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神祕新加坡基金 撒百億買荒樓

神祕新加坡基金 撒百億買荒樓
今年三月,新加坡外資私募基金以110億元,買下慶城福華大樓。

梁任瑋

房地產掃瞄

攝影/吳東岳

905期

2014-04-24 13:08

寸土寸金的台北市,位於慶城街與長春路口,一棟空置長達二十年的棕褐色大樓,地主福華飯店廖家近日已用百億元天價,賣給新加坡外資。

今年五月,號稱台灣最奢華的六星級觀光飯店「台北文華東方酒店」即將開幕。隨著台北市敦化北路風華再起,在這棟頂級酒店後方、慶城街上一棟閒置近二十年的棕褐色大樓,今年三月也悄悄地被神祕的新加坡外資私募基金吃下,總成交金額高達新台幣一百一十億元,創下外資歷年購買台灣單一不動產最高交易金額紀錄,震撼房地產市場。

這棟位於慶城街與長春路口的大樓居然能一放二十年不開張,顯見屋主口袋深厚,而這棟房子的主人正是台北市大地主之一、福華大飯店的廖家。

今年成立屆滿三十年的福華飯店集團,為國內有最多資產與土地的飯店集團,被同業視為「觀光飯店業最有實力的巨獅」。福華因屬家族企業,長久以來經營風格保守,由於第二代子女多達九房,凡事都要經過家族會議討論,因此面對外在市場競爭環境丕變,福華集團依舊不動如山。

 

福華飯店

福華飯店董事長廖伯熙上任後,帶領公司轉型。(攝影/陳永錚)


口袋深 買價是開價一倍


不過,自二○○七年福華飯店創辦人廖欽福過世後,交棒給第三代長孫廖伯熙擔任董事長,權力結構與經營風格開始改變。巨獅甦醒,一反過去保守步調,重新整頓旗下飯店事業,如今又順利處分慶城街資產換回百億元現金。

事實上,這棟原本被廖家規畫為福華飯店慶城館的「慶城福華」大樓,二十年前即完工,但因土地使用分區為住宅區,無法申請旅館使用執照,遲遲無法營業;直到一○年才正式取得執照,但廖家已無意經營,開始找尋買家接手。

 

「枱面上所有外資私募基金都接觸過慶城福華,但卡在廖家內部無法取得共識,難以成交。」外商商仲業者透露,這棟 大樓地理位置很好,吸引許多外資,但都因人的問題沒有進展。 


直至今年三月,新加坡不動產私募基金首峰資金管理(Alpha Investment Partners,AIP)才讓廖家點頭賣出。

占地達一二四○坪的慶城福華,是台北市敦化北路周邊碩果僅存的大面積土地,廖家原本開價五十億元,但成交金額介於一百至一百一十億元之間,高於開價一倍以上,跌破不少人眼鏡。

○九年就進軍台灣的AIP,作風相當神祕低調,事實上,其背後主要大股東是新加坡大型上市公司吉寶置業(Keppel),吉寶置業透過AIP成立六檔私募基金,在亞洲八個國家投資不動產,目前資產總額約星幣一百零五億元(約新台幣二千五百二十億元),其中台灣是最新看好的市場。

早在買下慶城福華之前,AIP去年已小試身手砸下二十四.七五億元,向夆典建設買下台北市中正區中華路的「首都門」預售案,當時一度以每坪土地一一四七.五萬元的天價,寫下台灣最貴地王紀錄,外界才知AIP來台的蹤影,雖然AIP五年來只在台灣投資兩筆個案,但累計投資金額已達一百三十五億元。


改造慶城福華 成精品旅館


「他們是很有錢的私募基金,找標的沒有預算限制。」接觸AIP的商仲業者以此形容AIP的企圖心,據了解,目前AIP在台灣主要鎖定土地開發型投資案,並改裝為收益型商用不動產,例如去年買下的夆典中華路土地,已經打算興建為精品旅館。

而懸宕多年,廖家終於點頭賣樓的關鍵在於,AIP出價突破百億元,遠高於過去外資買方所出的價格,讓原本沒意願賣祖產的廖家第二代,決定轉手。這其中,AIP台灣分公司總經理林憲璋,扮演決定性角色。

林憲璋原本任職於老牌家電廠歌林開發,負責購物中心招商,但歌林購物中心因母公司發生財務危機,建築物尚未完工就停擺,他才在○九年跳槽至AIP。

早在歌林之前,林憲璋曾任桃園大江購物中心營運處協理、明德春天百貨,百貨零售業資歷完整的他,幫AIP買下慶城福華後,還打算投入數十億元,將慶城福華內外重新拉皮,改裝為兩百間客房的精品旅館,並引進國外飯店品牌經營,創造更高的附加價值。


瞄準開發土地 賺更多收益


商仲業者表示,○八年金融海嘯後,過去以歐美投資銀行為主力的外資不動產私募基金幾乎銷聲匿跡,取而代之的新面孔是由香港、東南亞地產開發商組成的私募基金,開始積極在市場找尋標的,目前在台灣以豐泰地產、首峰、子樂資產與基匯資本等四大不動產私募基金最為活躍。

不過,有別於以往單純收購整棟商辦大樓賺取租金,考量這幾年台北市精華區標的稀少、租金報酬率低於二%,國際私募基金因而轉向開發土地,賺取更高收益,由於口袋比國內建商深,所以在獵地時有更多籌碼。

戴德梁行總經理顏炳立表示,在金管會持續限制壽險業資金投資不動產緊箍咒未除之前,今年商用不動產市場仍是國際私募基金的天下。

 

外資

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