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建商房仲不願公開的房價公式

建商房仲不願公開的房價公式
預售案場開出的牌價已將建商、代銷利潤及未來行情估進,購屋時要懂得拿捏。

李建興

房地產掃瞄

攝影/蔡世豪

837期

2013-07-15 15:41

實價登錄讓房價現出原形,許多小市民才驚覺,過去「道聽塗說」得來的房價行情,原來多是虛假;在這經濟低迷、房價卻飆漲的年代,勒緊褲帶的小市民如何運用簡易估價方法,不求人算出合理房價,格外重要。《今周刊》訪問多位算房達人,教你三步驟輕鬆算出好房。

買房成家、保值、增值,是許多小市民的願望;然而,在這動輒千萬元,堪稱人生最大的支出中,有人因為精算得宜,富足一生;有人卻一時失算,耗盡身家。房地產的算計之間,可謂差之毫釐,失之千里,這樣的道理,四十八歲的李進成(化名),有刻骨銘心的體會。

在上市建設公司擔任土地開發部建築師的李進成,是集團進行購地、開發,甚至推案定價時的靈魂人物。照理說,這樣一位閱「房」無數的高手,操盤房市應該無往不利,想不到,他也嘗過失敗的滋味。

生長在台北市的李進成,自小就渴望能在依山傍水的北海岸有一戶度假宅,自住兼投資。一九九五年,他三十歲時,存了第一桶金,便來到新北市淡水看房。站上一戶五十多坪的三年成屋,遠眺著碧綠的觀音山,腳下淡水河流過,他立即被眼前旖旎的風光吸引,短短兩個禮拜就買定離手。

李進成會速戰速決,除了這是他夢想中的房子外,最重要的是,熟悉預售屋推案資訊的他,得知這個案子在預售期間每坪開價高達二十六萬元,才不過幾年光景,屋主已下殺到十八萬元,足足便宜了三成。因此他沒多做評估,意思意思議價到十七萬元,就砸下八百多萬元,很阿莎力地成交。

孰料,才買進沒多久,淡水的房市兵敗如山倒,龐大的交屋潮夾雜著捱不住行情下挫的斷頭屋紛紛出籠,將價位狠狠地向下摜壓。李進成見情勢惡化,也想趕快急流勇退,他還自我安慰:「幸好當初買得便宜,可以全身而退!」但其實,由於買房時沒有經過訪價、估價,殊不知在進場時,淡水的預售案早就悄悄地調降到每坪十五、六萬元;因此李進成的三年屋實際行情只有十二、三萬元。誤判情勢的他,面對實情簡直傻眼,最後只能以三百萬元認賠出場。

這場「災難」,不但賠掉李進成泰半的積蓄,更令他受傷的是,平時在公司建案精於幫老闆算計,行情拿捏明確,到了自己買房,卻當局者迷;不僅沒評估整個大環境的景氣,連最基礎的詢價、比價,甚至估價都一概略過,使得自恃專業的他,買房首役就鎩羽而歸。

歷經這起「失算」的教訓,李進成更加確定買賣房子「算計」的重要,二○○五年,他計畫在台北市萬華買房時,就有了截然不同的作法。當時他看中一棟上市建商推出的大樓預售屋,開價每坪三十一萬元,李進成先去看了鄰近同期由小型建商推出的預售案,價位也開在三十萬元左右;若以大型建商的營建品質優於中小型建商的常態來看,大建商三十一萬元的牌價,相當合理。

 

算房是買賣前必備功夫 實價登錄上路後 竟加大買賣方認知差距


但李進成不躁進,他先調出當初建商購地時的成本(由於推案建商為上市公司,購地成本為公開資訊),再從容積率、營建成本和建商的利潤推算,確認每坪三十一萬元是可接受的推案價格;再探詢到該建案實際成交價格,大約落在二十七、八萬元。

然而李進成仍不放心,他深怕看到的只是代銷釋出的假消息,接著又走訪附近的仲介,查了當地中古屋的行情,十年的中古屋約略落在十九、二十萬元左右;李進成以其多年的市調經驗得知,一般十年老屋價格大約為同地段全新房子的七、八成,一算之下,得出「二十八萬元」是更合理的水位,價格逐漸清晰。

此外,為避免當年因「大環境欠佳」而導致殺盤的事件重起,他更細膩地盤算了所有會影響房價走向的數據和政策。評估後發現,當時大台北房市在低迷了十多年後,幾乎沒新的建案,已累積了高度的購屋需求;再加上,政府祭出一波波低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市,房地產至少仍有好幾年多頭可走,這才完成了最後一道把關,確認了心中的底價。

有趣的是,在李進成孜孜不倦地查資料時,從媒體報導得知,該建商當時財務略微吃緊,計畫出清手上預售餘屋。因此李進成立即下修了出價行情,最後以每坪二十五萬元順利成交,是全大樓的最低單價,現今這棟便宜好房行情已增至每坪六十萬元了。

「算!可謂是買賣房地產時不可省略的硬功夫!」在房仲、代銷業服務多年的天時地利不動產總經理張欣民,從李進成「算與不算」導致際遇南轅北轍的例子,有感而發地說,在這荷包吃緊的年代,連買衣服、選餐廳都要貨比三家,更何況是動輒要小市民不吃不喝一、二十年才買得起的房子。

談到「算房」的重要性,住商不動產企研室主任徐佳馨十分贊同張欣民的觀點,她說,多年來她受理過各式各樣客戶抱怨,最多的就是「買太貴」以及「賣太便宜」;就算是不買不賣的自住客,也常有人上門來問:「我的房子現在到底值多少?」,「這正是何以實價登錄一開放查詢,兩個月內就湧進五百萬人上網查價!」

 值得注意的是,過去房價資訊不透明,行情總是人云亦云;但實價登錄上路後,揭開了房價「國王的新衣」,原來許多漫天叫價的房子「開價嚇死人,成交笑死人」。就拿內政部在二○一二年十一月十六日公布第二波實價登錄資料後,其中北市松勇路的「台北信義」扣除車位後每坪一一三萬元,與開價時兩百萬元的行情,幾乎腰斬;不但讓業界跌破眼鏡,也使得不少小市民對行情的拿捏更加摸不著頭緒。

 

「生意越來越難做了!」面對後實價登錄時代,購屋者對於「開價」的不信任感,在新北市擔任仲介的鄭仲由有感而發:「現在幾乎五成以上的客戶,一上門就拿著內政部的實價查詢網站下載資料,義正辭嚴地對我們說:『我們可是估價過的喲!別糊弄我!』」他無奈地說,房地產是個案各自表述的,就算同一社區樓上樓下,面對公園和背對公園的價格就截然不同,買方卻很容易被單一個案誤導,「以前斡旋一個案子只要兩到三個禮拜,現在動輒要耗費一個多月。」

 

房地產投資

 

算房三步驟:問、算、調 掌握合理價 不再「買太貴」、「賣太便宜」

 

買方變得多疑後,賣方也承受了委屈。鄭仲由說,由於實價登錄揭露的總價和坪數,是含進停車位,使得行情失真。他以一位賣方客戶為例,其委賣一間四十坪二十樓成屋,每坪開價三十五萬元,車位則計畫賣二百萬元;然而有位原先預備下訂的買方,卻拿著同社區五樓的成交行情來抗議。原來這戶房子登錄總價一五六○萬元,但登錄坪數是五十坪,買方算一算,每坪單價只有三十一.二萬元,就直呼被房仲和屋主騙了!

 

「殊不知,這登錄的五十坪中,十坪是市價二百萬元停車位,若扣除停車位的面積和價位,還原後,其實是四十坪的房子賣一三六○萬元,等於每坪成交價是三十四萬元!」鄭仲由忿忿地說,「所以我們開的賣價很合理啊!更何況五樓與二十樓本來價格就不同。」顯見,實價登錄後並未徹底讓小市民對房價的疑問解惑,反而由於誤用,而加大買賣方的認知差距。

 

「解決之道就是要懂得『估價技巧』自保!」面對民眾進退失據的心情,估價師公會全國聯合會理事長陳諶斬釘截鐵地說,「在行情眾說紛紜時,懂得簡易估價法,拿捏合理的價格帶,是買賣雙方必備的常識!」

 

他進一步解析,估價的好處,就是將買賣雙方不合理的期望拉回現實。對賣方而言,不會因開價過高而滯銷,或低價出售而折損利潤;而買方也不致因高估價格而套牢,或低估行情而錯失進場良機;長期持有的自住客,亦可以自我評估資產的價值。

 

談到小市民的估價法,陳諶以其二十多年經驗指出,「使出高明的諮詢掌握行情區間帶」、「運用估價的手法推算房子的真市價」,以及「具備精準的眼光看出房市大趨勢」是最該具備的三把算盤。本刊走訪多位精於房價算計的估價師、代銷、建商開發部門、房仲與投資達人,理出了「問」、「算」、「調」三大操盤步驟,教你掌握合理的房價。

 

首先要做的是詢價。「其實估價師的行情資訊,也是先問後算的!」陳諶一語道破估價的程序。他說,由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位,並不是規格價,因此惟有藉由訪價,才能得知真正的行情,「只是,估價師詢價的技巧更高明、更系統化!」

 

步驟一》「問」市況 賣房時假裝買方 買房則以賣方身分查探

 

其中的不傳之祕在於,「訪價時,得掌握人、時、地、物四大原則。」陳諶表示,在時間和地點方面是由近而遠,也就是先打聽大環境完全相同,比較基準最接近的同一個社區成交行情;倘若無法得知,才逐一放寬詢價範圍,以方圓五百公尺為最佳搜尋區域。

 

屋齡和屋型也先找類型相同的,再由同而異;且查探的行情不要超過半年,否則參考價值就大為降低。陳諶認為,小市民估價時,除了蒐集房價資訊,亦可詢問租金和土地成交價格,因為這都是影響房價的元素,掌握後,有利於下一步回推房價行情。

 

知道該問什麼問題後,更重要的是找「對」的人問,否則,「問到的往往是假行情!」著有《房仲業不告訴你的五十件事》一書的李偉麟認為,問對人和用對方法,遠比囫圇吞棗蒐集一堆行情重要。他表示,仲介、代銷、銀行、鄰居及管理員,都是小市民詢價時的貴人,但問法各有所異。

 

在仲介方面,由於房仲都希望買方開價高一點,賣方低一點以快速媒合賺取佣金,因此提供給買方的往往是區域的最高價,而賣方則是最低行情。於是,「要賣房時,假裝是買方;買房時,則以賣方身分查探,才能找出對自己最有利的價格。」

 

李偉麟以自己的朋友Jack為例,2012年想買台北市內湖一帶的房子,結果一到仲介店頭,業務員介紹了一戶十年的中古屋,一開口就說,「現在內湖的房子很搶手喔,十年成屋沒有五十五萬元很難買到!」Jack不動聲色,跑到另一家仲介店頭,假裝自己是該房同社區的正樓上住戶,表示想要賣房,結果這位仲介語重心長地說,「目前政府在打房,行情沒想像中的好,可能只能賣四十五萬元喔,我盡量努力啦!」一來一往間,居然開價差了十萬元,將近兩成。而Jack一聽便明瞭,其實仲介評估的成交價大約中間值──五十萬元,這才是真正可能成交的價錢。

 

至於建商代銷以及銀行所釋放出的價格訊息,則往往呈現兩極化。李偉麟指出,預售屋牌價多半已經加上建商和代銷的利潤,甚至還以未來交屋時的水準來定價,所以到銷售案場詢價,得自動打個七、八折。相反的,銀行放貸時因為得考量收帳風險,會刻意保守估價,所以向銀行詢價,得加個一、兩成才能還原真相。

 

此外,一般建案的四樓都是全案最沒行情而拿來促銷用的,這才是建案真正的銷售開價。曾經當過案場跑單小姐的謝惠芳就因為孰稔這個建商和房仲「不能說的祕密」而買到便宜好房。

 

約2011年,她前往新北市新莊的一處預售案場看房,一坐下來,銷售人員就言之鑿鑿地告訴她,目前新莊預售牌價已開到每坪五十萬元了,接著釋出善意說,因為快結案了,所以可以從四十七萬元開始談。經驗老到的謝惠芳不理會銷售人員的舌粲蓮花,單刀直入:「告訴我,四樓廣告戶賣多少?」

 

在得知廣告戶價格是每坪四十五萬元後,她以八折行情,也就是三十六萬元作為目標價,最後以四十萬元買進。

 

步驟二》「算」實價 三大公式配合加減分原則 推算房子市價 

 

在探詢到市場行情後,便要運用估價的公式,回推出目標個案的合理價格。瑞普國際不動產估價師事務所總裁曾東茂表示,一般而言,估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是比價法,算法是在詢得一個比價個案的成交價後,運用和目標物件的條件差異進行房價修正。

 

首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露,一般建商為大樓建案定價時,通常會以四樓為最低價,然後以每三個樓層為一單位加價,加價幅度二%至三%。舉例來說,四樓的行情是每坪十萬元,五到七樓則大約是十.二萬到十.三萬元。

 

其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現,同時期的中古屋和預售屋相比,大約是屋齡每多一年,價減二.五%。同區域條件類似的房子,預售屋每坪五十萬元,十年的中古屋則約為三十七.五萬元。

 

值得注意的是,室內屋況和周遭環境的良窳也深深影響房價,於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出,諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設,都能明顯提高房價,平均有五%至二成的加持作用。同樣的,像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施,也會讓行情降五%至二○%,在算計房價時,必須考量這些項目,在價格上加加減減。

 

縱橫房市三十多年,在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉(化名),就曾有忽略計算嫌惡設施,而錯估買價的慘痛教訓。

 

房地產投資

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五年前正值房市飆漲之際,所有投資客幾乎竭盡所能地進貨,只要遇到價格不離譜的,二話不說,就是「搶!」那年,楊榮吉在友人的介紹下,得知一棟位於新北市中和區連城路附近的十年成屋要賣,屋主開價只有每坪十八萬元,幾乎是當時中和預售屋的半價。他想,這樣的輕齡屋,至少有二十萬元的行情,就算閉著眼睛買,未來也一定漲。怕被捷足先登,楊榮吉隨意殺了個價,連房子都沒看,就以十六萬元下訂簽約。

 

一交屋,才發現這棟大樓幾乎緊貼著台六十四號快速道路,不但嚴重影響採光,川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠,甚至也只有同屋齡中古屋的八成價格;最慘的是,由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平,受害最深。儘管他見苗頭不對,立即以每坪十四萬元賠本價拋售,卻仍乏人問津,在數度降價後,賣了半年,才以十一萬元出脫,足足慘賠三成多。

 

除了比價法,「租金回溯法」亦是估價慣用的手法。曾東茂指出,買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵,偏偏這最難量化,但由於租金行情已反映了房客的喜好度,因此運用租金回推房價,可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析,市場上計算租金報酬時,是以年租金除以總價,算出投報率。一般而言,北部地區的租金投報率為二%至二.五%,中部則為二.五%至四%,而南部則有三%到五%。舉例來說,在台北月租二萬元的房子,房價就介於八百萬到一千三百萬元。

 

至於「成本法」,則是得知建商的購地價格後,依照土地的使用分區,加計推案管銷成本和利潤,回推建商合理的推案價;由於公式複雜,通常為建築師、估價師等專業人士運用。

 

不過潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露,小市民最常接觸的預售案,通常是使用分區住三的土地,若排除容積轉移或豪宅等特殊案例,在這種基地推出的案子,每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說,建商用每坪二百萬元的單價購得住三的土地,通常合理的推案價格就大約一百萬元,這不失為快速算房的好方法。

 

相對於「問」與「算」,是掌握房市當下的價格,「調」則有助於買賣屋時,決定最後的出手價。

 

房市名嘴、網路地產王總經理陳韻如表示,房地產行情除了實際的價值,往往會加入對未來行情的期望值。她舉例,原本每坪單價五十萬元的房子,在行情飆漲時,就算開出五十五萬元,也可能輕易成交,於是五十五萬元反而成為「真市價」。

 

房地產投資

 

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步驟三》「調」價格 判斷趨勢走向 決定最終出手價格

 

基於行情是動態的,陳韻如提醒,「估價時,最後的關鍵就是判斷趨勢走向,以調出最終的出手價!」這運用在小市民身上,除了協助判斷進退場的時機,一旦活用,則能在行情向上的時候,讓買方決定要不要加碼進場,或賣方應不應調高售價,反之亦然。

 

對此,高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰提供了「價量分析法」,也就是從當地房市成交的數量和房價判斷市場的走向,其中政府每月公布的房屋買賣移轉件數是成交量的依據(可從住宅資訊統計網查詢);而房仲網站資訊或實價登錄查詢網站(實價網),則可輕易查到區域的大致行情。至於房價走勢,亦可由媒體刊出的趨勢線抓出方向。

 

他解析,量縮價漲時,代表市場賣方惜售,但買方卻願意追價進場,這是最好的市場或最佳地段;反之,量增價跌時,意味賣方急欲拋售,卻沒人願意承接,是最慘的市場和地段。另外,量增價小跌,通常是房市景氣的末升段,代表行情準備要反轉下降了;而量增價小漲,則可能是市場的初升段,房價醞釀上揚了。

 

六十八歲的蘇芬芳就是一位能夠精準判斷市況、算出房價走向的購屋達人。出身台北迪化街生意世家的她,自小看遍家族和鄰居,因抓對趨勢買賣店面而致富的例子,因此她十分相信,「房價只有價值,沒有價格!」也就是最後決定行情的,是能不能成交,而不是造價多少。四十多年來,她長期觀察房價走勢,以及成交量的變動,理出一套將「價格」換算為「價值」的趨勢準則,也就是買賣房子只看「值不值得」;在房市上升趨勢時,遇到好物件會在原「價格」帶主動加碼五%到一○%,反之減碼。

 

最經典的是在2014年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後隔年,當時市場仍看似平淡,但蘇芬芳卻默默觀察到原本門可羅雀的房仲店頭,慢慢有人上門詢價,而且屋主開價也似乎默默地調漲。敏感的她,立刻請兒子上網查詢買賣移轉件數,和房仲網站公布的成交行情,在嗅出趨勢向上的先機後,決定進場搜購便宜屋。

 

其中她看中台北內湖一棟開價八百萬元、三十多坪的電梯華廈,上前洽詢時,發現已有買主以七百萬元下訂;蘇芬芳主動加碼到七百五十萬元,硬是搶購過來。在2013年時,這棟房子已叫價至二千二百多萬元了。

 

由於房地產的價格隨著時空環境,以及買賣方對價位的磨合,而呈現各自表述的狀況,不妨多套用不同的估價法,求出更精準的行情,讓你買房、賣房都不吃虧!

 

算與不算差很大!

從李進成的買房際遇,認清房仲建商沒告訴你的價格真相

 

失算的教訓

失算物件

時間:1995年

地點:新北市淡水竹圍一帶

物件:3年成屋

 

失算1.

聽信房仲表示,屋主開價已是預售行情7成價,沒進一步訪價確認最新市況。

失算2.

高估景觀宅的行情,接受房仲以「面河的不好殺價」為由,僅小幅議價5%。

失算3.

相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的加值幅度,忽略建案過多會折損房價。

 

結果:以高出市價4成購房,最後慘賠300萬收場。

 

精算的成果

精算物件

時間:2005年

地點:台北市萬華區

物件:預售屋

 

精算1.

仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情,交叉比對後,確認建商開價不離譜。

精算2.

查詢建商購地價格,用算式回推合理推案價。

精算3.

由各項經濟指標確認行情趨勢,並從建商的口碑和財務狀況,決定調價幅度。

 

結果:以低於牌價2成買到全案最低價,目前房價已漲1.4倍。

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