的限制條件來說,其實房屋購買兩年到期,一直都在持續發生中,照理說不應該有爆量供給的問題;只是應該還是有不少投資客,出脫手中投資房屋換取現金,因此供給增加的狀況也不無可能,但最終還是要回歸到供需及價量的問題。

目前買氣不算弱,投資型產品總價通常相對較低,如果單價沒有脫離市況常軌過高,還是有買方願意接手,在實價登錄的護身符之下,價格透明化更有助於民眾研判合理房價。

過去影響景氣與房價的因素,今年再出現的機率不大,利率調升緩慢、資金量能依舊充沛、供給沒有暴增、需求沒有減退,再加上重大交通建設即將在近一、二年陸續完工,房市看來仍有一段好光景。

 

房市供給銷售

 

房市329檔期

▲點擊圖片放大

 

房市329檔期

▲點擊圖片放大

 

房市329檔期

▲點擊圖片放大

 

房市329檔期

▲點擊圖片放大

延伸閱讀

溫度常設29度,冷氣24小時不關...帳單一來9千多元 網看機型:不意外

2020-07-15

你知道室內仍會發生熱傷害嗎?專家建議:冷氣設定「最佳溫度」,這3招有助散熱

2020-07-14

蘇貞昌:2年內中小學全面裝設冷氣

2020-07-07

冷氣房配冰飲料,原來更容易中暑!北京醫學世家傳人傳授:夏天這樣喝水排出體內熱氣

2020-07-02

冷氣開24度才夠冷?電費每期4千元起跳...用電大戶從2地方下手,居然省下快1萬元

2020-07-01